内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院民 事 判 决 书（2013）乌勃民一初字第01278号原告王洪玉，男，汉族，1967年6月1日生。委托代理人杜娟，内蒙古法兴律师事务所律师。被告闫永亮，男，汉族，1964年1月16日生。被告高燕，女，汉族，1965年11月30日生。
原告王洪玉诉被告闫永亮、高燕股权转让纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告王洪玉的委托代理人杜娟与被告闫永亮、高燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王洪玉诉称，2010年7月26日，原、被告签订股权转让协议书，约定被告将其持有的乌海市铁亨化工有限责任公司100%的股权转让给原告，其中被告闫永亮占95.1%的股权，被告高燕占4.9%的股权，股权转让价8500000元，付款方式：协议生效之日起付2500000元，原告进厂全面接收。原有的两台炉在协议签订后7天内由被告负责检修、调试，生产出产品后再付2500000元，其余6台炉被告每7天完成两台炉的投产，经原告验收合格后两台炉付600000元，费用由被告承担，剩余1700000元在股权变更后三个月付清，但被告必须在2010年8月25日前8台炉全部投产，双方应于协议签订30天内到工商行政管理机关办理法人代表变更手续。协议签订之后，原告按约定履行了付款义务。被告只履行了公司移交义务，股权变更、法定代表人变更义务至今不予履行，导致公司的营业执照、生产诉讼请求：1、请求依法判令被告继续履行合同，将其持有的乌海市铁亨化工有限责任公司100%的股权变更到原告的名下。2、判令被告支付违约金、赔偿金200万元。3本案诉讼费由被告承担。
被告闫永亮、高燕辩称，原告不具备诉讼主体资格，应当驳回其起诉。答辩人将拥有合法产权的不动产出售，完全符合法律规定，原告非合同相对方，也没有损害到原告的利益，原告没有诉讼主体资格，本案业主委员会作为原告，没有自己独立的财产，没有自己的办公场所，决定了其不能独立承担民事责任，所有的责任最终将归于全体业主，所以业主委员会完全没有独立的诉讼主体资格。原告诉状所诉与事实不相符，其诉讼请求应当驳回，答辩人没有义务预留物业办公用房，预留物业办公用房的规定是在《物业管理条列》与《物权法》颁布后实施的，并且需要在规划部分规划时，就把预留物业办公用房列入公共设施。本案中的小区设计、规划、开工，从2001年开始，到2002年11月25日，已全部竣工并验收通过，当时乌海市与国家法律法规都没有规定预留物业办公用房，所以答辩人这一点是符合法律规定的，答辩人与另一被告签订的《房屋买卖协议》完全符合《民法通则》、《合同法》等相关法律规定，也不属于合同无效的情形，答辩人已严格按照法律程序办理了乌房权证A字第0053**号《房屋所有权证》，所有权人为答辩人，答辩人处置自己财产的行为，原告无权申请认定无效，原告要求答辩人交付活动房，拆除车库没有证据，请求人民法院驳回其诉讼请求，维护答辩人的合法权益。
被告王永林辩称，原告是否能作本案的诉讼主体，针对本案的事实，原告作为诉讼主体是不适合的。另外，原告的第一项诉讼请求，被告认为原告没有这样的权利，因为双方当事人签订合同，不损害任何人的利益，合同是否有效，主要取决于是否违背了法律的规定，二被告签订的合同，不违背法律的规定，也不损害原告人的利益，原告无权提出合同无效的诉讼权利。原告的第二、第三、第四项诉讼请求，与第二被告没有任何关系，作为业主在开发公司开发小区的时候，是否对物业管理的地方有活动房，这是小区规划的时候，由规划部门决定的，不是由二被告决定的，不能让被告王永林满足原告的要求。第一被告也陈述到，在馨佳苑小区建设成立后，这个小区没有规定，当时是否设置物业管理办公室活动房，有很多的人没有这样的意识，因为法律没有这样的要求。原告适用现在的法律，来要求原来的行为，这样的要求已经超过其范围。现在原告不能以占用了其中的两间房屋，就说成是，这两间房是留给他们的办公地方。第一被告将其所有的财产，出卖给了第二被告的这种行为是合法的，法律应当保护，故应当驳回原告方的诉讼请求。
经审理查明，2011年第一被告开发建设海勃湾区馨佳苑住宅小区，建筑面积33441平方米，2002年11月25日全部竣工并验收合格后交付使用。乌海市房屋产权交易中心为第一被告发放了海勃湾区馨佳苑住宅小区8号楼产权证，产权证载明用途为商业。该小区大门建有房屋一间，另建有二间储物间，上述房屋及该储物间由原告管理使用。近10年间，小区业主委员会和物业服务企业一直在8号楼3层的两间房内从事物业管理活动。2012年5月10日，二被告签订房屋买卖协议一份，第一被告将海勃湾区馨佳苑住宅小区8号楼3层整体出卖给第二被告，其中包含原告办公使用的两间房。上述事实，有原、被告的陈述及原告提供的社区证明、乌海市住房和城乡建设委员会函、竣工验收备案表、乌海市规划局竣工验收合格证、房屋产权证、房屋买卖协议予以证实。
本院认为，财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。被告呼和浩特天恒住宅发展有限责任公司对海勃湾区馨佳苑住宅小区8号楼享有房屋所有权，且房屋产权证载明该房屋用途为商业，故被告呼和浩特天恒住宅发展有限责任公司有权处分自己的财产，但应当在小区内留足法律规定的物业用房；被告呼和浩特天恒住宅发展有限责任公司留足法律规定的物业用房之外，签订的协议也无法律规定的无效情形，故原告请求确认二被告签订的协议无效及处分行为无效，没有事实依据和法律依据，其请求不予支持。原告请求二被告返还或交付活动室98平米应当有相应的法律依据，其请求没有相关法律规定不予支持。原告请求第一被告拆除小区内部分车库返还绿地63平米，其请求系确认车库违章的请求，建筑物是否是违章建筑系行政部门的认定，不属于法院民事案件调整的范围，故对该项请求本院不予处理。原告请求物业管理用房与建设单位之外的第三人无关，故原告请求被告王永林承担责任，没有法律依据，其对被告王永林的请求应予驳回。原告请求二被告返还或交付原告物业管理用房，其请求应当在符合《内蒙古自治区物业管理条例》关于建设单位应当按照规划，以不低于其开发建设规模千分之三的标准在物业管理区域配置物业管理用房的范围内予以支持。第一被告开发建设的海勃湾区馨佳苑住宅小区，建筑面积33441平方米，原告的该两项请求应确认支持物业管理用房100.32平方米（33441平方米的千分之三）。虽然《内蒙古自治区物业管理条例》是在小区建成之后所颁布，但本案原告及其物业管理企业自小区建成后就一直使用8号楼三层二间办公室作为物业用房，基于历史遗留问题和为了改善人民群众的生活和工作环境的民生要求，对于当时没有具体法律规定的可以适用现在生效的法律法规。被告主张原告主体不适格，依据有关司法解释业主委员会可以做为主体行使诉求，故关于原告主体不适格的主张不予支持。故根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”、《内蒙古自治区物业管理条例》第一条“为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》，结合自治区实际，制定本条例。”、第三十六条第一款“建设单位应当按照规划，以不低于其开发建设规模千分之三的标准在物业管理区域配置物业管理用房。”之规定，
判决如下：
一、被告呼和浩特天恒住宅发展有限责任公司给原告海勃湾区馨佳苑小区业主委员会提供物业管理用房100.32平方米，不足部分于本判决生效后15日内履行。
二、驳回原告海勃湾区馨佳苑小区业主委员会其他诉讼请求。
三、驳回原告海勃湾区馨佳苑小区业主委员会对被告王永林的诉讼请求。案件受理费100元，由被告呼和浩特天恒住宅发展有限责任公司承担（原告已预交费。被告于上述付款期限内一并付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。本判决书发生效力后，如义务方不履行判决书所确定的义务，对方当事人可在判决书规定的履行期限届满之日起的法定期限内向本院申请执行（申请执行的期限为二年），在法定期限内未申请的，视为放弃申请执行权利。
审 判 长 崔宝成
人民陪审员 郭志祥
人民陪审员 谢永霞
二〇一三年九月九日
书 记 员 王晓霞 百度搜索“”