四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书（2013）涪民初字第4830号
原告：绵阳市瑞阳房地产开发有限责任公司，住所地：绵阳市高新区永兴镇草石街。
法定代表人：刘秀芳，该公司经理。
委托代理人：邹淇曲，四川众城律师事务所律师。
被告：徐小红，男，汉族，生于1973年9月17日。
委托代理人：赵迂，四川真道律师事务所律师。
原告绵阳市瑞阳房地产开发有限责任公司（以下简称瑞阳公司）诉被告徐小红确认合同无效纠纷一案，本院于2013年7月24日立案受理后，依法由
审判员蔡艳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞阳公司的委托代理人邹淇曲、被告徐小红的委托代理人赵迂到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2012年6月27日向被告借款，并用于“瑞阳首座”项目建设，借款协议约定用原告所开发的瑞阳首座项目门面作担保，同时，双方于2012年6月27日在网上签订了《商品房买卖合同》（合同签约号：＊＊＊＊＊＊），合计购房价款为220万元。原告认为，原、被告双方所网签的《商品房买卖合同》的真实目的是为了原告的借款提供抵押担保，被告并没有真实的购买房屋的目的，网签的《商品房买卖合同》也不是双方的真实意思表示，合同中所预定的购房款也远远低于市场价格，双方并没有实际履行网签的《商品房买卖合同》，原、被告之前实际上是按照借款合同在履行各自的权利和义务。因此，原、被告之间形成的网签《商品房买卖合同》实质上是一个“名为买卖，实为借款，虚假网签”的虚假合同。为了维护原告的合法权益，同时为了将商品房实现真实的销售，并将销售价款在政府的监管下依法全部用于清偿原告的债务，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法确认《商品房买卖合同》无效，以注销双方在房产管理部门所网签的《商品房买卖合同》。
被告辩称：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不存在以合法形式掩盖真实目的的情况。即使双方存在借款关系，也因为原告不能按时还款，而放弃了对抵押的房产的赎回权。由债权转为物权，也是合法的。该合同经双方签字及政府备案，应当具备法律效力。被告并未以明显低价购买房屋。故原告的诉讼请求没有事实和法律的支持，应予驳回。
经审理查明：2012年6月27日，被告徐小红作为甲方、王志元作为乙方签订借款协议一份，约定：甲方出借资金人民币2200000元（大写贰佰贰拾万元正）给乙方，用于瑞阳首座项目工程建设使用。借款期限一个月，从2012年6月27日至2012年7月27日止。乙方用瑞阳公司开发的瑞阳首座项目约640㎡的住宅作抵押担保（具体签定《商品房买卖合同》）。土地证号：绵城国用（2003）第＊＊＊**号，商品房预售许可证号：（2011）房预售证第＊＊＊号。借款到期乙方未能归还本金及利息（月息3%），也未能达成补充协议，甲方有权按每平方米3500元的单价处置上述住宅，直至抵够借款为止。2012年6月27日，案外人陈仁发向被告出具担保书一份，载明：“瑞阳公司股东王志元从徐小红处借到人民币2200000元（大写贰佰贰拾万元），用于支付绵阳市涪城区剑南路西段14号瑞阳首座项目工程建设款和材料款，借款期限为壹个月。双方同意以瑞阳首座可预售的约640㎡住宅作价2200000元（大写贰佰贰拾万元）作为本次借款的抵押，抵押时以签订正式的《商品房买卖合同》的方式锁定被抵押的住宅。借款以预收抵押住宅房款的方式转至王志元账户，同时具体指定徐小红签订被抵押住宅的《商品房买卖合同》。在瑞阳公司股东王志元于2012年7月27日还清借款2200000元时，徐小红需在15日内无条件积极配合瑞阳公司解除抵押住宅的《商品房买卖合同》及绵阳市房管局的备案登记。若届时徐小红不配合解除抵押住宅的《商品房买卖合同》及在绵阳市房管局的备案登记，担保人和购买人徐小红将无条件以6000元／㎡销售价格购买本次借款所抵押的住宅，并在还清借款本月25日前付清所抵押住宅的房款。如果瑞阳公司不能按时全额退回2200000元预收房款，也未能达成延期协议，则视为瑞阳公司自动放弃瑞阳首座项目住宅的赎回权，住宅归购买人徐小红所有，此担保无效”。2012年6月27日，徐小红向原告出具承诺书一份，载明：“承诺人徐小红于2012年6月27日在瑞阳公司开发的瑞阳首座项目以2200000元全额购买了瑞阳首座约640㎡住宅。郑重承诺：瑞阳公司在2012年7月27日前全额退回2200000元购房款后，本人在15日内无条件配合瑞阳公司解除本人所签订饿瑞阳首座住宅《商品房买卖合同》及房管局备案登记。如果瑞阳公司不能按时全额退回220万元购房款，也未能达成延期协议，则视为瑞阳公司自动放弃瑞阳首座项目住宅的赎回权，该住宅归购买人徐小红所有，瑞阳公司无条件配合将该住宅分割变现”。2012年6月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同签约号＊＊＊＊＊＊。该合同约定由被告购买原告开发的位于绵阳市涪城区剑南路西段14号的“瑞阳·首座”1栋2单元9楼5号、1栋2单元8楼5号、1栋2单元7楼5号、1栋2单元26楼2号、1栋2单元24楼5号、1栋2单元24楼2号、1栋2单元18楼5号、1栋2单元14楼5号、1栋2单元11楼5号、1栋2单元10楼5号共10套住宅，合同对每套房屋单价及总价未作约定，仅约定购房总价款为220万元。2012年6月27日，原告瑞阳公司向被告徐小红出具收据一张，上载明：“瑞阳首座住宅购房款（详见备案合同号）220万元”，并注明该款转入王志元个人卡中。2012年9月17日，原告将瑞阳首座1栋2单元11楼5号、1栋2单元9楼5号两套商品房以323775元的价格分别出售给案外人窦伟、林华英，并将该二人交纳的购房款647550元交付给被告。另查明：2013年5月13日-2013年5月16日，绵阳市涪城区物价局价格认证中心对案涉瑞阳首座房地产进行评估，认定瑞阳首座住宅平均单价为5622元／㎡。上述事实，有原、被告陈述、借款协议、担保书、承诺书、商品房买卖合同、收据、收条、评估报告等证据证明，经庭审质证，在卷佐证。
本院认为：庭审中，原、被告对被告向原告提供220万元，原、被告签订了商品房买卖合同这一事实无争议。本案争议的焦点在于双方所签订的《商品房买卖合同》是否是双方当事人的真实意思表示。就本案分析，本案所涉220万元，系徐小红向瑞阳公司王志元借款，双方签订《商品房买卖合同》的目的是为了保证该债务的履行。由于本案《商品房买卖合同》的性质是借款协议的担保条款而并非存在真实、独立的买卖合同关系，故本院对被告的抗辩理由不予采信，确认本案名为买卖，实为借贷。因《商品房买卖合同》是为了担保债权而签订的虚假合同，并非原、被告真实意思表示，原告要求确认合同无效的理由成立，应当予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条（二）项之规定，
判决如下：原告绵阳市瑞阳房地产开发有限责任公司与被告徐小红网签的《商品房买卖合同》（合同备案号＊＊＊＊＊＊）无效。本案案件受理费减半收取50元，由原、被告各承担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 蔡艳
二〇一三年八月三十日
书记员 赵敏 微信公众号“”