广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2013）中一法沙民一初字第607号
原告：陈咏珩，女，1979年5月26日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，
委托代理人：张美颜，女，1947年2月22日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，
被告：中山市顺恒房地产开发有限公司，住所地：广东省中山市西区中山一路103号，组织机构代码76571342－4。
法定代表人：龚余红，职务：总经理。
委托代理人：罗春宝、张博洋，广东中亿律师事务所律师。
原告陈咏珩诉被告中山市顺恒房地产开发有限公司(以下简称顺恒房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年6月18日立案受理后，依法由
审判员廖鑑财适用简易程序，于2013年7月16日公开开庭进行了审理。原告陈咏珩的委托代理人张美颜，被告顺恒房地产公司的委托代理人罗春宝、张博洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈咏珩诉称：原告陈咏珩、被告顺恒房地产公司双方于2006年10月8日就中山市西区德顺苑4幢128卡商铺买卖事宜签订了《商品房买卖合同》（以下称为《合同》），《合同》约定被告顺恒房地产公司于2007年1月31日前将该铺位交付于原告陈咏珩使用，并于铺位交付使用后540个工作日���办理房地产权属证书，否则，被告顺恒房地产公司应向原告陈咏珩支付购房款总额3%的违约金。《合同》签订后，原告陈咏珩依约履行了支付购房款，缴交相关税费等义务。办证期限届满后，原告陈咏珩曾多次催告被告顺恒房地产公司，要求办理房地产权属证书，但被告顺恒房地产公司均以各种理由推脱，直至今日，被告顺恒房地产公司仍未办理房地产权属证书。原告陈咏珩认为，被告顺恒房地产公司逾期办理房地产权属证书的行为严重侵犯了原告陈咏珩的合法权益，在被告顺恒房地产公司长时间未能办理房地产权属证书的情况下，原告陈咏珩的损失亦持续产生和增加，再固定按《合同》约定违约金显然不能抵偿原告陈咏珩损失，请求法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定“……。合同没有约定违约金��损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”[注：中国人民银行一至三年期贷款基准利率为5.4%，金融机构计收逾期贷款利息为贷款利率水平上加收30%-50%，即本案违约金为每日万分之二点二五，自2011年6月18日起暂计至2013年6月17日为730日]予以增加。为维护原告陈咏珩合法权益，特起诉至法院，请求：1.判令增加被告顺恒房地产公司逾期办证违约金，自2011年6月18日起至被告顺恒房地产公司办理房地产权属证书之日止，以原告陈咏珩已付购房款总额160564元为本金，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告陈咏珩计付逾期办证违约金，暂计至2013年6月17日26373元；2.本案诉讼费由被告顺恒房地产公司承担。原告陈咏珩为支持其诉讼请求在举证期限内向本院提供��据有：1.企业机读档案登记资料，证明被告顺恒房地产公司是适格的诉讼主体；2.中山市商品房买卖合同及中山市商品房销售登记备案表，证明原告陈咏珩向被告顺恒房地产公司购买商铺并在国土局登记备案；3.销售不动产统一发票、完税证，证明原告陈咏珩购买房屋交费并依法纳税；被告顺恒房地产公司辩称：被告顺恒房地产公司承认违约事实，但原告陈咏珩要求违约金的诉讼请求超过诉讼时效，依据民法通则135条，诉讼时效为2年，根据137条，诉讼时效起算应自知道或应当知道起算。原告陈咏珩、被告顺恒房地产公司签订协议约定于2007年1月31日交付，并于540个工作日内办证，大概两年两个月，因此原告陈咏珩在09年4月份已经知道权利被侵害，但原告陈咏珩于2013年才起诉，应驳回原告陈咏珩诉求。被告顺恒房地��公司在举证期限内没有向本院提供证据。
经审理查明：2006年10月8日，陈咏珩（买受人）与顺恒房地产公司（出卖人）签订广东省商品房买卖合同一份，约定买受人向出卖人购买位于中山市西区德××128卡商铺，房屋价款为160564元，双方并约定：出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房、出卖人按已付房价款的3％向买受人支付违约金处理；双方并约定了其它事项。陈咏珩于2008年10月30日向顺恒房地产公司支付了房价款160564元。2007年1月31日，顺恒房地产公司将上述房屋交付给陈咏珩使用至今，但陈咏珩至今未能取得房地产权属证书。顺恒房地产公司亦确认其在约定的期限内未能尽到的义务导致陈咏���不能在规定期限内取得上述房屋的房地产权属证书。为此，陈咏珩于2013年6月18日以顺恒房地产公司迟延办证存在违约为由向本院提起诉讼，主张前述实体权利。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。陈咏珩、顺恒房地产公司经协商一致签订的广东省商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定及房屋的实际交付时间，顺恒房地产公司应当于2007年1月31日起540个工作日内即2009年3月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因顺恒房地产公司的自身原因导致陈咏珩未能在规定期限内取得房地产权属证书，顺恒房地产公司对此存在违约，应当承担违约责任。本案双方争议的焦点为：陈咏珩的违约金请求是否超过了法定诉讼时效。根据《中华人民���和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外……”的规定；《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书……”的规定。据此，陈咏珩最迟应当于2011年4月30日前向人民法院请求保护民事权利，但陈咏珩直到2013年6月18日才向本院提起诉讼主张逾期办证违约金，且陈咏珩未能提供充分证据证实存在诉讼时效中止、中断的情形，该请求显然超出了诉讼时效，本院不予支持。顺恒房地产公司的辩解部分符合法律规定，本院部分以予采纳。综上，本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百��七条、一百一十四条，《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：驳回原告陈咏珩的诉讼请求。案件受理费459元，减半收取230元，由原告陈咏珩负担230元（该款原告已付230元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 廖鑑财
二〇一三年九月五日
书记员 欧晓恩