北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2013）房民初字第07010号原告孟繁跃，男，1958年7月31日出生，汉族。委托代理人蒋雅梅（孟繁跃之妻），女，1960年10月30日出生。被告北京欣景苑房地产开发有限公司，住所地北京市房山区阎村镇大董村南。法定代理人梁武奎，董事长。被告北京欣景苑物业管理有限公司，住所地北京市房山区石楼镇石楼村北大桥法定代理人梁武奎，经理。二被告共同委托代理人王爽，女，1970年5月6日出生，汉族，北京欣景苑房地产开发有限公司法律顾问和北京欣景苑物业管理有限公司法律顾问。
原告孟繁跃与被告北京欣景苑房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）、北京欣景苑物业管理有限公司（以下简称物业公司）所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法由
代理
审判员温悦独任审判，公开开庭进行了审理。原告孟繁跃及其委托代理人蒋雅梅，被告房地产公司、物业公司的共同委托代理人王爽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孟繁跃诉称：2003年10月8日，原告与被告房地产公司签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于北京市房山区阎村镇星城北里小区第x栋x单元x号”商业”商品房一套，建筑面积127.20平方米。合同签订后，原告已向被告支付了全部房价款446425元。根据（2004）房民初字第4811号民事判决书，被告房地产公司应当在2003年11月30日前向原告交付房屋，但是逾期未交，法院判决被告向原告支付逾期交房违约金。2004年5月18日，原告和家人到房地产公司委托的物业公司办理入住手续，交纳了一年物业费、装修押金、装修垃圾清运费、有线收视费合计1929.88元及公共维修基金8928.5元。原告向被告交纳了全部款项，依法应享有占有、使用、收益、处分该房屋的权利，但被告不给原告办理住房交验等相关入住手续并将门锁更换，更阻止装修入住，侵害了原告的合法权益，其必须承担因侵权给原告造成的房屋闲置经济损失。此后至今，原告和家人多次到被告处要求办理住房交验等相关入住手续，但是被告不给办理并将门锁更换，更阻止装修入住，依照北京市建委关于规范预售商品住宅交接前房屋查验的通知第一条之强制性规定，被告的行为侵害了原告的合法权益，已造成原告房屋闲置损失的侵权事实清楚，证据确凿。原告和家人在被告处共购买了三套房屋，其中：第1栋2单元102号是商品房屋，第x栋x单元x号（原告之父）和303号（原告之妻）是居住房屋，这三套房屋存在事实上的关联性和真实性。法院判决认定：被告阻止原告第x栋x单元x号和x号搬家的行为侵害了原告的合法权益，原告依法对所购买房屋享有占有、使用、收益的权利，任何个人和单位不得干涉，应当停止侵权并承担由于侵权而给原告造成的经济损失。由此佐证，这三套房屋的关联性和真实性，很显然是因被告恶意侵权侵害了原告的合法权益。2006年8月9日，原告和家人根据法院对第x栋x单元x号和x号的生效判决，两次申请法院强制执行，但是被告80个月拒不履行生效判决，法院联合派出所于2013年3月19日已强行执行。再一次佐证，被告不给原告办理住房交验等相关入住手续，更阻止装修入住的侵权事实的关联性和真实性，事实清楚，证据确凿。综上所述，由于被告至今不依法给原告办理住房交验相关入住手续并将门锁更换，强行阻止原告开锁（换锁）装修入住，造成原告至今未能依法对所购买的商业房屋享有占有、使用、收益的权利，其侵权事实清楚，证据确凿。依照《民法通则》第七十一条、第七十五条第二款、第一百零六条第二款之强制性规定，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，诉讼请求：1、判令被告停止对原告位于北京市房山区星城北里小区第x栋x单元x号商品房的侵权行为，具体为要求被告与我签署房屋交接单，交付房屋门钥匙；2、判令被告向原告支付由于其侵权造成的房屋闲置损失每月5724元，具体计算时间为从诉讼之日前二年至停止侵权行为、办理住房交验等相关入住手续、房屋开锁（换锁）入住之日止；3、诉讼费用由被告承担。
被告房地产公司、物业公司辩称：二被告不同意原告的第一项诉讼请求。根据（2004）房民初字第4811号判决书，该判决书已认定原告方已于2004年5月18日领取了钥匙，视为原告入住。同时也证明原告放弃了双方所签订的商品房买卖合同第12条要求出卖人出示证明文件的相关权利。故根据该判决书认定原告对房屋已进行了入住。根据（2006）一中民终字第6953以及（2006）一中民终字第6954号生效的民事判决书，法院认定蒋雅梅、孟庆和从物业公司拿到所购买房屋的钥匙即已视为入住，完成了入住行为。原告方已享有对房屋占有、使用、收益的权利，且原告方对所争议的房屋已实际进行了入住，因此不同意原告的诉讼请求。由于二被告不存在任何侵权行为，对于原告方要求给付房屋闲置损失的诉讼请求没有任何道理且原告没有提供证据证明房屋是由于被告的原因造成的闲置。因此二被告不同意原告的第二项诉讼请求。
经审理查明：2003年10月8日，原告与被告房地产公司签订了商品房买卖合同，约定出卖人为房地产公司，买受人为孟繁跃；买受人购买出卖人开发的位于北京市房山区阎村镇星城北里小区x号楼x单元x室的商品房一套，建筑面积为127.2平方米；该房屋单价为每平米3500元，总价款为445200元。合同约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的北京市建设工程竣工验收备案表，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因未能按期交付的，视为卖方如期交房，买方默认卖方交房条件，卖方不承担任何责任。2004年5月18日，原告向被告物业公司缴纳了物业费、装修押金、装修垃圾清运费，且由物业公司代收了有线收视费，原告还于当日向被告房地产公司缴纳了代收公共维修基金。另查明，孟繁跃曾以商品房买卖合同纠纷为由，将房地产公司诉至本院，本院
经审理查明后，于2004年12月30日作出（2004）房民初字第4811号民事判决书，该判决书中查明原告与被告房地产公司合同签订后，原告于2003年12月2日、2003年12月23日分两次合计向被告房地产公司支付房价款446425元。2003年12月10日、2003年12月16日，被告房地产公司两次通知原告到被告处办理入住手续。2003年12月20日，原告到被告处办理交房手续，但原告以”被告不具备竣工验收备案表，不符合合同约定的交房条件”为由拒绝收房，双方未于当日实际办理交房。2003年12月29日，被告房地产公司将建设工程竣工验收备案所需文件报送至相关行政主管部门。2004年4月28日，原告收到被告房地产公司向其发出的书面入住通知。2004年5月，被告房地产公司通知原告建设工程竣工验收备案表已办理完毕，并要求原告办理入住。2004年5月18日，原告委托其同事樊明秀从被告处领取了户门钥匙两把。2004年6月21日，被告房地产公司再次向原告发出入住通知。2004年6月29日，被告房地产公司向原告提供了北京市建设工程竣工验收备案表。再查，原告至今未实际使用位于房山区阎村镇星城北里小区x号楼x单元x室的商品房。原告提交其与北京汇贤网人力资源顾问有限公司于2004年9月28日签订的房屋租赁合同书及其从网上打印的北京市2005年第3季度住房租赁指导价格说明等相关证据，证明其每月房屋闲置损失为5724元，且该数额在合理范围内。被告对上述证据的真实性及关联性均不予认可。上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、收据、（2004）房民初字第4811号民事判决书等在案佐证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或是证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。孟繁跃与房地产公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。该商品房买卖合同约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的北京市建设工程竣工验收备案表，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2004年5月18日，虽然房地产公司未向孟繁跃提供北京市建设工程竣工验收备案表，但孟繁跃并不行使其依据合同第十二条享有的房地产公司”不出示证明文件”时的”拒绝交接”权，而是实际领取了户门钥匙，由此应当视为孟繁跃同意了房地产公司在未提供备案表的情况下交付商品房，房屋交接已于2004年5月18日实际履行完毕。故原告孟繁跃与被告房地产公司无需再签署房屋交接单。孟繁跃虽主张房地产公司所交付的两把钥匙系门上钢丝锁的钥匙，而未向其交付门的固定地锁钥匙，但其向法庭提交的照片并不能证明该主张。关于孟繁跃提供的其他业主与被告的交房手续、民事判决书及执行过程中的相关手续，因该证据与本案无关联性，故本院不予采纳。据此，关于原告孟繁跃要求被告房地产公司与其签署房屋交接单，交付房屋门钥匙的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因被告房地产公司已于2004年5月18日将房屋交付原告孟繁跃，故原告孟繁跃要求被告房地产公司向其支付由于侵权造成的房屋闲置损失的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。房屋交接及交付房屋门钥匙应为房屋出卖人与买受人之间进行，本案中房屋出卖人应为房地产公司而非物业公司，且庭审过程中孟繁跃承认与其房屋交接及交付房屋门钥匙的对方应为房地产公司，孟繁跃亦未向本院提交相关证据证明其房屋闲置损失与物业公司有关联。故关于原告孟繁跃要求被告物业公司停止侵权行为，与原告签署房屋交接单，交付房屋门钥匙并支付房屋闲置损失的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：驳回原告孟繁跃的诉讼请求。案件受理费一千五百二十四元，由原告孟繁跃负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期限届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理
审判员 温悦
二〇一三年九月六日
书 记 员 刘乐 来自：