西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）莲民三初字第00761号原告王天笑，男，1950年2月14日出生，汉族。被告张雁，女，1969年6月20日出生，回族。委托代理人马力，男，1968年3月7日出生，回族。
原告王天笑与被告张雁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月20日通过中介公司，将其位于药王洞的一处房屋租赁给被告使用，约定期限自2011年8月20日至2012年8月19日。合同到期后被告无理取闹，拒不腾房，原告无奈又经中介公司协调，续租6个月，至2013年2月19日到期。但期间被告仍拒交租金，搬走后尚欠付租金共计4个月零19天。经催要未果，故诉至法院，请求依法判令被告支付租金、违约金共计5031元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，房屋租赁属实，第一年合同期内租金已清，续租期间的租金未付亦属实，但减去押金1100元、取暖费720元、水电气费594元、物业费60元、刷墙修缮费用500元、另租其他房屋产生的定金损失5000元后，其已不拖欠原告房租；其次，因原告要求腾房，被告在外另租房屋并支付了定金，但过后又不见原告收房，致使被告认为原告不再要求腾房并继续居住，已向第三方支付的定金无法追回，因原告违约在先，被告不应承担违约责任；再次，被告已于2013年1月3日搬离，故租金只应计算到2013年1月3日而非1月8日，综上，原告所诉无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年8月19日，原被告签订房产租赁合同一份，约定：原告将其位于西安市莲湖区药王洞的交通厅家属院出租给被告居住，期限自2011年8月20日至2012年8月19日，月租金1100元。若乙方逾期五天未缴租金，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋，并追索乙方拖欠租金及违约金。租赁期间所需交纳的税费（水、电、清洁、治安、有线电视、电话费、物业管理、暖气费）均由乙方（被告）承担，由甲方（原告）收取或监督其向物业办缴纳。双方任何一方若中途反悔或违反本合同条款，均视为违约，须由责任方赔偿对方1100元。合同签订后，原告将该房屋交付被告使用，当年年度租金已付清。2012年9月24日，双方按合同原条款再续签半年，至2013年2月19日止，并注明“到期不租，乙方（被告）退房”。2013年1月3日被告致电原告称其将搬离，搬离后未向原告交还房屋钥匙，1月9日原告赴被告单位收回房屋钥匙。截止到搬离，被告欠付原告2012年8月20日至2013年1月8日租金5058.8元，2012年11月15日至2013年1月8日采暖费530元，共计5588.8元。原告应退还被告保证金1100元、水电气余款594元，共计1694元，两项抵销后，被告尚欠原告续租期间租金3894.8元。上述事实，有房屋所有权证、房产租赁合同、欠款清单、被告与第三方的租房合同、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，原被告双方签订的房产租赁合同形式完备、内容合法，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。原告依据合同约定向被告交付了房屋，被告亦按合同约定支付了当年的租金。该合同到期后，双方对该合同续签半年，续签后被告未向原告支付租金的行为按照合同约定，已构成违约，侵犯了原告的合法权益，原告拒此主张欠付租金及违约金，于法有据，本院依法予以支持，唯原告计算起止时间有误，应自2012年8月20日起算。
被告辩称关于交钥匙时间一节，其搬离租住房屋后不及时向出租人交还钥匙，无法确定其具体的搬离时间，应依原告取回钥匙之时间确定，对被告该辩称不予采信。
被告辩称对房屋进行修葺未向法庭提交证据，本院亦不予采信。
被告辩称与第三方签订租赁合同产生定金损失一节，因被告未能证明该损失之产生系因原告之过错，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故对其该辩称本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、被告张雁于本判决生效之日起十日内向原告王天笑支付欠付租金3894.8元；
二、被告张雁于本判决生效之日起十日内向原告王天笑支付违约金1100元。
三、驳回原告王天笑其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元原告已预交，由被告承担，在执行本判决时一并支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 栾 震
审 判 员 王 霞
代理
审判员 史 琳
二〇一三年九月六日
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