广西壮族自治区北海市海城区人民法院民 事 判 决 书（2013）海民一初字第759号
原告：北海市世华房地产代理有限公司，住北海市海城区××C-1802。
法定代表人：胡鑫，总经理。
委托代理人：陈华贵，广西宝典律师事务所律师。
被告：杨柳，男，1970年6月22日生，汉族，住北海市海城区中××号，身份证号码×××0311。
原告北海市世华房地产代理有限公司与被告杨柳委托合同纠纷一案，本院于2013年6月25日受理后，依法适用简易程序，由
审判员姚中伟独任审理，于7月31日公开开庭进行了审理。原告法定代表人胡鑫及其委托代理人陈华贵，被告杨柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年5月13日，原被告签订独家授权委托书，约定被告委托原告独家代理其出售位于北海市海城区北丽景园4栋601号房，委托期限为2013年5月13日至5月15日，被告委托原告代收买房定金。5月15日，原告联系到购买人并收取定金2万元，原告承诺7日内安排被告与买家签订房屋买卖合同。但5月15日起，原告多次联系被告签订房屋买卖合同均遭拒绝，导致原告因违约而双倍返还买房人定金4万元。为维护原告合法利益，请求法院判令被告赔偿原告经济损失2万元，并支付违约金19000元，诉讼费由被告负担。
被告辩称：1、原告诉称《承购确认书》是在2013年5月15日签订的，该说法没有事实依据，原告也未向被告通过任何方式告知；2、原告诉称“从5月15日起，经原告多次联系并催促被告均遭拒绝”证据不足，不是事实；3、《承购确认书》没有按照被告的售房条件签订，不能反映被告的真实意思表示，对被告没有约束力；4、原被告在签订《独家代理合同》前有口头约定，5月15日至原告未能按约定出售条件找到买受人并收取定金，委托协议自5月16日凌晨失效；5、被告没有领取过原告的定金，且没有证据中证实定金是5月15日收取的；6、原告签订的《承购确认书》由重大瑕疵，既没有买房人所盖指印，日期也有改动痕迹，故不应采信；7、证据中的《收条》有故意捏造嫌疑，不可采信；8、被告从未带过买家赵立君看房。故原告的诉求没有事实和法律依据，依法应予驳回。原告向法庭提交以下证据以支持其诉讼主张：证据1、独家委托合同，证明被告独家委托原告售房；证据2、房屋所有权证，证明被告是案涉房屋所有权人；证据3、承购确认书，证明原告联系到买房人购买案涉房屋；证据4、收条，证明由于被告违约致使原告双倍返还定金给买房人，造成2万元经济损失；证据5、买房人身份证，证明买房人的身份情况；证据6、被告身份证，证明被告的身份情况；证据7、原告营业执照，证明原告身份情况；证据8、律师函，证明原告催促被告协商履行合同。被告质证认为，对证据1的真实性没有异议，但合同是格式合同，无效；对证据2真实性没有异议；对证据3的真实性有异议，有改动的痕迹；对证据4的真实性有异议；对证据5的真实性无法确认；对证据6的真实性没有异议；对证据7的真实性，合法性，关联性没有异议；对证据8的真实性没有异议，但是5月17日收到。被告向法庭提交以下证据以支持其抗辩理由：证据1、查询通话业务凭据；证据2、查询短信记录业务凭据；证据3、中国移动通信详单（语音部分）；证据4、中国移动通信详单（短信部分）；以上证据1-4证明2013年5月15日，原告没有因与买家签约并收取定金而多次联系、催促被告；证据5、短信记录，证明原告5月16日才开始联系并催促被告。原告质证认为，对证据1-4的真实性，合法性没有异议，但无法证实被告所要证明的内容，首先清单不是完整的清单，在第一份证据中有原告业务员与被告在5月14日至5月16日联系的记录，5月14日已经找到买家购买房子，提前与被告联系；对证据5的真实性，合法性没有异议，对证明内容有异议，该证据证明了原告与被告联系过，催促被告履行合同。
本院认为，原告提交的证据1、2、6、7、8，被告提交的证据1-5，对方对其真实性均无异议，可以作为认定案件事实的依据，但证明内容和证明力的大小由本院综合案情及其他证据予以确认。原告提交的证据3、4符合法律规定的证据要件，可以作为本案证据使用；证据5与其他证据可以相互印证，亦可作为本案证据使用。据此，
本院查明并确认以下事实：2013年5月13日，原告作为乙方，与作为甲方的被告签订《独家授权委托书》，约定：甲方委托乙方独家代理出售位于北海市西南大道北丽景园4栋601号房，出售条件：建筑面积129.06平方米，售价475000元，付款方式为按揭付款，买卖双方税费由买方支付，业主收完全部房款当日交房；独家代理委托期限为2013年5月15日，委托期限内，甲方不得以任何理由单方中止本协议或自行出售该业务，否则按协议第七点向乙方作出赔偿；委托期限内，若乙方介绍的买家同意按上述委托交易的条件，则甲方全权委托乙方代其收取买方承购该物业的定金。在乙方代为收取定金时，即视为出售，并按乙方与买方签订的协议约定办理与本次物业买卖交易有关的各项手续和程序；甲方收取或乙方代为收取买家定金后，若甲方拒绝出售该物业，除按照本协议向乙方支付违约金外，应双倍返还定金给买家；合同第七条约定，乙方通过自行组织销售或与其他中介合作等方式向买家销售并成功交易的，甲方不得拒收定金，不得擅自终止委托书或拒绝出售物业，且不会与乙方介绍的买家私下进行交易，否则应向乙方支付上述销售价的4%作为违约金。备注内容为：买方首付款不能低于18万元，买方须出资给甲方偿还其银行贷款。2013年5月17日，原告与赵立君签订《承购确认书》，约定赵立君对北海市海城区西南大道北丽景花园4栋601房有购买意向，同意按以下条件购买：建筑面积129.06平方米（以房地产证面积为准）；售价475000元；付款方式：按揭付款、分期付款；交易税：买方承担；协议签订时即付2万元给原告作为购买该物业的定金；原告在2013年5月22日前需安排该物业主与买方按椅上出售条件签订房屋买卖合同，如逾期，则乙方有权放弃购买，原告须双倍返还定金给买方。5月25日，赵立君出具收条，载明：今收到北海市世华房地产代理有限公司双倍返还购买北海市海城区西南大道北丽景花园4栋601房定金共计4万元，我保证放弃对北海市世华房地产代理有限公司的诉讼权利，不再追究其法律责任。另查明，位于北海市海城区西南大道北丽景花园4栋601房登记所有人为被告，建筑面积129.064平方米。
本院认为，本案系委托合同纠纷。原被告签订的《独家授权委托书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，故合法有效，原被告均应按该委托书的约定享受权利和履行义务。本案中，原告与买房人所签订的《承购确认书》，并未约定支付首付款及买方须出资给卖方偿还其银行贷款的条款，与委托书中约定的委托事项不一致，且原告提交的律师函落款时间为2013年5月17日，而委托期限在5月15日已届满，原告也未能提交其他证据证实其在委托期限内将签订《承购确认书》并收取定金的事实告知被告，因此原告主张被告违约并要求其赔偿损失、支付违约金，证据不足，依法不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：驳回原告北海市世华房地产代理有限公司的诉讼请求。案件受理费775元，减半收取387.5元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北海市中级人民法院。
审判员 姚中伟
二〇一三年九月九日
书记员 包晓梅附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 微信公众号“”