山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2013）市民初字第2055号原告济南龙泉物业管理有限责任公司，住所地济南市。法定代表人刘国光，总经理。委托代理人于金鲁，男，济南市中明泽法律服务所法律工作者，住济南市。被告崔荣虎，男，1965年11月13日生，汉族，无业，住济南市。委托代理人于文杰，山东豪才律师事务所律师。
原告济南龙泉物业管理有限责任公司与被告崔荣虎物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告济南龙泉物业管理有限责任公司法定代表人刘国光的委托代理人于金鲁、被告崔荣虎的委托代理人于文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告济南龙泉物业管理有限责任公司（以下简称龙泉物业公司）诉称：被告自入住济南市后，于2005年8月8日与原告签订了物业服务合同。此后，被告部分履行了缴费义务，自2006年1月至2013年3月，该被告共欠交物业费2468.90元。原告曾于2013年4月12日向被告发出告知函一份，通知被告于7日内到物业服务中心说明情况并据实交纳物业服务费，但被告仍拒绝补交。原告多次催交未果，诉至法院，请求法院依法判令被告崔荣虎补交拖欠的物业服务费2468.90元，承担本案的诉讼费用。
被告崔荣虎辩称：原告诉讼请求中自2011年7月份以前部分，超过了法律规定的诉讼时效；原告诉状中提出的向我方送达的告知函，我方从未收到过；另外，与我方签订合同的主体是济南市房地产开发总公司物业公司，而不是本案的原告，故原告的诉讼请求不应得到法院支持，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告济南龙泉物业管理有限责任公司原名称为济南市房地产开发总公司物业公司，成立于1993年4月12日，2004年4月5日其名称变更为济南市龙泉物业管理公司，为独立法人企业，属济南市房地产开发总公司的子公司。2007年4月20日，原告济南市龙泉物业管理公司被中华人民共和国建设部授予物业管理一级资质。2010年12月31日，济南市龙泉物业管理公司变更为现名称，即济南龙泉物业管理有限责任公司。济南市市中区王官庄小区三区系原济南市房地产开发总公司开发建设的住宅小区，被告崔荣虎系该小区8号楼1单元102室业主。2005年8月8日，被告崔荣虎与原济南市龙泉物业管理公司王官庄小区管理处签订《王官庄住宅小区物业管理服务合同》一份，该合同中注明对该小区服务的物业公司为“济南市房地产开发总公司物业公司”，但公章加盖的是“济南市龙泉物业管理公司王官庄小区物业管理处”，合同中约定的收费标准为：“按照《济南市物业管理服务收费标准》执行”，原告龙泉物业公司2006年之后在此小区的物业服务费收取标准为：按建筑面积收取，每平方米每月0.35元。被告崔荣虎所居住的8号楼1单元102室房屋的建筑面积为81.08平方米。自2006年1月起至2013年3月止，被告崔荣虎未向原告龙泉物业公司交纳物业服务费共计2468.88元（0.35×81.08平方米×87个月＝2468.88元）。原告龙泉物业公司曾于2013年4月12日，向被告崔荣虎发出书面《告知函》一份，内容为：“根据济南市龙泉物业管理有限责任公司信息系统提供的信息，你自2006年1月至2013年3月欠缴物业管理费2468.90元。请你自接此通知后七日内到物业服务中心说明情况，并据实缴纳物业管理费，逾期管理方将依法主张权利。”该《告知函》被告崔荣虎称从未收到过，也没有物业服务人员向其催要过物业费。原告龙泉物业公司诉至法院，请求法院依法判令被告崔荣虎补交拖欠的物业服务费2468.90元，承担本案的全部诉讼费用。以上事实，有物业服务合同、工商登记材料、告知函、协议书及原、被告当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
原告龙泉物业公司下属的物业管理处与被告崔荣虎签订的《王官庄住宅小区物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，且得到公司认可，不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同。我国《合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告为被告所居住的王官庄小区提供了物业服务，被告就应当及时向原告交纳物业服务费。对于被告辩称原告所提供的物业服务存在严重瑕疵，除定期有清洁人员打扫一下卫生，再未享受过其他物业服务的问题，
本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。但是从被告所提交的证据来看，尚不足以证明原告的物业服务存在重大瑕疵；故对被告崔荣虎的上述抗辩理由，本院不予采信。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。关于诉讼时效的问题，
本院认为，在一个合同期间内产生的所有的物业管理费应当视为一个整体，而业主在每个交费期内缴纳物业费则应视为整体债务的分期履行。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故本案中，物业服务费的诉讼时效应自物业管理服务合同约定的最后一期物业服务费缴纳期限届满之日起开始计算。原告龙泉物业公司从小区建设完毕至今一直在该小区内从事物业服务，且原告提供证据证实其曾在2013年4月向被告主张过权利，根据最高人民法院上述司法解释的精神，应视为原告龙泉物业的诉讼请求未超过诉讼时效，故对被告崔荣虎提出的原告的诉讼请求超出诉讼时效的抗辩，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第八十条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、被告崔荣虎于本判决生效之日起十日内向原告济南龙泉物业管理有限责任公司补交2006年1月至2013年3月的物业服务费2468.88元。
二、驳回原告济南龙泉物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费25元由被告崔荣虎负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 李江
二〇一三年九月九日代理
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