宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2013）甬海民初字第703号
原告：宁波经济技术开发区百佳酒店用品有限公司。
法定代表人：周世春。
委托代理人：郑士珍。
被告：宁波市鄞州区家畜良种推广站。
法定代表人：王伟国。
委托代理人：马科辉。
委托代理人：钱聪静。
原告宁波经济技术开发区百佳酒店用品有限公司为与被告宁波市鄞州区家畜良种推广站房屋租赁合同纠纷一案，于2013年7月23日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由
审判员昌晖适用简易程序独任审判，于2013年8月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑士珍和被告委托代理人马科辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波经济技术开发区百佳酒店用品有限公司起诉称：2012年12月28日原告参加被告在鄞州区公共资源交易中心的房屋公开招租中中标（标的位于宁波市海曙区段塘启运路128号，建筑面积2223.31平方米，房屋所有权证号为甬海段自字第2001037号，土地使用权证号为海国用2001字第57号），获得被告出租房屋的租赁权用以经营使用。根据租赁权竞拍合同，原告获得自签订房屋租赁合同起共三年租赁权。原、被告于2013年1月23日签订《鄞州区行政事业单位房屋租赁合同》并支付一年租金400000元，但是被告自签订合同至今，经原告多次催告，仍拒不履行交付租赁物的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，原告可以依法解除合同并要求被告赔偿损失，损失包括原告支付给宁波华诚拍卖有限公司的佣金60000元、原告支付的400000元租金的利息损失以及原告另外寻找房屋所支出的费用等。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：
一、解除双方的房屋租赁合同；
二、被告返还已支付的租金400000元；
三、被告支付原告违约金200000元（6个月的租金）并赔偿原告拍卖佣金损失60000元；
四、被告承担本案全部诉讼费用。原告为证明其主张，向本院提交了下列证据：1.租赁权竞拍合同1份，用于证明原告竞拍到涉案房屋的租赁权以及租期是自签订房屋租赁合同起三年的事实；2.《鄞州区行政事业单位房屋租赁合同》1份，用于证明原、被告于2013年1月23日形成租赁关系的事实；3.宁波银行网上银行交易凭证和收款收据各1份，用于证明原告已支付第一年租金400000元的事实；4.拍卖成交确认书、宁波银行网上银行交易凭证和拍卖佣金发票各1份，用于证明原告支付了拍卖佣金60000元的事实。5.原告与宁波市鄞州市政工程有限公司签订的房屋出租合同1份和宁波银行网上银行交易凭证2份，用于证明因被告违约未按时交付租赁房屋，导致原告另外租赁其它房屋并支付租金450000元的事实。
被告宁波市鄞州区家畜良种推广站答辩称：1.被告同意解除双方签订的房屋租赁合同并返还原告已支付的租金400000元。2.关于违约金，被告认为房屋租赁合同中约定被告支付6个月的租金作为违约金这一标准过高，请求法庭根据原告的实际损失予以调整。原告支出的拍卖佣金60000元是一项实际损失，由法院根据法律规定处理。对于原告的其它损失，被告认为支付2个月的租金是比较合理的。被告未向本院提供证据。被告对原告提供的证据1-4无异议，本院予以认定。被告对原告提供的证据5的真实性无异议，但对关联性有异议，认为被告的违约行为不能导致原告必须租赁其它房屋。
本院认为，根据原告提供的证据5和其在庭审中的陈述，原告在与被告签订房屋租赁合同之前就参与了宁波市鄞州市政工程有限公司房屋租赁权的竞拍并支付了部分租金，原告表示因经营需要在租赁该公司的房屋后仍愿意租赁涉案房屋，并且原、被告在签订房屋租赁合同后多次协商租赁涉案房屋的交付问题，故原告向宁波市鄞州市政工程有限公司租赁房屋的事实与本案无关，原告提供的证据5与本案不具有关联性，本院不予采纳。经审理，依据本院认定的证据并结合当事人陈述，本院确认如下案件事实：2012年12月28日，原告在宁波华诚拍卖有限公司于鄞州区公共资源交易中心举行的招租拍卖会上竞拍到宁波市海曙区段塘启运路128号房产（产权单位为被告，建筑面积2223.31平方米）三年租赁权。原告在拍卖会前与宁波华诚拍卖有限公司签订了租赁权竞拍合同，合同载明涉案房屋原已出租，租期至2012年12月底。原告在竞拍成功后根据租赁权竞拍合同的约定向宁波华诚拍卖有限公司支付了涉案房屋第一年的租金400000元和拍卖佣金60000元。之后，原、被告于2013年1月23日签订了《鄞州区行政事业单位房屋租赁合同》，合同第三条约定：由于原承租方未能按时办理移交手续，致使原告不能及时进住，因此租赁期限从实际交接日起三年。合同第七条第（四）项约定：除上述条款以外，其他原因被告需终止租赁关系时，须提前三个月书面通知原告并支付给原告6个月的租金作为违约金，合同终止。在本案审理中，原、被告确认该项违约责任适用于被告未按约定交付房屋的违约行为。合同签订后，原告多次催告被告交付涉案房屋，被告以原承租方没有腾退房屋为由一直没有交付房屋。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。
原告在租赁权竞拍成功后向被告支付了第一年的租金并与被告签订了合同，而被告在合同签订后经原告多次催告未能交付涉案房屋，其行为构成违约，现原告要求解除双方之间的房屋租赁合同，被告也表示同意，故本院确认双方于2013年1月23日签订的《鄞州区行政事业单位房屋租赁合同》解除。合同解除后，被告应向原告返还已收取的租金400000元并向原告支付违约金。本案中，被告认为合同约定的违约金标准过高并要求调整。
本院认为，原告为取得涉案房屋的租赁权而参加了宁波华诚拍卖有限公司举行的拍卖会，并为此支付了拍卖佣金60000元，现原告因被告的违约行为未能实际租赁涉案房屋，故该笔款项为原告的实际损失。此外，因原告已支付了第一年的租金400000元，被告的违约行为还给原告造成了利息损失。所以，根据原告所受到的实际损失和被告的违约程度，本院确定被告向原告支付4个月的租金133333.3元作为违约金。综上，原告部分诉讼请求成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，
判决如下：
一、确认原告宁波经济技术开发区百佳酒店用品有限公司与被告宁波市鄞州区家畜良种推广站于2013年1月23日签订的《鄞州区行政事业单位房屋租赁合同》解除；
二、被告宁波市鄞州区家畜良种推广站返还原告宁波经济技术开发区百佳酒店用品有限公司租金400000元，于本判决生效之日起三日内付清；
三、被告宁波市鄞州区家畜良种推广站支付原告宁波经济技术开发区百佳酒店用品有限公司违约金133333.3元，于本判决生效之日起三日内付清；
四、驳回原告宁波经济技术开发区百佳酒店用品有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10400元，减半收取5200元，原告宁波经济技术开发区百佳酒店用品有限公司负担1000元，被告宁波市鄞州区家畜良种推广站负担4200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动放弃上诉处理。）
审 判 员 昌晖
二〇一三年九月六日本件原本核对无异代
书记员 王璐 更多数据：