成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2013）锦江民初字第240号原告（反诉被告）赵新。
原告（反诉被告）任伟。上述二原告（反诉被告）共同委托代理人刘煜，四川亚峰律师事务所律师。上述二原告（反诉被告）共同委托代理人张芷静。被告（反诉原告）新嘉置地（成都）发展有限公司。住所地：成都市锦江区大慈寺路*号。法定代表人杨玉燕，新嘉置地（成都）发展有限公司董事长。委托代理人白鑫，四川善嘉律师事务所律师。委托代理人王文迪，四川善嘉律师事务所律师实习律师。
原告（反诉被告）赵新、任伟与被告（反诉原告）新嘉置地（成都）发展有限公司（以下简称新嘉成都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月18日立案受理。被告新嘉成都公司在举证期限内对原告赵新、任伟提出反诉，本院依法予以受理后，由
代理
审判员康阳适用简易程序于2013年2月28日公开开庭进行了合并审理。
原告（反诉被告）赵新、任伟的委托代理人刘煜、张芷静，被告（反诉原告）新嘉成都公司的委托代理人白鑫、王文迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵新、任伟本诉诉称，2010年4月7日，赵新、任伟与新嘉成都公司签订《商品房买卖合同》约定：赵新、任伟购买新嘉成都公司开发的位于成都市锦江区大慈寺路3号朗御大厦1栋1单元47楼2号的商品房一套，房屋总价款3269526元，合同签订后，赵新、任伟按约付款。按合同约定，新嘉成都公司应于2012年4月30日前向赵新、任伟交付符合合同约定交付条件的商品房，新嘉成都公司却分别于2012年4月12日、5月29日两次发出《延迟交房通知》及《致歉信》推迟交房时间。6月19日，新嘉成都公司通知交房，但房屋存在缺陷和瑕疵，明显不符合约定交房条件，赵新、任伟拒绝收房。新嘉成都公司承认该房屋尚不够交房条件，并承诺对房屋存在的问题进行整改后再交付。为此，双方在7月1日签订《整改及保密协议》，直至10月9日赵新、任伟再次去收房时，发现该房屋仍不具备收房条件。新嘉成都公司为此出具证明证实“由于房屋维修，无法将房屋交付，待维修完善后，再行完成交房事宜”直至赵新、任伟起诉之日，新嘉成都公司仍未交付房屋，已延期交房225天。根据双方合同约定，新嘉成都公司应向赵新、任伟支付逾期交房的违约金220693.01元，扣除其9月21日已支付的54928.04元，还应支付165764.97元。故诉来法院，请求依法判令新嘉成都公司依《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定条件交付房屋，支付违约金165764.97元（此违约金计算至起诉之日，请求判令至房屋实际交付之日止），承担本案诉讼费。赵新、任伟反诉辩称，1、房屋至今没有交付；2、合同约定违约金为日万之三，不违反法律规定且已部分实际履行；3、新嘉成都公司对逾期缴纳房款的违约金没有提出具体的计算方式和依据；4、新嘉成都公司提出代赵新、任伟缴纳了物管费，应当提供相应的依据；5、应当缴纳的契税等费用104414.96元的计算方式不能仅凭新嘉成都公司单方出具的材料，按合同约定，应于收房时缴纳，现新嘉成都公司没有交付房屋，该费用不应缴纳也不存在违约金。6、本案本、反诉的案件受理费应由新嘉成都公司承担。赵新、任伟为支持其诉讼请求，向本院提交了经庭审质证的以下证据：1、赵新、任伟的身份证、新嘉成都公司的工商信息，拟证明双方主体身份。2、《商品房买卖合同》及其《补充协议》，拟证明赵新、任伟与新嘉成都公司存在商品房买卖合同关系，合同约定了交房时间、交房条件（合同第十条）、商品房质量、装饰、设备标准、逾期交房责任。3、购房发票及经公证的《个人购房借款及担保合同》，拟证明赵新、任伟已经履行自己的义务缴纳完全部房款。4、2012年4月12日《延迟交房通知》，拟证明新嘉成都公司提前通知无法交房，预期违约。5、2012年5月23日《朗御大厦交房通知书》，拟证明新嘉成都公司通知交付符合条件的房屋。6、2012年5月29日《致歉信》，拟证明新嘉成都公司称无法于2012年5月30日交付房屋，按照合同新嘉成都公司已经逾期。同时新嘉成都公司预计交房时间为2012年6月中下旬，具体时间另行书面通知。新嘉成都公司愿意按合同约定支付违约金。7、2012年6月19日《朗御大厦交房通知书》，拟证明新嘉成都公司通知拟于6月中、下旬交付房屋。8、《整改及保密协议》，拟证明7月1日赵新、任伟前去收房发现房屋没有完工，存在漏水问题，新嘉成都公司没有提供竣工验收备案表，只提供了竣工验收报告。新嘉成都公司承诺在2012年7月20日进行整改，并愿意承担逾期交房的违约责任。约定7月20日前整改完成，新嘉成都公司从5月1日至7月20日按每日万分之三支付违约金，并要求赵新、任伟予以保密。9、2012年7月26日《致歉函》，拟证明房屋无法在约定期限内完成整改，是因为房屋未完工，新嘉成都公司愿意本着合同精神作出相应的补偿。10、《逾期交房违约责任承担协议》、收据、大华银行（中国）有限公司进账单（复印件），拟证明新嘉成都公司按照日万分之三计算并已支付56天共计55482.87元逾期交房违约金。赵新、任伟已收到新嘉成都公司支付该款。11、2012年10月9日《证明》，拟证明房屋仍存在问题，直至2012年10月9日不符合约定交房条件，新嘉成都公司告知收房时间另行通知。12、成都公证处《公证书》照片81张，拟证明赵新、任伟所购买诉争房屋状况，截至2012年10月11日公证之日仍然不符合约定。13、物管费、垃圾清运费收据，拟证明赵新、任伟向物管公司缴纳了物管费。14、建筑工程施工质量投诉处理（调解）监督意见书（复印件），拟证明2013年2月1日赵新、任伟去建委投诉涉案四套房屋的质量问题，诉争房屋当时仍不具有收房条件。新嘉成都公司本、反诉答辩及诉称，2010年4月7日，双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》等其他文书，约定赵新、任伟向新嘉成都公司购买位于成都市锦江区大慈寺路3号朗御大厦1栋1单元47楼2号商品房。2012年9月20日，双方达成协议，新嘉成都公司支付了逾期交房30天之后每天按照已付房款万分之三的违约金54928.04元，该违约金约定及支付比例较高，请求法院将违约金比例调低至万分之零点一，并要求赵新、任伟返还多收取的违约金53097.11元。《补充协议》约定赵新、任伟应当在协议签订之日起30日内将房屋按揭款支付与新嘉成都公司，而赵新、任伟逾期支付房款，应当向新嘉成都公司支付违约金4752元。新嘉成都公司于2012年6月19日向赵新、任伟送达《交房通知书》，但赵新、任伟却以各种理由拒绝收房，新嘉成都公司在2012年6月26日已实际交房。同时，赵新、任伟应当按照《商品房买卖合同》及《补充协议》和《业主临时管理规约》等其他协议、文书支付物管服务费用，赵新、任伟未缴纳，由新嘉成都公司代其缴纳。赵新、任伟还应当缴纳房屋专项维修基金及契税等其他费用，并承担逾期交纳专项维修基金及契税的违约责任。诉争房屋所属工程在2008年5月12日地震影响期间按照成都市建委相关规定，工程顺延80天，新嘉成都公司不存在逾期交房行为，请求法院扣减80天。故请求法院判令：1、确认涉诉房屋于2012年6月26日已由新嘉成都公司交付赵新、任伟。2、赵新、任伟退还新嘉成都公司支付的过高违约金人民币53097.11元（新嘉成都公司已向赵新、任伟支付的违约金54924.04元-3269526元×日万分之零点一×56天）。3、赵新、任伟支付逾期缴纳房款的违约金7840元（1960000×日万分之四×10天）。4、赵新、任伟支付新嘉成都公司代其缴纳的物管费4748.1元（3.5元／平方米／月×6个月×226.1平方米，代缴期限为2012年8月1日起计算至2013年1月11日）。5、赵新、任伟支付应当缴纳的契税、房屋专项维修基金等费用共计人民币104414.96元，并支付从2012年6月27日起至实际缴纳之日的逾期缴纳违约金及滞纳金，暂计算至2013年1月11日为195天，共计63755.76元（3269526元×日万分之一×195天）。6、本案诉讼费由赵新、任伟承担。为支持其诉讼主张，新嘉成都公司提交经庭审质证的以下证据：1、《商品房买卖合同》及补充协议、《“朗御大厦”交房通知书》、《建设工程规划合格证》、《房产测绘技术报告》、《住宅工程质量分户验收结果表》、《住宅使用说明书》及《质量保证书》、《竣工验收报告》、房管局收到新嘉成都公司的规划合格证及面积实测报告书的原件回执，拟证明新嘉成都公司出售的房屋达到交付条件，已告知赵新、任伟收房，赵新、任伟拒绝收房，视为赵新、任伟已收房。2、第一项证据中的《商品房买卖合同》及补充协议和《“朗御大厦”交房通知书》，拟证明新嘉成都公司依照合同约定，提前7天告知赵新、任伟收房，赵新、任伟拒绝收房，视为赵新、任伟已收房。3、新嘉成都公司与总承包人的施工合同、《成都市建设委员会关于我市在建工程受地震影响造成工期延迟问题答复的通知》以及第一项证据中的《商品房买卖合同》，拟证明即使新嘉成都公司逾期交房，因该工程在2008年5月12日地震受影响期间，应当扣减80天。4、《逾期交房违约责任承担协议》及支付凭证、《调解书》，拟证明赵新、任伟为获得高额违约金赔偿，对新嘉成都公司办公区域采取打砸行为，致使新嘉成都公司受损，同时拟证明新嘉成都公司系受到要挟、胁迫之下赔付，现要求赵新、任伟返还过高违约金。5、赵新、任伟支付购房款单据、第一项证据中的补充协议，拟证明双方于2010年4月2日签订协议，并非2010年4月7日，按照补充协议约定，赵新、任伟应当在2010年5月2日以前支付按揭款，但逾期至2010年5月13日，迟延支付按揭购房款10天。6、第一项证据中的《商品房买卖合同》及补充协议、《物业服务委托合同》、《业主临时管理规约》及《承诺书》、物业公司收到新嘉成都公司代赵新、任伟缴纳物管费的情况说明，拟证明新嘉成都公司代赵新、任伟缴纳物管费用，现要求赵新、任伟返还费用。7、《入伙费用明细表》、第一项证据中的《商品房买卖合同》及补充协议，拟证明赵新、任伟违约逾期支付房屋专项基金、契税等其他费用。8、招商银行特种转账贷方传票，拟证明在赵新、任伟逾期10天支付房屋贷款1960000元。本院对证据认证如下：
一、新嘉成都公司对赵新、任伟提供的对第1、5项证据无异议。对第2项证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为按照合同第10条及补充协议第3条约定，新嘉成都公司在交房时不需要出示竣工验收备案表，竣工验收备案表只是办理产权证的行政手续，部分原件已交给房管局。该房屋已由新嘉成都公司实际交付赵新、任伟。合同第15条约定，若赵新、任伟收房时发现房屋存在问题，新嘉成都公司仅需履行修复义务。对第3项证据的真实性、合法性无异议，认为不能证明赵新、任伟按期支付房款。对第4项证据的真实性、合法性无异议，证明新嘉成都公司延迟交房一个月，新嘉成都公司予以确认，但违约金过高，请求降低。对第6项证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，新嘉成都公司请求调低违约金。对第7项证据的真实性、合法性无异议，新嘉成都公司按照合同约定提前7天履行通知义务。对第8项证据的真实性、合法性无异议，认为该协议第二条约定，新嘉成都公司履行整改义务，该房进入质量保修期，不存在逾期交房，请求调低违约金。对第9项证据的真实性、合法性无异议，但新嘉成都公司只是按照约定履行通知义务，新嘉成都公司履行整改义务，房屋已视为交付。对第10项证据的真实性有异议，认为与新嘉成都公司的违约承担协议有冲突。该协议签订时间是2012年9月20日，新嘉成都公司请求调低违约金。对第11项证据的真实性、合法性无异议，本案房屋已经于2012年6月26日事实上交付给赵新、任伟，即使存在问题，并不影响居住，赵新、任伟以各种理由拒绝收房目的是为了获取过高违约金。对第12项证据的真实性无异议，本案房屋已于2012年6月26日事实上交付，赵新、任伟在验房时提出的问题属于新嘉成都公司的整改义务。成都市没有商品房精装标准，新嘉成都公司按照要求整改，赵新、任伟所称不属实。同时认为赵新、任伟取得公证书形式不合法。对第13项证据的真实性、合法性无异议，按照新嘉成都公司与物管公司的约定，赵新、任伟未入住，由新嘉成都公司代为缴纳物管费。对第14项证据的真实性有异议，认为系复印件，真实性无法核实。该意见书超载职权范围，对合法性不予认可，且房屋不是主体存在问题，新嘉成都公司按约交付房屋，存在的问题不影响使用，房屋已进入保修期，新嘉成都公司履行的只是整改义务。
本院认为，新嘉成都公司对上述第1－9项证据、第11－13项证据的真实性、合法性无异议，上述证据符合证据的三性特征，本院予以采信。赵新、任伟提交的第10项证据系原件，虽与新嘉成都公司提交的证据复印件不同，但新嘉成都公司未提供原件，故本院对该证据予以认可。赵新、任伟提交的第14项证据系复印件，无法核实其真实性，本院不予采纳。
二、赵新、任伟对新嘉成都公司提供的第1项证据中的《竣工验收报告》、《建设工程规划合格证》的真实性有异议，不予认可。认为建设工程规划合格证系于2012年6月25日取得，新嘉成都公司取得该证之前应进行竣工验收并交付房屋。按合同约定交房时间至2012年6月25日新嘉成都公司属于逾期交房，应当承担违约责任。对《房产测绘技术报告》、《住宅工程质量分户验收结果表》、《住宅使用说明书》及《质量保证书》无异议。
本院认为，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性特征，本院予以采信。赵新、任伟对新嘉成都公司提交的第2项证据的真实性、合法性无异议，但认为该证据不能证明新嘉成都公司交付房屋符合约定，也不能证明赵新、任伟已收房。因新嘉成都公司在7月1日出具的整改及保密协议、7月26日出具的致歉函、10月9日出具的《证明》均证明新嘉成都公司屡次交付的房屋不符合交房条件。新嘉成都公司明确在解决问题后以函件形式通知业主收房，新嘉成都公司无法证明在2012年6月26日交房。
本院认为，新嘉成都公司提交的该证据符合证据的真实性、合法性特征，且与本案有关联，本院予以采信。赵新、任伟对新嘉成都公司提交的证据3中新嘉成都公司与总承包人的施工合同、《成都市建设委员会关于我市在建工程受地震影响造成工期延迟问题答复的通知》不予认可，认为与本案无关，新嘉成都公司与总承包人约定的开工时间2008年6月1日，此时地震已经发生，不应受到地震影响。新嘉成都公司不能以两年前的自然灾害作为其逃避违约责任的理由。
本院认为，该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。赵新、任伟对新嘉成都公司提交的第4项证据中的《逾期交房违约责任承担协议》的真实性有异议，认为该复印件与赵新、任伟提供的原件不符。对第4项证据中的对账单无异议，提出第4项证据中的《调解书》与本案无关。
本院认为，新嘉成都公司提交的《逾期交房违约责任承担协议》系复印件，且与赵新、任伟提交的原件部分内容不相符合，故本院不予采信。支付凭证（进账单）符合证据的真实性、关联性、合法性特征，本院予以采信。《调解书》经双方签字确认，与本案具有关联，本院予以采信。赵新、任伟对新嘉成都公司提交的第5项证据的真实性无异议，但认为新嘉成都公司主张逾期支付购房款的反诉请求已过诉讼时效。该证据能够证明赵新、任伟支付按揭购房款的情况，本院予以采信。赵新、任伟对新嘉成都公司提交的第6项证据中的《物业服务委托合同》、《业主临时管理规约》及《承诺书》的真实性无异议、本院予以采信。对物业公司出具的情况说明的真实性不予认可，认为新嘉成都公司未提交代缴费凭证，且即使新嘉成都公司缴纳费用，也属于新嘉成都公司与物管公司的不当得利纠纷，应自行解决。
本院认为，仅凭物管公司出具的情况说明，不能认定新嘉成都公司代赵新、任伟缴纳了物管费用，故本院对该情况说明不予采信。对新嘉成都公司提交的第7项证据，赵新、任伟认为至今没有收房，不存在违约逾期支付房屋维修基金及办证税费。
本院认为，仅凭《入伙费用明细表》不能证明赵新、任伟应当缴纳及逾期交纳上述费用，故本院不予采信。赵新、任伟对新嘉成都公司提交的第8项证据的真实性无异议，认为赵新、任伟于2010年4月7日将贷款合同与首付款一并交给新嘉成都公司，由其向招商银行代办贷款事宜，且赵新、任伟不能自行选择贷款银行。贷款合同约定赵新、任伟所贷款项自2010年4月22日起开始计算，系新嘉成都公司与贷款银行之间的事。若赵新、任伟违约，新嘉成都公司应当在确定违约的时间后，进行主张，新嘉成都公司是2010年5月13日收到剩余房款，新嘉成都公司至迟应于2012年5月13日之前向赵新、任伟主张相应违约责任，新嘉成都公司提出反诉之时已经超过诉讼时效。
本院认为，赵新、任伟对该证据的真实性无异议，该证据能证明其贷款的相关情况，本院予以采信。
经审理查明，2010年4月2日，赵新、任伟与新嘉成都公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买新嘉成都公司开发的位于成都市锦江区大慈寺路3号朗御大厦1栋1单元47楼2号的商品房一套，房屋总价款3269526元。《商品房买卖合同》就逾期付款责任、交付条件、逾期交房责任等内容作出约定，其中，第十条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2012年4月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4、5项所列条件；……1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》……”第十一条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2012年4月30日达到使用条件；（2）电：2012年4月30日达到正式使用条件；（4）燃气：2012年4月30日达到开通基础条件，由买受人自行向有关部门申请开通。如果在约定期限内未达到以上条件，双方同意按照下列方式处理：买受人允许出卖人在三十日内整改完毕，如超过三十日仍未达到约定条件的，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金”。第十二条“逾期交房责任”约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：……（1）逾期在30日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……”。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。第十五条“商品房质量、装饰、设备标准的约定”双方约定：“……3、交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：由出卖人按照国家和四川省有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起60日内负责修复，并承担修复费用。在出卖人或其他委托的物业管理公司或其他第三人或其毗邻业主履行修复义务时，买受人应当予以配合，若因买受人不配合导致损失扩大的，扩大部分的损失由买受人承担。4、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第2种方式处理：出卖人按当时市场价格赔偿装修、设备差价”。双方合同附件六对朗御大厦的结构、公共区域及地面、墙面、吊顶、入户门、厨房系统、卫浴系统、强弱电、部品配置、空调系统、新风系统、地暖系统及其他的装饰和设备标准进行了约定。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，第一条“对合同第五条、第九条付款方式、期限及逾期付款的说明及补充”约定：2、付款方式为按揭贷款方式，首付房款1309526元，余款1960000元，由买受人向招商银行申请六成三十年房屋抵押贷款的方式支付，买受人应于签订合同及本补充协议的当日内，一次性向出卖人付清全部首付房款；2.2买受人应于自签订合同和补充协议的3日内，按要求提供按揭贷款所需全部资料，并在合同签订之日起5日内到指定银行办理相关按揭事宜，逾期未办理则视为买受人逾期付款；《商品房买卖合同补充协议》第一条第2款2.3项约定：买受人向出卖人指定银行申请办理“按揭贷款”的，买受人承诺在签订合同和补充协议时，已充分了解并同意严格按照“按揭贷款”的办理条件、程序及补充协议的约定及时办理相关手续。若因买受人原因而导致以下情况发生的，买受人应承担相应责任：其中A约定，买受人未按时办理按揭手续或由于买受人未积极配合导致最终未能办理按揭贷款：若非因出卖人的原因导致出卖人在合同签订之日起30日内未能收到银行划转的相应款项或者银行拒绝为买受人办理按揭借款，则视为买受人违约，出卖人有权单方面解除合同及补充协议，并由买受人向出卖人支付房屋总价款10%的违约金；出卖人在扣除买受人应承担的违约金等费用后，应于30日内向将买受人已付房款的等剩余部分无息退还买受人。在出卖人行使合同解除权之前，买受人可与出卖人协商另行达成协议，采取继续补充相关按揭资料或变更为一次性付款方式向出卖人支付剩余房款。若出卖人同意买受人继续补充按揭资料的，则原合同继续履行，但买受人应按日承揽应付款万分之四的违约金至出卖人收到该款项时止。若买受人不同意以上处理办法的，出卖人可以解除合同及补充协议，并要求买受人承担房屋总价款10%的违约金。第三条“合同第十条交付条件的补充约定”：经双方协商，商定该商品房取得竣工验收合格报告后即可交房。第六条“对合同第十四条交接手续的说明及补充”：买受人应在交接房屋前交纳合同约定的全部应付款以及按合同第十四条约定委托出卖人代交的政府部门规定费用，并签署委托出卖人代办房屋产权证、国土证及他项权利登记的各项手续。……无论买受人是否接到出卖人发出的书面交房通知，买受人均应按合同约定的交房期限前往办理房屋交接手续。买受人逾期不接房、不办理房屋交接手续，由此产生的一切责任由买受人承担。上述情况下，按合同约定的交房期满之次日起视为出卖人已按合同约定交付房屋，风险也因此转移至买受人。商品房交付时，买受人按照《成都市城市住宅专项维修资金管理暂行办法》的规定和《商品房买卖合同》的约定，将所购商品房的首次专项维修基金交由出卖人代收代缴至房管局指定银行管理专户；缴纳契税及其它相关的办证费用给出卖人。如因买受人原因导致未按时交纳上述费用的，买受人应自合同约定的交付期限之次日起，向出卖人支付房屋总价款每日万分之一的违约金。当日，双方于《住宅质量保证书》上签字确认。2010年4月30日，赵新、任伟与招商银行股份有限公司成都分行签订《个人购房借款及担保合同》，向其贷款1960000元，2010年5月12日，该行开具个人贷款借款借据向赵新发放借款1960000元，期限自2010年5月12日起到2040年5月12日。2012年4月12日，新嘉成都公司向业主发出《延迟交房通知》，告知业主由于朗御项目施工有一些延迟，工程正处于收尾阶段，为确保施工质量，原定的2012年4月30日前的交房约定，现将推迟。新嘉成都公司将于5月30日前另行书面通知交房时间，并将根据合同约定按实际逾期交房天数承担相应的逾期交房违约金。该违约金将于正式交房时进行核算确认，并在正式交房后10个工作日内完成支付。2012年5月23日，新嘉成都公司向赵新、任伟发出《“朗御大厦”交房通知书》，告知赵新、任伟已具备交房条件，从2012年5月30日起可以前往办理手续。2012年5月29日，新嘉成都公司发出《致歉信》，告知业主由于朗御系成都首个超高层且精装报建的住宅项目，在施工过程中一些细节问题的处理造成了施工进度的一些延误。在最后冲刺验收阶段，由于施工合作方工作操作失误造成断电，导致电力部分无法按时验收，因此影响了预期的交房时间。原定于2012年5月30日的交房约定，现将再次推迟，预计交房时间为2012年6月中下旬，将于交房前7天另行书面通知交房时间。并将根据合同约定按实际逾期交房天数承担相应的逾期交房违约金。该违约金将于正式交房时进行核算确认，并在正式交房后10个工作日内完成支付。2012年6月19日，新嘉成都公司向赵新、任伟发出《“朗御大厦”交房通知书》，告知赵新、任伟已具备交房条件，请于2012年6月26日起前去办理交房手续。2012年7月1日，双方签订《整改及保密协议》载明，新嘉成都公司于2012年6月25日达到交房条件并通知赵新、任伟收房。赵新、任伟在2012年7月1日收房时，提出房屋的缺陷和瑕疵并要求新嘉成都公司整改，新嘉成都公司同意其整改要求。双方同意在2012年7月1日至7月20日对提出的问题进行整改。新嘉成都公司从2012年5月1日至7月20日向赵新、任伟按日以赵新、任伟已付房款万分之三计算支付违约金、若新嘉成都公司在2012年7月20日前完成整改的，违约金则计算至整改完成之日。赵新、任伟确认除其在《房屋交付验收表》上提出的缺陷和瑕疵外，没有其他问题。赵新、任伟同意对此保密，不向任何第三人透露、散布朗御项目的任何缺陷与瑕疵，也不得将该协议的内容向任何第三人透露、散布，更不得以任何形式伙同其他买受人、媒体等向新嘉成都公司施压、闹场等。新嘉成都公司在该协议约定的期限内整改完成以上问题后，赵新、任伟同意不以任何理由向新嘉成都公司主张其他任何权利。2012年7月26日，新嘉成都公司向赵新、任伟发出《致歉函》，对赵新、任伟的投诉进行了回复：对未能按期完工交房，以及装修质量未能让其满意，表示歉意，愿意本着合同精神做出相应补偿。已书面责令相关施工单位，对赵新、任伟提出的问题进行切实整改，并加强监督管理，尽心尽力做好整改工作。整改工作一旦完成，会第一时间通知赵新、任伟复验。双方另签订一份《逾期交房违约责任承担协议》表明，双方确认新嘉成都公司于2012年6月26日通知正式交房（即实际交付或视为交付之日），逾期交房时间共计56天。根据合同约定，赵新、任伟不选择解除合同或退房，而要求继续履行合同，由出卖人承担支付违约金的违约责任。双方确认，违约金按日以买受人全部已付房款万分之叁计算，共计56天。违约金金额共计54928.04元。2012年7月1日，赵新、任伟向北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司缴纳了2012年8月1日至2013年1月31日的物业管理费、生活垃圾处理费、水费共计4063.68元。2012年9月21日，新嘉成都公司向任伟支付逾期交房违约金110410.91元（为赵新、任伟所购两套房屋的违约金）。应赵新、任伟、刘旭的申请，四川省成都市成都公证处于2012年10月11日作出（2012）成证内经字第31475号公证书，对位于成都市锦江区大慈寺路3号朗御大厦1幢1单元45层1号、1幢1单元43层2号、1幢1单元47层1、2号房屋现状进行了保全证据公证，并将所拍摄照片刻录成光盘。2012年10月9日，新嘉成都公司出具《证明》证实本案诉争房屋因卫生间内的水管有渗水现象，正在进行维修，现无法交房，待完成维修后，再联系业主完成交房事宜。2012年10月16日，新嘉成都公司与赵新签订《调解书》，该调解书载明，因新嘉成都公司多次延迟交房，2012年9月21日，赵新到新嘉成都公司办公区进行违约金赔付申请，双方协商未果，赵新情绪激动，导致新嘉成都公司办公物品损坏。当日，双方就物品损坏达成了赔偿协议且赵新同时支付了相关赔付款。2012年10月16日，在合江亭派出所警官的调解下，双方达成共识：赵新补足前期赔偿金额不足部分，并致函新嘉成都公司对9月21日发生事件进行说明并致歉，双方愿意友好态度完成后续收房事宜。此事双方愿意一次性解决。另查明，新嘉成都公司与中国建筑一局（集团）有限公司签订总承包工程合同，约定总工期为31个月，合同工期的起计日为2008年6月1日。2012年4月6日，新嘉成都公司朗御项目取得了住宅工程质量分户验收结果表，该房屋的室内装修工程经分户验收合格。2012年5月24日，取得房产测绘技术成果报告，2012年6月25日，新嘉成都公司开发的住宅、商业及配套设施、公厕工程取得建设工程规划合格证，2012年5月21日，取得竣工验收报告。
本院认为，赵新、任伟与新嘉成都公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人真实意思的表示。合同签订后，双方建立商品房买卖合同关系，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约全面履行其义务。关于新嘉成都公司是否已向赵新、任伟交付房屋。赵新、任伟认为新嘉成都公司至今未交付房屋，新嘉成都公司辩称已于2012年6月26日实际交付。
本院认为，双方签订的《逾期交房违约责任承担协议》中虽确认出卖人于2012年6月26日通知正式交房（即实际交付或视为交付之日），逾期交房时间共计56天。但双方于2012年7月1日签订《整改及保密协议》，双方同意在2012年7月1日至7月20日对出卖人提出的问题进行整改。2012年7月26日，新嘉成都公司向赵新、任伟发出《致歉函》，对未能近期完工交房，以及装修质量未能让业主满意，表示歉意，并承诺整改工作一旦完成，会第一时间通知业主复验。2012年10月9日，新嘉成都公司出具《证明》确认本案诉争房屋因卫生间内水管有渗水现象，正进行维修无法交付，待维修完成后联系业主完成交房事宜。但目前无证据证明10月9日之后新嘉成都公司书面通知了赵新、任伟收房。故应当认为新嘉成都公司未向赵新、任伟实际交房。赵新、任伟起诉要求新嘉成都公司交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。新嘉成都公司反诉要求确认房屋已于2012年6月26日交付赵新、任伟的理由不能成立，本院不予支持。关于房屋是否已达到交付条件。双方签订的《商品房买卖合同》就房屋的交付条件进行约定，2012年6月26日前，该商品房已经取得了规划验收合格证、商品房面积实测报告书、住宅工程质量分户验收表、市政基础设施也已经达到了合同约定的条件。由于该房屋系精装房，双方对装修的设备和标准进行了约定，但对精装房的交付条件没有具体的约定。结合本案诉争房屋的情况，
本院认为，新嘉成都公司于2012年10月9日出具《证明》载明本案诉争房屋的卫生间水管有渗水现象，应属房屋装修存在的瑕疵，可通过整改、维修得以解决，不属于房屋主体结构质量不合格，不能直接导致该房屋不能交付和使用。且赵新、任伟未能提交证据证明该房屋主体结构存在质量问题，导致无法使用。故
本院认为，该房屋已符合双方合同约定的交付条件，新嘉成都公司应立即向赵新、任伟交付房屋。关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”、“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，即我国合同法规定的违约金兼有补偿和惩罚的双重性质，且以补偿性为主，惩罚性为辅。本案中，新嘉成都公司答辩称，双方约定的违约金比例过高，要求裁判至万分之零点一。现诉争房屋已符合双方《商品房买卖合同》第十条“交付条件”和第十一条“市政基础设施和其他设施的承诺”的条件，由于系精装房，装修存在瑕疵而导致未能交房，基于违约金具有“补偿和惩罚”的双重性质，并以补偿非违约方的损失为主要功能，故本案综合考虑新嘉成都公司的违约情况及给赵新、任伟可能造成的损失等相关因素，对违约金作适当裁减，并兼顾公平原则及损益相抵规则，酌情确定新嘉成都公司应支付违约金18000元。关于赵新、任伟是否应向新嘉成都公司支付应当缴纳的契税、房屋专项维修基金并承担逾期支付的违约责任。
本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》的约定，商品房交付时，赵新、任伟应当向新嘉成都公司缴纳专项维修基金、契税及其它相关的办证费用，因赵新、任伟原因导致未按时交纳上述费用的，赵新、任伟应自合同约定的交付期限之次日起，向新嘉成都公司支付房屋总价款每日万分之一的违约金。但诉争房屋至今未予交付，赵新、任伟交纳上述费用的条件尚未成就，故不应承担逾期支付的违约责任。而收房时赵新、任伟应当缴纳的相关费用的金额，不属本案处理的范畴，本案不作处理。故新嘉成都公司反诉要求赵新、任伟支付契税、房屋专项维修基金等费用，并支付逾期缴纳违约金的反诉请求不能成立，本院不予支持。关于新嘉成都公司是否代缴物管费用，赵新、任伟是否应当支付该费用。
本院认为赵新、任伟向法庭提交了缴纳物管费用的票据，可以证明其向物管公司缴纳了2012年8月1日至2013年1月31日的物管费用。新嘉成都公司未提交其他证据对其代缴的事实及金额予以佐证，仅凭物管中心出具的情况说明，不能证实其代付行为，故新嘉成都公司要求赵新、任伟向其支付代付的物管费用4748.1元的反诉请求不能成立，本院不予支持。关于新嘉成都公司要求赵新、任伟承担逾期缴纳房款的违约责任是否已过诉讼时效。赵新、任伟认为新嘉成都公司起诉要求其承担逾期缴纳房款的违约责任已过诉讼时效。
本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第一条第二款2.3项A的约定，新嘉成都公司应在2010年5月2日收到银行转入的房屋款，新嘉成都公司实际收到房屋款项的时间迟于合同约定的时间，为2010年5月12日。新嘉成都公司认为赵新、任伟逾期缴纳房款，应当自2010年5月12日知晓，其诉讼时效应自2010年5月13日起算，现新嘉成都公司提起反诉要求赵新、任伟承担逾期缴纳房款的违约责任已超过两年诉讼时效，故赵新、任伟的该辩解意见本院予以支持。新嘉成都公司的该项反诉请求，本院不予支持。关于赵新、任伟是否应当返还新嘉成都公司违约金。新嘉成都公司反诉要求赵新、任伟退还其多支付的违约金53097.11元。
本院认为，双方签订的《整改及保密协议》和《逾期交房违约责任承担协议》，系双方当事人的真实意思表示，双方确认违约金的计算方式及金额为55482.87元，该款已由新嘉成都公司向赵新、任伟实际支付。庭审中，新嘉成都公司请求裁减违约金比例，只能针对尚未支付的部分，故其要求赵新、任伟退还其已实际履行支付违约金的反诉请求，不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）之规定，
判决如下：
一、本诉被告新嘉置地（成都）发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向本诉原告赵新、任伟交付位于成都市锦江区大慈寺路3号朗御大厦1栋1单元47楼2号的商品房；
二、本诉被告新嘉置地（成都）发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向本诉原告赵新、任伟支付违约金18000元；
三、驳回本诉原告赵新、任伟的其他本诉诉讼请求；
四、驳回反诉原告新嘉置地（成都）发展有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费减半收取1808元，反诉受理费减半收取2404元，合计4212元，由被告新嘉置地（成都）有限公司负担4000元，原告赵新、任伟负担212元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理
审判员 康阳
二〇一三年九月六日
书 记 员 罗龙 来自