陕西省户县人民法院民 事 判 决 书（2013）户民初字第01146号原告户县秦渡镇秦四村村民委员会。法定代表人孙金牛，系该村主任。委托代理人王发水，户县148法律服务所法律工作者。被告李某某，男，1962年12月28日生，汉族，农民。被告张某，男，1972年4月10日生，汉族，农民。
原告户县秦渡镇秦四村村民委员会诉被告李某某、张某确认协议无效纠纷一案，本院于2012年8月28日作出（2012）户民初字第00745号民事判决书，被告李某某不服，上诉于陕西省西安市中级人民法院，该院于2013年2月25日作出（2013）西民二终字第00231号民事裁定书，撤销本院（2012）户民初字第00745号民事判决，发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告户县秦渡镇秦四村村民委员会（以下简称秦四村委会）法定代表人孙金牛及委托代理人王发水、被告李某某、张某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告秦四村委会诉称，2006年9月22日，我村原主任张某未召开村民会议的情况下，擅自做主，私下以明显低于市场行情的价格将村集体的三间门面房卖给被告李某某，并长期隐瞒事实真相，对群众称将房出租给李某某。2011年12月我村换届，新班子上任才知道事实真相，村民对此事怨愤极大，认为严重侵害了群众的利益。现请求确认房屋买卖协议无效，诉讼费由被告承担。
被告李某某辩称，我不同意原告的请求。2006年9月朋友告知我秦四村卖房，回来后得知秦四村经集体研究，并张贴了告示，还通过其他村干部传话向社会表示出售房屋。经人介绍，我与秦四村达成买卖协议，以14.5万元购买三间平房，该协议经秦四村委会盖章、主任签字盖章后，我向张某缴纳了房款14.5万元，秦四村向我出具了收据，将三间平房及院落移交给我。在我与秦四村书记、主任和文书的接触和协商、签订、交割合同中，其均表示已经集体研究，并在合同中注明了出售房屋的原因，该协议是双方真实的意思表示，合同内容真实，不违反法律规定，且合同已经履行了六年，无人提出异议，故该协议是合法有效的。三间房屋位于秦四村街道，2006年我对房屋进行了修缮、装修，2010年我又改建，村民都能看到，不存在秦四村村民不知情的事实。我修缮、改建、装修房屋花费40余万元，2011年我将该房屋租赁给韩某某，租期十年。从2006年9月至今，秦四村从未向我主张过房屋买卖合同涉及事项的权利，原告起诉已超过诉讼时效，应驳回其请求。
被告张某辩称，我于2005年12月经选举任秦四村委会主任，我村欠账几十万元，村上无收入，经村干部协商，2006年8月研究决定将三间平房及一处小空庄基地出售。2006年9月经过调查，将房价确定在12-14万元之间，由我和王某某主管卖房事务，村上当时打印和书写一些卖房告示，张贴在秦四村显眼位置便于群众知情，同时我还向秦镇几个村子的领导打招呼，让打听购买者。2006年9月下旬，秦二村李某某回来，说愿意购买，为此事我两次去西安找书记张某某，后经秦三村郭某某说话，达成14.5万元购房协议，9月22日李某某告知我钱、协议已准备好，我让他找文书盖章，我回来后，文书王某某在协议上已盖了公章，我亦签名、盖章，李某某将现金14.5万元交给我，我向其出具了收款收据，随后将房交给李某某。我代表秦四村与李某某签订协议属实，是经集体研究决定的，我是履行职务，在合同上签字是职务行为，三间平房价款公平合理，买卖是双方自愿的，合同是合法有效的。卖房钱用于归还村上欠款，支付干部、雇佣人员的工资，支付村务开支及支付安装路灯、修路等开支。我任职期间的账务在我处保管，2007年、2008年12月村民代表审查过账务，没有任何意见。我代表秦四村办理事务，不是合同一方当事人，我不是适格的被告，原告起诉我不符合法律规定，应驳回原告的起诉及诉讼请求。
经审理查明，庭审中原告提供2006年9月22日协议书复印件一份，甲方是秦四村委会，乙方是李某某，主要内容是：因本村经济紧张，需偿还外债，在村委会共同研究情况下，将供销社北隔壁秦四村三间平房卖给李某某，经甲、乙充分协商，双方达成协议，李某某一次性付清秦四村卖房款145000元。协议中甲方栏盖有秦四村委会的印章，原村主任张某的私章及其签名，乙方栏有李某某的签名和指印。被告李某某提供的协议书与原告提供的协议书内容一致。被告张某对该协议无异议。本院对该协议书的真实性予以确认。原告提供有秦四村村民签名的清单3份，其内容反映了秦四村村民的意见，该清单不属于证据的范畴。对原告提供的2007年元月19日的会议记录1份、2012年2月13日的会议记录1份的真实性予以确认，2012年2月13日的会议记录能够证明卖房未召开双委会之事实。证人张某某是秦四村党支部书记，出庭证明其不知道卖房的事情。证人王某某是秦四村文书，出庭证明其不清楚村上卖房的事情，不清楚张某签订合同收钱的事情，并称2006年3月张某拿走了公章。证人杨某侠自1996年至2009年2月期间任秦四村计划生育专干，出庭证明其不清楚秦四村卖房的事情，并称张某某开过会，张某参加会议，张某说租房合同不完善，需要完善租房合同。三名证人的证言是直接证据，但其在职务上与原告有利害关系，故其证言的证明力小。原告提供王占春、孙宝维的证明各一份，该两份证明属于证人证言，因两人未出庭，故对该两份证言的真实性不予确认。原审庭审中被告李某某提供2006年9月22日协议书1份，内容与原告提供的2006年9月22日协议书的内容一致。被告李某某提供其与韩某某签订的房屋租赁合同1份，该份书证能够证明被告李某某将门面房租赁给韩某某，租赁期限10年；被告李某某提供其与户县秦镇供销合作社签订的房屋买卖合同书1份，该份书证能够证明被告李某某从秦镇供销合作社购买房屋的事实。被告李某某提供西安沣京纸业有限公司与马友平的租赁合同及秦渡综合市场与张某某的租赁合同各1份，该书证与本案不具有关联性。证人王军牛是秦四村三组村民，出庭证明张某给其说过卖三间门面房，但是否开过会其不清楚；王军牛还陈述2007年核查过账务，但账务中是否包含卖房的票据，其不清楚。证人张某汉是秦四村村民，出庭证明张某给其说过村上经济紧张，想卖门面房，说是14万元，让其考虑一下，后张某说将房卖给了李某某。证人罗某某是秦二村村民，出庭证明2006年5月秦四村村口贴有卖房的公告，其打电话告知了李某某；，罗某某称其与李某某是朋友。证人王某牛的证言系传来证据，证明力小。证人张某汉的证言是直接证据，且其系秦四村村民，其证言具有一定的证明力。证人罗某某称其与李某某是朋友，其证言的证明力小。被告李某某提供有郭某某名字的证明1份，因郭某某未出庭，故对该份证言的真实性不予确认。对被告李某某提供的2012年5月7日房屋买卖契税完税证的真实性予以确认。被告李某某提供秦四村支付款清单及若干收条、领条的复印件，证明卖房款14.5万元用于合理开支，但被告李某某没有证据证明该书证的真实性及合法性。本案在重审中，证人李某（秦六村）出庭证明其于2006年9月见到秦四村卖三间平房的公告。证人王某（秦二村）出庭证明2006年9月份秦四村贴公告，卖三间一层平房。证人邹某利（秦六村）出庭证明2006年8月、9月份在药店街道看到秦四村买房的公告。证人邹某利是证人李某之母。证人王某朋（秦一村）出庭证明2006年在药店的那个街道看到秦四村卖三间平房的公告。证人史某超（秦五村）出庭证明2006年8月、9月份其从同学家出来，看见一群人及墙上贴的公告，听看的人说是秦四村卖房。证人徐某平（秦五村）出庭证明2006年9月在村里看到墙上贴了公告，说秦四村卖房，公告贴在药店旁边的墙上。证人史某娃（秦五村）出庭证明2006年9月在卖旧家具的巷子里贴一个公告，是秦四村卖房。证人张某娜（秦五村）出庭证明2006年9月其在幼儿园街道看到墙上贴的公告，是秦四村卖房。证人姜某侠（秦二村）出庭证明2006年其去幼儿园时，看到墙上贴的红纸，写着秦四村卖房。证人吴某民（秦六村）出庭证明秋忙前，在街道看到一堆人围着看啥，过去问，人家说是秦四村卖房。证人杨某霞（秦二村）出庭证明2006年9月其去幼儿园，看到一群人看公告，就过去看，其视力不好，听旁边人说是卖房。证人王某群（秦渡镇王家堡村）出庭证明2006年听人说过秦四村要卖房还是租房。证人张某洲（秦一村）出庭证明其在秦三市场住着，2006年9月其路过秦四村第二个街道，看到墙上贴了公告，内容是秦四村要卖三间平房。证人史某超、吴某民、杨某霞、王某群的证言系传来证据，证明力小。证人邹某利与证人李某系母子关系，二人证明同一事实，其证言缺乏独立性，故二人证言的证明力小。证人王某、王某朋、徐某平、史某娃、张某娜、姜某侠、张某洲的证言系直接证据，具有一定的证明力。结合证人张某汉、王某、王某朋、徐某平、史某娃、张某娜、姜某侠、张某洲的证言，能够证明原告秦四村张贴公告卖三间平房之事实。庭审中被告张某述称其收取了被告李某某145000元，该述称能够证明被告李某某交付张某买房款145000元之事实。被告张某述称卖房是经集体研究决定的，称文书王某某在协议上盖了公章，但其未提供证据证明该述称的真实性。庭审中被告李某某述称是2006年9月22日上午移交的房屋，是文书王某某用斧子将旧锁砸了，其更换了新锁。被告李某某没有提供证据证明该述称的真实性。被告张某述称给被告李某某移交了三间平房、院落及二间厦房。原告述称卖房价格明显低于市场价格，未提供证据证明。本案审理中，原告秦四村明确表示诉讼请求仅为确认协议无效，其另案起诉返还房屋。
本院认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条一款（八）项规定，涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产。该规定系法律强制性规定。2006年9月22日之协议书，虽盖有原告秦四村村委会的公章，有时任秦四村主任的张某的签名和印章，有被告李某某的签名，但原、被告双方均没有直接证据能够证明该协议是经秦四村村民会议讨论决定的，秦四村与李某某签订协议书的行为，违反法律的强制性规定，故该行为不具有合法性。原告秦四村虽有张贴公告卖房之行为，但无证据能够证明该行为经秦四村村民会议讨论决定而实施之行为，故该行为亦不具有合法性。
原告秦四村委会隐瞒未经村民会议讨论决定的事实，与被告李某某签订卖房协议书，原告秦四村委会行为有过错，应承担缔约过失责任。2006年9月22日之协议书违反法律强制性规定，是无效合同。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力，故被告李某某辩称原告起诉超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采纳。因原告的诉讼请求仅为确认房屋买卖协议无效，该请求与三间平房的归属系两个不同的法律关系，故本案不涉及不动产物权。现依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条一款（八）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条一款（五）项之规定，
判决如下：原告户县秦渡镇秦四村村民委员会与被告李某某于2006年9月22日签订的房屋买卖协议无效。本案案件受理费32００元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 张 健
审判员 杭 锋陪审员 李新翔
二〇一三年九月四日
书记员 刘晓芮 关注公众号“”