淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2013）淮法民初字第0611号原告郑云亮。原告陈志勇（系原告郑云亮丈夫）。两原告共同委托代理人蒋敬宁，江苏省淮安经济开发区徐杨乡法律服务所法律工作者。被告淮安市淮安区百货公司。法定代表人杨万林，该公司经理。委托代理人黄庆生，该公司副经理。委托代理人侯祝山，江苏曙东律师事务所律师。被告许光远。委托代理人伍跃华，江苏安淮律师事务所律师。
原告郑云亮、陈志勇与被告淮安市淮安区百货公司（以下简称百货公司）、许光远请求确认协议无效纠纷一案，本院于2013年4月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑云亮、陈志勇及其共同委托代理人蒋敬宁，被告百货公司的委托代理人黄庆生、侯祝山，被告许光远及其委托代理人伍跃华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑云亮、陈志勇诉称，两原告与被告许光远共同居住在淮安区淮城镇河下花巷59号院内。多年来，两家共同从河下花巷57-59号中的59号底层一间通道进出，此为历史形成的双方必经通道。2010年1月7日，被告许光远隐瞒与原告同住一院落及通道公用的事实，被告百货公司未做深入调查，双方私下达成房屋产权转让协议书，被告百货公司将河下花巷57-59号中的59号底层一间公共通道擅自转让给被告许光远。对此，原告多年来多次向被告百货公司及其主管局和区政府反映情况要求解决通道纠纷，均无结果。现请求依法判令两被告于2010年1月7日所订立的房屋产权转让协议书无效。
被告百货公司辩称：1、我公司将河下花巷57、59号中59号底层房屋（通道）出售给被告许光远是事实，该房屋整体是由57、59号房屋组成；2、原先在57号房屋中有许光远上自家二楼的楼梯通道，我公司将59号底层房屋出售给许光远目的是由许光远让出57号房屋中自家上二楼的楼梯通道；3、我公司与许光远签订房屋产权转让协议书时不知道院内尚有房产公司的房屋，当时许光远告知我公司院内由其一家居住，从现场情况看确实像其一家居住的事实；4、许光远在购买59号底层房屋后，并未改变该房屋作为通道使用的用途，也未影响原告的通行使用的权利，原告通行使用该通道的权利并未因两被告之间的产权转让协议而受到损害；5、我公司出售59号底层房屋给许光远时，原告尚未取得通道院内的房屋所有权，故原告不具备诉讼主体资格。
被告许光远辩称：1、两原告与被告许光远共同居住在河下花巷院落内多年是有历史原因的，被告许光远家居住在该院落内上百年时间，但从未隐瞒过院落和通道存在的相关事实；2、被告百货公司是河下花巷57、59号房屋的所有权人，其将拥有所有权的59号房屋底层的通道出售给被告许光远的行为合法；3、两被告所达成的协议内容以及该通道目前的通行现状并未对原告构成任何侵权或违约；4、原告目前仍然在通行使用该通道。故请求驳回两原告的诉讼请求。
经审理查明，两原告系夫妻关系。两原告与被告许光远系共同居住在本区河下花巷59号院内的邻居，两家共同在此居住多年。河下花巷57、59号房屋系被告百货公司所有，房屋建筑结构为坐东面西三间二层临街楼房，北面两间两层为57号，南面一间两层为59号。该房屋57号的北面一间中有历史形成的供被告许光远家上二楼的楼梯通道，59号底层房屋系历史通道，该通道系两原告及被告许光远两家共同通行的唯一必经通道。2010年1月7日，被告百货公司与被告许光远签订房屋产权转让协议书，主要内容为：“房屋产权转让协议书甲方：楚州区百货公司（现被告百货公司）乙方：许光远为妥善处置历史遗留的公有房产，……，甲方将所属淮城镇河下花巷57-59号一处民居（3间2层楼小楼）中的59号一间底层（约12m2）转让给乙方作为通道使用，以解决与该处其他住房的相关使用权纠葛，具体协议如下：
一、甲方同意将上列59号一间底层民房转让给乙方作通道用，转让费为人民币贰万元整。上层仍归甲方所有。……三、乙方停止使用甲方57号北一间底层原进二楼楼道，并于2010年6月30日前封闭。（甲方自行封闭一楼，乙方自行封闭二楼）。甲方贴资3000元，由乙方在该处房屋后侧自建楼道，产权归乙方所有。……六、乙方房屋转让款及甲方贴资楼道建造款均于该协议签订时一次性给清。……甲方：杨万林（签名）淮安市楚州区百货公司（盖章）乙方：许光远（签名）2010年1月7日”。另查：1、2009年9月30日，被告许光远夫妇取得河下花巷59号院内120.70m2房屋的所有权证书（其中坐北朝南二层楼房建筑面积为106.20m2，坐东面西一间平方建筑面积为14.50m2，产权登记为花巷61号）；2、2012年5月24日，两原告取得河下花巷59号院内坐东面西27.93m2一间平方的所有权证书；3、上述两原告及被告许光远夫妇的房屋，在取得房屋所有权证书之前产权均登记在楚州区（现淮安区）房产公司名下。又查：1、被告许光远原使用的河下花巷57号北一间底层上楼的楼梯通道，在两被告达成房屋买卖协议后已被封闭；2、被告百货公司将59号房屋底层通道出售给被告许光远，将57号楼上下四间房屋以及59号楼上一间房屋，合计五间房屋整体出售给另一汪姓人家，现57、59号房屋的产权尚在被告百货公司名下，均未办理过户；3、两被告达成房屋产权转让协议后，该通道仍由两原告与被告许光远共同通行使用。庭审中，原告主张两被告在达成房屋产权转让协议后，被告许光远有阻碍、影响其通行的行为，但原告就此并未向本院举证证明。审理中，被告许光远辩称原告的起诉已经超过诉讼时效。经本院核实，原告在得知两被告达成房屋产权转让协议后便一直向百货公司、淮安市淮安区贸易资产管理公司以及相关主管局和区政府反映情况，要求解决通道纠纷。2012年12月1日，百货公司以争议房屋（通道）涉及周边邻里关系，尚需进一步协调为由向淮安区房地产公司发函，请求暂缓办理该房屋产权有关手续。2013年4月8日，两原告诉至本院。以上事实，有庭审笔录、房屋产权转让协议书、房屋所有权证书、证明、证人证言、照片等证据，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。被告百货公司作为河下花巷59号底层房屋（通道）的所有权人，其对外出售自有产权的房屋，不违反法律规定。
被告许光远通过与被告百货公司达成房屋买卖协议，支付对价而取得河下花巷59号底层房屋的产权，被告许光远的行为也不违反法律规定，双方所订立的房屋产权转让协议应为有效合同。关于两被告达成的房屋产权转让协议是否侵犯了原告合法权益的问题。河下花巷59号底层房屋历史上就为原告及被告许光远两家通行的必经通道，该房屋历史以来一直作为通道使用且仅作为通道使用，原告享有从该房屋中合法通行的权利，且对该房屋仅享有该权利。经审查，两被告在达成房屋产权转让协议后，被告许光远并未侵犯原告从河下花巷59号底层房屋中通行的权利，两被告达成的房屋产权转让协议并未侵犯原告的合法权益。两原告主张被告许光远有阻碍、影响其通行的行为，但两原告就此并未向本院举证证明，对此本院不予采信。两原告主张两被告签订的房屋产权转让协议无效，无事实和法律依据，本院不予支持。关于河下花巷59号底层房屋的使用用途问题。河下花巷59号底层房屋历史以来一直作为通道使用，对此被告许光远应当明知。
被告许光远通过与被告百货公司达成房屋买卖协议，支付对价后取得河下花巷59号底层房屋的所有权，但该权利必须建立在对原告通行权的合理忍耐之上，原告及被告许光远两家人均拥有从该房屋中正常通行的权利，被告许光远不得改变该房屋的用途，且在任何时候不得基于所有权侵犯原告的通行权。
被告百货公司辩称其向被告许光远出售59号底层房屋时，原告尚未取得通道院内的房屋所有权，故原告不具备诉讼主体资格。经查，被告百货公司向被告许光远出售59号底层房屋时，原告确未取得院内相关房屋的所有权，但原告及其家人已在此居住多年，被告许光远对院内相关房屋由两原告居住使用的事实也予以认可，故被告百货公司主张两原告未取得院内相关房屋的产权即无诉讼主体资格，无事实和法律依据。
被告许光远辩称原告的起诉已过诉讼时效。经本院审核，两原告在得知两被告达成房屋产权转让协议后，便一直主张权利直至最终起诉，原告起诉并未超过诉讼时效，被告许光远的抗辩无事实依据。综上，本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，
判决如下：驳回原告郑云亮、陈志勇的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告郑云亮、陈志勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
审 判 长 林以喜
审 判 员 王雷明
人民陪审员 吴云平
二〇一三年八月三十日
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