昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2013）盘法民二初字第160号
原告：昆明市盘龙区机电二区业主委员会。
负责人：王春灿，系业主委员会主任。地址：昆明市穿金路某某小区某某号。
委托代理人：欧阳忠华，雷峤曦，云南海渡律师事务所律师。特别授权代理。
被告：昆明家昌物业管理有限责任公司。
法定代表人：韩德鑫。住所地：昆明市。
委托代理人：刘天容，云南笃诚律师事务所律师。特别授权代理。
原告昆明市盘龙区机电二区业主委员会诉被告昆明家昌物业管理有限责任公司业主共有权纠纷一案，本院于2013年4月11日受理后，依法组成合议庭，于2013年6月8日公开开庭进行了审理，原告负责人王春灿、原告委托代理人欧阳忠华、雷峤曦，被告委托代理人刘天容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：昆明市盘龙区机电二区小区（以下简称：机电二区小区）由云南德华房地产开发有限公司（以下简称：开发商）开发建成，于2001年竣工验收后即交付机电二区全体业主。在2009年机电二区业委会与当时小区物管纠纷一案审理过程中，原告自昆明市中院在昆明市规划建设档案馆调取的机电二区小区规划总图中发现：在机电二区东南方向有一块凸出土地并规划为物管用房。而该土地以及地上三层的房屋实际已被机电小区占用，原告随即起诉要求开发商返还机电二区物管用房。在查明上述事实后因该房屋实为被告违规建设，并非开发商建设的机电二区物管用房，因此被行政管理部门纳入了违章建筑，于是昆明市中院于2011年驳回了原告的起诉。现被告虽然拆除了其违章建筑，但至今仍然继续占用着属于机电二区全体业主的土地。被告自2003年至今一直违法占用机电二区土地并获得巨大收益，因此一直拒绝将土地返还给机电二区全体业主。被告的行为已严重违反法律规定并严重损害机电二区全体业主的合法权益，还给机电二区全体业主造成重大的损失。现原告作为机电二区合法有效的执行机构，依据《中华人民共和国共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国物权法》等的规定，向贵院起诉，请求：1、判令被告将其占用的土地返还原告；2、判令被告将侵占的土地恢复原状；3、判令被告赔偿原告200000元人民币；4、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称：
一、本案所诉争的土地不属于机电二区全体业主，而是属于机电小区的。被告从来没有损害过机电二区全体业主的权益，也从来没有给机电二区全体业主造成过损失。被告的物管用房是因为占用了机电小区的绿地而拆除的，与原告无关。
二、被告作为一个物管公司，对本案所争议的土地既不享有任何权利，也不应承担任何义务，不应当作为本案的被告参加诉讼。被告从来没有侵占过原告的土地，故被告不存在恢复土地原状的情况，被告更不可能平白无故地给原告200000元人民币。原告所主张的土地，既不是被告的土地，更不是原告的土地，而是属于昆明市机电小区的土地。
三、2009年原告起诉云南德华房地产开发有限公司，被告作为第三人参加诉讼，原告要求把本案诉争土地上被告建盖的物管用房返还，一审法院和二审法院驳回了原告的诉讼请求，因为二审法院认为原告基于对小区规划提出质疑，进而诉请移交物管用房的纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围。现在，原告以已经拆除的被告的物管用房所在的土地为由再次起诉被告，要求被告返还土地，仍然是对小区规划提出质疑，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，所以，被告请求法院驳回原告的起诉，并且由原告自行承担诉讼费用。
四、原告的诉讼主体不适格，机电二区的房屋是由云南德华房地产开发有限公司开发后出售给了四个单位的，故享有诉权的是四个购房单位，而不是原告。
五、本案所争议的土地早在1997年3月就由昆明市人民政府规划管理办公室划归市机电小区拥有和使用，并且该土地在机电小区内长达16年，一直是由市机电小区实际拥有和使用，从来没有人提出过异议。机电二区于2001年交付使用后，也从来没有对此土地提出过异议。现在2013年3月原告起诉被告，已经超出了法律规定的两年的诉讼时效，我们请求法院驳回原告的诉讼请求。本案在审理过程中，原告为证明其诉讼主张，向本院提交证据如下：第一组：1、昆明市穿金路机电二区业主委员会成立申请表；2、昆明市盘龙区房产管理局备案文件；以上证据欲证明原告机电二区业主委员会的诉讼主体资格合法；第二组：1、昆明市国土资源局盘龙分局关于土地权属的情况说明（附：《国有土地使用权证》1份、宗地图2张）；2、昆明市国土资源局盖章确认的宗地图；以上证据欲证明机电二区小区东南方向有一块凸出的土地（即涉案土地），按图纸比例测算长约15.5米，宽约7.5米。总面积约合116.25平方米，该土地属于机电二区小区全体业主；第三组：1、（2011）昆民一终字第457号民事裁定书；2、昆明市家昌物业管理有限责任公司关于昆明市机电小区合法建设的《举证材料》；以上证据欲证明1、原告在与云南德华房地产开发有限公司的房屋买卖合同纠纷案的审理及终审裁定中才得知并确认被告侵占了涉案土地。2、证明2003年至2009年末，被告占用涉案土地建盖了三层楼房，面积约350平方米，并将其出租；第四组：1、照片、2、视频；欲证明被告至今仍然占用涉案土地。被告将占用涉案土地用于车辆的停放，并收取了车辆停车费；第五组：《昆明市规划局附函》，证明规划局对于建筑范围的确认，而不是对土地范围权属的确认。经质证，被告对原告提交的第一组证据1、2的真实性、合法性、关联性均不认可，当时卖房针对的是四个购房单位，不是本案的原告。对第二组证据1、2的真实性、合法性、关联性均不认可。与我方提交的建设工程规划许可证和附图所认定的内容是冲突的，所以是不真实的，其中原告提交的昆明市国有土地使用证已经注销。对第三组证据中1的真实性无异议，对证明内容不认可，对2的真实性、合法性、关联性均不认可，无法证明是被告曾经提交的。对第四组证据中视频的真实性、合法性、关联性均不认可，视频是需要专业的部门做出相关的认定才能证明是否经过剪辑复制粘贴，不能证明视频拍摄的内容就是机电小区和被告，对照片的真实性、合法性、关联性均不认可，不能证明照片是哪里的。对第五组证据，这个是当庭提交的，已经过了举证期限，我方不予质证，对三性均不认可。本院对原告提交的第一组证据1、2、第二组证据1、2、第三组证据1、2的真实性予以确认，虽然被告对原告提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，但经本院核对原件，对于原告提交的第一组1、2、第三组证据1，系由政府相关部门出具的文件，盖有相关部门的签章，本院对其真实性予以确认；对于第三组证据中的2，系被告签章向本院提交的证据材料，被告对其签章的真实性未提出异议，故本院对该份证据的真实性予以采信。对于第二组证据，经本院前往昆明市国土资源局盘龙分局调查，该证据确系昆明市国土资源局盘龙分局出具，在昆明市国土资源局盘龙分局的档案中本案诉争土地确属原告所有，故本院对上述证据予以采信。对第四组证据1、2，被告对其真实性、合法性不予认可，但
本院认为原告提供的照片和视频内容与本院现场勘查的情况一致，且该证据没有修改和编辑的痕迹，故本院对其真实性予以采信。在审理过程中，被告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、（97）113号建设工程规划许可证，证明本案所争议的土地早在1997年3月就由昆明市人民政府规划管理办公室规划归市机电小区拥有和使用，并用该土地在机电小区内长达16年，一直是由机电小区实际拥有和使用，从来没有人提出过异议。机电二区于2001年交付使用后，也从来没有对此土地提出过异议。现在2013年3月原告起诉被告，已经超过了法律规定的两年的诉讼时效，并且被告作为一个物管公司，对本案所争议的土地不享有任何权利和义务，不应当作为本案的被告参加诉讼；2、建设工程规划许可证附图：经规划许可证审批的市机电小区压线章范围平面图；证明规划许可证附图上清晰的加盖了昆明市规划办核定建筑工程位置专用章，用以证明机电小区的具体位置和范围。本案争议的土地已经非常明确地划归市机电小区拥有和使用。机电小区的建设范围东、南、西、北四个方向均为直线连接，并无凹凸的土地。本案所争议的土地原来是一个厕所，在平面图上已经非常清楚地规划归市机电小区拥有，机电小区是早在1997年就合法取得本案争议的土地的；3、照片；证明本案争议土地上原来是一个厕所，已经规划归市机电小区拥有；4、建设工程项目施工许可证，证明本案所争议的土地早在1997年就归市机电小区拥有，机电小区是合法取得土地的；5、国有土地使用证，证明本案所争议的土地归市机电小区拥有；6、房屋所有权证，证明内容同证据5；7、建筑工程预算（结）算书，证明因为本案所争议的土地归市机电小区拥有，2003年被告才花35.56万元在此土地建设了物管用房，从2003年到2009年，被告一直使用着该物管用房，原告从来没有对此提出过任何异议，2009年因为存在占用绿地建盖三层楼房的情况该物管用房被拆除；8、民事判决书和民事裁定书，证明2009年原告起诉云南德华房地产开发有限公司，被告作为第三人参加诉讼，原告要求把本案诉争土地上被告建盖的物管用房返还，一审法院和二审法院驳回了原告的诉讼请求，因为二审法院认为原告基于对小区规划提出质疑进而诉请移交物管用房的纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围。现在原告以已经拆除的被告的物管用房所在的土地为由再次起诉被告，要求被告返还土地，这仍然是对小区规划提出质疑，仍然不属于人民法院受理民事诉讼的范围，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。9、收费项目登记表、发票、收据，证明被告所收的物业管理费为每平方0.28元，并且将物管费反馈给业主的情况，被告系受机电小区业主委托进行管理。经质证，原告对被告提交的证据1的真实性认可，但是没有任何附图，只是对机电小区规划的一个许可，与本案没有关联性。对证据2，对于该平面图没有任何的公章，对真实性、合法性不认可。对证据3，对照片的真实性认可，只能证明在原土地上有一个厕所，与本案没有任何的关系，也没有证明力。对证据4，真实性认可，但是没有任何附图，只是对机电小区规划的一个许可，与本案没有关联性。对证据5，真实性认可，附图上对于本案的涉案土地没有表述和证明，与本案无关。对证据6，是个人的房产证，也没有所涉土地的附图与本案没有关联性，不认可。对证据7，真实性、合法性、关联均不认可。对证据8，真实性均予以认可，我们对规划提出质疑在裁定第6页中，“
本院查明事实…”以上是综合行政执法大队出具的而非规划部门出具的，被告没有合法的土地权属，我方一直以为房屋是开发商建设的，经该案审理后我方才确认房屋是由被告建设的，并且因为没有合法土地权属违章建设而被拆除，我方现起诉要求被告方返还土地归原告方所有。对证据9，该证据仅表明被告收取了物管费，与本案所涉占用土地而收取的房屋租金及停车费无任何关系，且除水电费发票外均为被告自行制作，对其真实性不予认可。被告收取物管费对小区进行管理或因其中物管职责所支付相应的费用是应当的，也是必须的。被告将其侵权所得收益用于任何用途，都不影响其承担相应的侵权责任。本院对被告提交的证据1、2、3、4、5、6、8的真实性予以确认，对于证明效力将结合案件情况综合评判。虽然原告对证据5、6的真实性不予认可，但经本院核实原件，证据5、6系政府相关部门出具的合法文件，故本院对其真实性予以认可，但该两份证据虽然载有机电小区住宅楼第8幢的宗地图、及机电小区宗地图的缩图，但界址点标注不清，不能证明被告欲证明的本案争议土地归市机电小区拥有的抗辩主张，故本院对该两份证据的证明力不予确认。对于证据7，本案审理的是业主共有权纠纷，该份证据与本案无关联，本院对其关联性不予确认。对于证据9，原告对其真实性不予认可，对此
本院认为，收费登记表及开支情况系被告自行制作，被告未能出示与业主签订的物业服务合同，收费登记表上也没有业主的签字，故对其真实性本院无法查证，本院不予采信。但发票、转账凭证的真实性本院予以确认，但与本案争议的土地、因该土地获得的收益及支出情况无关，故对其关联性本院不予确认。综上所述，本院确认本案事实如下：昆明市盘龙区机电二区小区是云南德华房地产开发有限公司开发的商品住房。2001年竣工验收后云南德华房地产开发有限公司遂将小区住房逐一交付给小区业主。2005年12月30日原告向相关部门申请成立，2007年原告委员会经小区业主依法选举产生。2008年7月，原告与云南德华房地产开发有限公司产生纠纷诉至法院，要求云南德华房地产开发有限公司安排的对小区进行前期物业管理的德华物业管理有限公司按照行政法规及相关规定移交小区物业的相关资料及配套设施。在该案的二审过程中，昆明市中级人民法院向昆明市城市规划建设档案馆调取了机电二区小区的规划总平面图。该图显示，小区东南方向规划有一栋物业管理用房。2009年8月28日原告遂向本院起诉，要求云南德华房地产开发有限公司将其按规划许可建设的小区物管用房移交返还原告，本案被告作为第三人参加诉讼。该案经昆明市中级人民法院确认，诉争物管用房系被告家昌物业于2003年建盖。2009年12月28日，昆明市盘龙区综合行政执法大队东华中队向被告家昌物业发出《行政处罚告知书》，认为被告占用绿地建盖三层楼房的违法事实，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，责令其限期拆除。为此，在该物管用房已被政府部门认定为违章建筑，并责令其限期拆除的情况下，原告的诉讼请求依法不属于人民法院受理民事诉讼的范围，依法裁定驳回原告的起诉。随后被告自行拆除了违法建盖的房屋。2012年5月21日，昆明市国土资源局盘龙分局向原、被告均出具《情况说明》，明确云南德华房地产开发有限公司建设的原告小区，土地使用权人为云南德华房地产开发有限公司，土地使用面积为17141.1㎡，终止日期为2069年8月24日，其用地面积包含J15、J17、J18、J19、J20界址点范围内土地面积。并附云南德华房地产开发有限公司的《国有土地使用证》（已注销）和宗地图复印件。欲证明本案诉争土地属于原告全体业主共同共有，与机电小区所述土地的范围并无冲突。经本院现场勘察，向在场的小区业主和门卫询问，得知被告将本案诉争土地用于提供机电小区业主有偿停车使用，每个车位每月收取90元停车费。现原告认为，被告自2003年至今一直违法占用本案诉争土地，要求被告返还上述土地，并恢复原状，赔偿损失。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。据昆明市土地管理局1999年8月向云南德华房地产开发有限公司颁发的《国有土地使用证》、昆明市国土资源局信息中心出具的《云南化工机械有限公司宗地图》及昆明市国土资源局盘龙分局出具的《情况说明》均明确记载，本案诉争土地包含在机电二区小区的界址点范围内。与原告提交的（97）113号《建设工程规划许可证》中的附图并无冲突，昆明市规划办核定建筑工程位置专用章在本案诉争地块J15、J16、J17、J18、J19、J20界址点处并未加盖横条章覆盖。依据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”之规定，本案诉争土地系盘龙区机电二区全体业主共有。关于原告要求被告返还其占用土地的诉讼主张，
本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求确认权利。”之规定，根据法院现场勘查的情况，本案诉争土地确为被告用于有偿停车使用，停车费系由被告收取，被告未能提供证据证明其将该项收益反馈、服务于业主的情况，故本院确认对本案诉争土地进行管理并获得收益的主体为被告。被告及机电小区全体业主并非本案诉争土地的合法所有权人，被告对该块土地的占有、使用、收益均属于无权占用，故被告应当将本案诉争土地返还给原告。对于被告辩称被告于1997年就占用该块土地，原告一直未主张权利，其诉讼请求已过诉讼时效的抗辩理由，
本院认为，物权请求权不适用我国法律关于诉讼时效期限的限制性规定，且原告自2008年知道全体业主的共有权被被告侵占之日起，就一直在向法院主张权利，故被告的该项抗辩理由于法无据，本院不予采信。关于原告要求被告将侵占土地恢复原状的诉讼请求，
本院认为，被告曾在诉争土地上建盖了物管用房，但已于2009年年底拆除，现诉争土地上仅留有隔离围墙，被告辩称该围墙系1997年机电小区开发商建盖小区房屋时一并搭建的，并非被告搭建。对此原告也未能出示证据证明该围墙系由被告建盖，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告未能提供证据证明搭建围墙的侵权责任人为被告，故对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告赔偿200000元损失的诉讼请求，对此原告主张被告应承担自2003年1月1日起至2009年12月28日止，按建筑面积350平方米计算的房屋租金，及自2010年1月1日起至2013年3月七个车位的停车费。但对此陈述，原告未能提供相关证据，上述计算均为原告的推算。
本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”之规定，原告应举证证明其因土地被被告占用而造成的损失的情况，但原告未能提供相关证据，仅凭对被告占用该块土地获得的收益的推测，不能证明被告具体应向原告承担侵权损害赔偿责任的情况。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，由原告承担举证不能的不利后果。故本院结合本院现场勘察的情况，并考虑被告对该块土地的占用时间、收益事实等因素，判令被告因其侵权行为向原告赔偿50000元。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、第七十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、被告于本判决生效之日起十日内将界址点为J15、J16、J17、J18、J19、J20的土地返还给原告；
二、被告于本判决生效之日起十日内向原告赔偿人民币50000元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元，由原告承担2200元，由被告承担2200元。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为两年。
审 判 长 陈傢悦
代理
审判员 江 丽
代理
审判员 涂 洁
二〇一三年九月六日
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