杭州市萧某区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭萧瓜民初字第148号原告徐××。委托代理人冯××。被告高甲。被告潘××。两被告的共同委托代理人顾××。两被告的共同委托代理人洪××。
原告徐××与被告高甲、潘××房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月14日立案受理后，依法由
审判员葛红卫适用简易程序，于同年7月9日进行庭前证据交换及调查后公开开庭进行审理。原告徐××及其委托代理人冯××，被告高甲、潘××的共同委托代理人顾××均到庭参加诉讼。本案审理中，双方曾申请庭外协商，但未果。本案现已审理终结。
原告徐××起诉称：两被告系夫妻关系。2012年11月13日，原告与两被告协商一致，两被告向某告出售其所有的位于杭州市××区××号自建房1幢，并签订房屋转让合同一份。合同约定房价及房屋的交付时间均为合同签订的当天，同时合同第八条约定两被告交房时若因反悔毁约时，应马上归还原告本金某民币1200000元，并支付违约金，违约金按照总房款30%计算。上述合同签订当天，原告按约将1200000元的房款汇入被告高甲账户。但两被告至今未能将房屋交付给原告。原告认为，其已经全面履行了合同义务，两被告应当共同遵守约定，履行交付房屋的义务，现两被告未能及时某某合同义务应当承担相应的民事责任。故起诉请求判令：
一、解除原、被告于2012年11月13日签订的房屋转让合同；
二、两被告返还原告房屋价款1200000元，并支付自起诉之日起至法院判决确定的履行期限之日止按中国人民银行同期同档次贷款利率计算的利息；
三、两被告支某某告违约金360000元；
四、由两被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告补充了上述房屋买卖合同签订当天因标的房屋的水电没有通，已由被告高甲返还原告200000元的事实，故变更其第二项诉请为：两被告返还原告房屋价款1000000元，并支付自起诉之日起至法院判决确定的履行期限之日止按中国人民银行同期同档次贷款利率计算的利息。
被告高甲、潘××未作书面答辩，在庭审中共同口头答辩称：其对于签订房屋转让合同以及原告已经交付其1200000元没有异议，但认为：1、上述合同签订后，其已于2012年11月13日向某告退还200000元、于同年12月12日退还原告70000元、于2013年2月初退还原告现金70000元，共计340000元。故其愿意解除合同并返还余下房款860000元，但因现在两被告没有能力还款，希望原告给予一定时间。2、合同签订后，其已将本案所涉房屋交给原告使用至今，两被告已经履行了合同，故对于原告要求两被告支付相应利息及违约金的诉讼请求，被告不予承担。综上，其同意解除合同并返还房款860000元，请求法院驳回原告的其余诉讼请求。原告徐××为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了以下证据材料：1、房屋转让合同一份，欲证明原告与两被告之间签订房屋转让合同，约定房屋买卖关系及违约责任等事实；2、杭州市萧某区党山镇村镇建设办公室出具的证明一份，欲证明本案涉案房屋系农民自建房的事实；3、杭州市萧某区档案馆出具的结婚登记档案一份，欲证明两被告于1992年10月17日登记结婚的事实；4、中国某业银行智付通交易回单一份，欲证明原告于合同签订当日支付房款1200000元的事实。经质证，两被告对上述证据均无异议。本院对上述证据及其证明力予以确认。被告高甲为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了以下证据材料：中国某业银行股份有限公司杭州萧某支行汇款记录两份（复印件），欲证明被告高甲于2012年11月13日退回原告房款200000元、于2012年12月12日退回原告房款70000元，上述两笔款项都是由其打入原告手下的人的账户，印证被告高甲知道农村房屋不能买卖以后，主动退还原告房款共340000元的事实。经质证，原告认为：对证据中的2012年11月13日的200000元汇款没有异议，对证据中的2012年12月12日的70000元汇款记录的真实性、合法性没有异议，但是对其关联性有异议，该笔汇款是被告高甲和案外人之间的债权债务关系，原告并没有收到该70000元。被告潘××对上述证据没有异议。经审查，
本院认为：因原告及被告潘××对证据中的2012年11月13日的200000元汇款均无异议，故确认该200000元汇款记录及其证明效力；对2012年12月12日的70000元汇款记录，因原告对该证据真实性、合法性无异议，被告潘××对证据无异议，故确认该证据的真实性，但因原告提出对该证据的关联性有异议，结合已确认的其他证据，
本院认为并无关联性，故对该证据及其证明力不予确认（待后
本院认为中详述理由）被告潘××为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了离婚证一本，欲证明两被告于2013年1月11日登记离婚的事实。经质证，原告、被告高甲对上述证据均无异议，故本院对上述证据予以确认。依原告的书面申请，证人罗某出庭作证，其指证：由原告让其到被告高甲处拿取200000元，经其与高甲联系后，由高甲将200000元款直接打入其银行卡中；而之后高甲打入其同一卡中的70000元系高甲因之前欠其借款的还款，这与原告买房无关。对上述证人证言，经原告质证并无异议，并认为可以证明2012年12月12日被告高甲付款给罗某的70000元款与原告无关的事实。经两被告质证认为，对该证言不予认可。
本院经审查认为，罗某系该70000元的直接经手人，其证言与原告审理中的陈述一致且与本案具有关联性，但付款原因事实的真实性并无其他证据佐证，由此该证言缺乏真实性而对原告待证事实不具有证明力。根据以上所确认的有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2012年11月13日，原告与两被告签订了《房屋转让合同》一份，约定由两被告出售其位于杭州市萧某区党山镇碧苑五区第五排82#自建房1幢给原告，原告于该日一次性支付购房款1200000元，两被告亦应于当日交付该房屋给原告并注明“以收据为准”，并载明：被告交房时因反悔毁约时，应马上归还原告购房款本金1200000元，并支付按总房款30%计算的违约金，如不履行甲方无条件交房。合同签订后的同日，原告即向被告高甲支付了购房款1200000元，被告高甲因故于该日返还原告购房款200000元。后原告以两被告未交付房屋为由起诉来院。另查明，上述房屋系被告高乙所有的自建房屋，两被告至今均××杭州市××区党山镇××力村农村户口。又查明，被告高甲、潘××原为夫妻关系，双方于1992年10月17日登记结婚，于2013年1月11日登记离婚。
本院认为：
一、原告与两被告之间的房屋买卖合同的效力及是否存在合同解除的问题。本案买卖合同标的物有别于商品房，系农村自建房，是农村集体经济组织成员所特别享有的权利，具有政策和福利性，非本集体经济组织成员并依据相应的审批程序不得交易。因案涉买卖合同违反法律及行政法规的强制性规定，应属无效。无效合同自始没有法律约束力，故不存在合同解除的问题，原告要求解除前述买卖合同的诉请，在本案不予支持。
二、合同无效后被告方应负的法律后果（包括尚未返还原告价款数额的认定、两被告占用原告价款期间的利息损失和合同约定的违约金，以及上述款项是否应予支持的问题）。根据我国合同法相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，因两被告合同签订当日已返还原告购房款200000元，故原告关于两被告返还剩余购房款1000000元的诉请，本院予以支持。两被告关于合同签订后已另外分两次返还原告共140000元的辩称，
本院认为并无证据，故不予采信，理由如下：其中由被告高甲付入罗某账户中的70000元的真实性虽并无异议，但就其与本案关联性问题，在两被告未能举证证明原告已向其确认或委托收款人（收款账号），又无法证明该70000元付款的原因事实，该70000元的付款与本案关联性并无高度的盖然性，现在原告否认之下，应认定该款与本案无关联；另外被告高甲辩称的已用现金支付70000元，更无其他证据佐证。本案中两被告未能提交合同特别约定的交房（钥匙）收条，又无其他已履行交付义务的证据，故应认定两被告签约后未交房的事实，即原告并未占用案涉房屋、两被告亦并无明显的损失存在，在此情形下，两被告且占用原告的巨额价款经催讨未及时返还，存在明显过错且有违诚信和公平原则，故原告诉请自起诉日即2013年5月14日起就未返还款1000000元按同期银行贷款利率计算的利息损失应由两被告承担，原告该项诉请本院应予支持。至于原告要求两被告赔偿违约金的诉请，因合同无效而不存在主张的合同基础，故原告的该项主张本院不予支持。
三、两被告已离婚对本案民事责任的分担有何影响的问题。两被告系本案合同关系的一方相对人，应共同负担相应的民事责任，故是否离婚与本案责任承担无关。综上，原告变更诉请后的合理诉请本院应予支持。两被告关于另已返还140000元以及不应承担原告利息和违约损失的辩称本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，
判决如下：
一、高甲、潘××返还徐××购房款人民币1000000元，并支付该款自起诉之日（即2013年5月14日）起至生效法律文书上确定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期同档次贷款利率计算的利息损失；此款限高甲、潘××于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回徐××的其余诉讼请求。如果高甲、潘××未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18840元，减半收取9420元，由徐××负担420元，高甲、潘××负担9000元，该款徐××已预交，由高甲、潘××在本判决生效后十日内直接向徐××支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审判员 葛红卫
二〇一三年九月三日
书记员 王海燕 关注公众号“”