重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝一中法民终字第02956号上诉人（原审被告）陈应明。上诉人（原审被告）肖世英。委托代理人陈应明（肖世英配偶）。被上诉人（原审原告）保利重庆物业管理有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园金渝大道留云路1号。法定代表人邹福顺，总经理。委托代理人李娟，重庆嘉凯律师事务所律师。委托代理人傅达清，重庆嘉凯律师事务所律师。上诉人陈应明、肖世英与被上诉人保利重庆物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年5月31日作出（2013）沙法民初字第04041号民事判决，上诉人陈应明、肖世英对该判决不服，向本院提出上诉。本院于2013年7月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年8月1日适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定进行询问，上诉人陈应明，上诉人肖世英的委托代理人陈应明，被上诉人保利重庆物业管理有限公司的委托代理人李娟到庭参加询问。本案现已审理终结。保利重庆物业管理有限公司在一审中诉称，2009年8月，保利重庆物业管理有限公司与保利（重庆）投资实业有限公司签订《保利康桥花园前期物业管理服务合同》，约定：由保利重庆物业管理有限公司为重庆市沙坪坝区滨江路10号保利康桥小区提供物业服务，物业服务费高层住宅按建筑面积1.60元／㎡.月收取（含电梯费0.30元／㎡.月），业主或物业使用人应在每月初前十日内交纳当月物业服务费，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向保利重庆物业管理有限公司支付违约金。陈应明、肖世英系重庆市沙坪坝区滨江路10号保利康桥小区5-5-5号房屋业主。签订合同后，保利重庆物业管理有限公司进场为陈应明、肖世英所在的重庆市沙坪坝区滨江路10号保利康桥花园小区提供了物业服务，但陈应明、肖世英从2012年1月开始拒交物业服务费，经保利重庆物业管理有限公司催收，陈应明、肖世英仍拒绝交纳。现起诉至一审法院要求陈应明、肖世英支付欠付的2012年1月1日至2013年3月31日期间的物业服务费2577.12元、公摊电费201.1元、公摊水费11.6元及违约金，该违约金以欠付物业服务费为基数，按照每日千分之三从欠付之日起计算至付清之日止。陈应明、肖世英在一审中辩称，陈应明、肖世英未支付2012年1月1日至2013年3月31日期间的物业服务费属实。但因保利重庆物业管理有限公司保安于2011年5月将陈应明打伤至今未向陈应明支付医药费，且陈应明、肖世英购买的房屋存在外墙漏水的质量问题，不同意支付物业服务费。保利重庆物业管理有限公司要求陈应明、肖世英给付违约金没有依据，如果法院判令陈应明、肖世英应当给付，违约金约定过高，请求法院依法调整。一审法院
经审理查明，2009年8月，保利重庆物业管理有限公司与保利（重庆）投资实业有限公司签订《保利康桥花园前期物业管理服务合同》，约定：由保利重庆物业管理有限公司为重庆市沙坪坝区滨江路10号保利康桥小区提供物业服务，物业服务费高层住宅按建筑面积1.60元／㎡.月收取（含电梯费0.30元／㎡.月），业主或物业使用人应在每月初前十日内交纳当月物业服务费，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向保利重庆物业管理有限公司支付违约金，合同期限为2009年8月4日起至2012年8月4日止。签订合同后，保利重庆物业管理有限公司进场为陈应明、肖世英所在的重庆市沙坪坝区滨江路10号保利康桥花园小区提供了物业服务。合同期满后，保利康桥花园小区业主大会未作出选聘或者续聘的决定，保利重庆物业管理有限公司继续为保利康桥花园小区提供物业服务。2010年1月8日，保利重庆物业管理有限公司取得重庆市物业管理贰级资质证书。2012年6月12日，保利重庆物业管理有限公司以邮政特快专递的形式向陈应明、肖世英发出催缴物业管理费律师函，要求陈应明、肖世英交纳拖欠的2012年1月至5月期间的物业服务费。一审法院另查明，重庆市沙坪坝区滨江路10号保利康桥花园5-505号房屋的建筑面积107.38㎡，其所有权人系陈应明、肖世英。一审法院认为，保利重庆物业管理有限公司与保利（重庆）投资实业有限公司签订《保利康桥花园前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。2012年6月12日，保利重庆物业管理有限公司以邮政特快专递的形式向陈应明、肖世英催收了2012年1月至5月期间的物业服务费，一审法院对保利重庆物业管理有限公司向陈应明、肖世英主张的2012年1月至5月期间的物业服务费共计859.04元予以支持。2012年6月至2013年3月期间的物业服务费保利重庆物业管理有限公司未向陈应明、肖世英书面催收，一审法院对保利重庆物业管理有限公司向陈应明、肖世英主张的2012年6月至2013年3月期间的物业服务费不予支持。另外，保利重庆物业管理有限公司并未举示证据证明其已经代陈应明、肖世英交纳电费、水费，一审法院对保利重庆物业管理有限公司向陈应明、肖世英主张的公摊电费201.1元、公摊水费11.6元不予支持。陈应明、肖世英迟延交纳物业服务费，应当支付违约金。《保利康桥花园前期物业管理服务合同》约定从逾期支付物业服务费之日开始，陈应明、肖世英按每日应交物业服务费的千分之三给付违约金，过分高于造成的损失，一审法院根据陈应明、肖世英的抗辩，依法调整为人民银行同期贷款利率的130%。因此，陈应明、肖世英逾期支付物业服务费，应当向保利重庆物业管理有限公司支付违约金，该违约金以欠付的物业服务费为基数，从逾期支付之日开始，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算至付清之日止。陈应明、肖世英认为其所购房屋存在外墙漏水的质量问题，且保利重庆物业管理有限公司保安将其打伤至今未向其支付医药费，不是前期物业管理服务合同约定的不按时交纳物业服务费的抗辩理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、陈应明、肖世英在一审判决发生法律效力后立即给付保利重庆物业管理有限公司2012年1月1日至2012年5月31日期间的物业服务费859.04元及逾期交纳物业服务费的违约金，该违约金以欠付物业服务费为基数，从逾期支付之日开始，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算至付清之日止。
二、驳回保利重庆物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（保利重庆物业管理有限公司已预交25元），减半交纳25元，由陈应明、肖世英负担，此款限陈应明、肖世英于一审判决发生法律效力后立即给付保利重庆物业管理有限公司。陈应明、肖世英不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判撤销《保利康桥花园前期物业管理服务合同》，判决保利重庆物业管理有限公司支付其保安给陈应明致伤的损害赔偿费用及房屋质量问题的赔偿费用，并由保利重庆物业管理有限公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、陈应明、肖世英与保利（重庆）投资实业有限公司签订的商品房买卖合同中并无前期物业服务合同约定的物业管理费的收费标准内容，因此，保利重庆物业管理有限公司与保利（重庆）投资实业有限公司签订的《保利康桥花园前期物业管理服务合同》应为无效合同。2、陈应明、肖世英对《保利康桥花园前期物业管理服务合同》不知情，此合同不合法、不真实。3、陈应明、肖世英并未收到催缴物管费的律师函，也未签收。4、一审判决没有解决陈应明、肖世英受到的来自保利重庆物业管理有限公司的人身伤害和房屋质量侵权。保利重庆物业管理有限公司答辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、保利重庆物业管理有限公司是保利康桥花园的物业服务公司，有资格收取物业管理服务费。2、陈应明、肖世英在一审审理中并未提出催款律师函签收问题，二审审理时再提出此问题不符合程序规定。3、人身损害和其他侵权问题与本案无关。本院
经审理查明，2011年4月30日，陈应明与保利重庆物业管理有限公司签订《保利康桥花园前期物业管理服务协议》，约定了物业服务的收费标准和收费时间、逾期违约金等内容。2012年6月12日，保利重庆物业管理有限公司以邮政特快专递的形式向陈应明、肖世英发出催缴物业管理费律师函已于2012年6月21日由陈应明、肖世英本人签收。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予以支持。本案保利重庆物业管理有限公司与保利（重庆）投资实业有限公司签订《保利康桥花园前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。该服务合同对陈应明、肖世英具有约束力，陈应明、肖世英对保利重庆物业管理有限公司提供物业服务应按照约定缴纳物业服务费。陈应明、肖世英未按照约定缴纳2012年1月1日至2012年5月31日期间的物业服务费，经律师函催缴后仍不缴纳，系违约行为，应承担缴纳欠缴的物业服务费及违约金的法律后果。陈应明、肖世英上诉所称保利重庆物业管理有限公司的人身伤害和房屋质量侵权问题与本案无关，本院不予审理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈应明、肖世英负担。本判决为终审判决。
审判长 孔繁树
审判员 晏 芳
审判员 申和平
二〇一三年九月四日
书记员 程 容 更多数据：