北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2013）平民初字第01572号原告北京海泰工贸有限责任公司，住所地北京市平谷区平谷镇新平北路51号，组织机构代码10292947-8。法定代表人王春生，董事长。委托代理人陈桂荣，北京市逢时律师事务所律师。委托代理人王丽娟，女，1978年8月18日出生，北京海泰工贸有限责任公司副总经理。被告北京天客隆集团有限责任公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里9-17号楼419房间，组织机构代码10150210-6。法定代表人王志良，董事长。委托代理人刘铁军，男，1962年10月5日出生，北京天客隆集团有限责任公司职员。委托代理人李勇，男，1984年12月2日出生，北京天客隆集团有限责任公司职员。第三人北京零度聚阵兰普琪上网服务有限公司，住所地北京市平谷区新开街2号，组织机构代码769374925。法定代表人李守文，经理。委托代理人张建华，北京市时雨律师事务所律师。
原告北京海泰工贸有限责任公司（以下简称海泰公司）与被告北京天客隆集团有限责任公司（以下简称天客隆公司）、第三人北京零度聚阵兰普琪上网服务有限公司（以下简称上网公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。海泰公司的委托代理人陈桂荣、王丽娟，天客隆公司的委托代理人刘铁军、李勇，上网公司委托代理人张建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海泰公司起诉称：2002年9月16日，经与天客隆公司协商，海泰公司同意将位于平谷区×街×号的1600平方米商业用房租赁给天客隆公司作为开办便利店的经营场地，并签订了房屋租赁合同。合同中对租赁场地、租赁期限、租金及支付方式、双方的权利、义务、违约条款作了相应规定。并在违约责任中强调：在租赁期内，天客隆公司如将租赁物进行整体转租时，须经海泰公司书面同意，否则按违约处理，违约金按当年应付租金百分之十／日赔付。合同签订后，海泰公司如约履行。天客隆公司却违反合同约定，在未通知海泰公司的情况下，于2007年3月27日，擅自将从海泰公司承租的1600平方米商业用房整体转租给北京零度聚阵兰普琪上网服务有限公司。而对此情况，海泰公司在其与天客隆公司签订的另一租赁合同即将终止时才发现。很显然，天客隆公司之行为违反了双方所签合同约定及合同法的相关规定，依法应承担违约责任。现诉至法院，要求：1、责令天客隆公司承担违约责任并赔付违约金100万元；2、责令天客隆公司支付延迟支付租金的滞纳金44400元、租金3万元；3、诉讼费用由天客隆公司承担。本案审理过程中，海泰公司将要求天客隆公司支付违约金的数额变更至50万元。天客隆公司答辩称：
一、2004年业经海泰公司书面同意由上网公司承租使用全部涉案场地，天客隆公司无任何违约行为。1、天客隆公司与海泰公司于2002年5月16日就北京市平谷区×路×号商业用房签订房屋租赁合同，由天客隆公司用于开办天客隆超市，租期为2002年7月20日至2012年6月20日。2002年9月16日，天客隆公司与海泰公司签订房屋租赁合同，由天客隆公司承租平谷区×街×号1600平方米商业用房，租赁期限自2002年9月1日至2012年8月31日，即涉案场地。2、2004年，天客隆公司与上网公司经海泰公司书面同意，将天客隆公司二店场地整体转租给上网公司，并经海泰公司盖章予以确认。2004年11月24日，上网公司在获得全部承租使用权的基础上，在上述场地依法办理工商登记注册手续。3、根据海泰公司同意天客隆公司将二店场地整体转租给上网公司的意思表示，天客隆公司于2007年3月27日与上网公司签订了租赁协议书，同时将租赁协议书送海泰公司留存。海泰公司诉称天客隆公司违反合同约定，未将整体转租通知海泰公司，与事实不符，天客隆公司踏实履行合同义务，不存违约行为。
二、天客隆公司应当知晓上网公司承租涉案场地开设网吧经营。1、海泰公司作为涉案房屋的所有权人，对房屋的使用状态应当具有详细的了解，包括但不限于房屋的消防安全、各类破损维修，房屋商业项目的合法经营以及房屋经营使用人的相关信息。2、上网公司自2004年起即使用涉案房屋，并于2007年与天客隆公司签订租赁协议，至今已经8年，且在经营过程中，上网公司开设网吧经营的相关营业执照、商标、招牌都在涉案场地的明显位置给予悬挂，海泰公司称不知晓上网公司承租房屋与事实和常理不符。3、根据天客隆公司与海泰公司房屋租赁合同第五条第7项约定，天客隆公司同意安排海泰公司20名职工就业。2004年，涉案场地转租给上网公司使用，海泰公司的上述20名职工因天客隆公司的经营调整至天客隆一店继续工作。海泰公司对该事实情况具有详细的了解，对天客隆公司经营调整、转租及20名员工的安排知晓并表示同意。
三、天客隆公司存在利用司法资源恶意扰乱天客隆公司正常经营的主观故意。经天客隆公司与海泰公司协商一致，就天客隆二店所签订的房屋租赁合同于2012年6月30日提前终止。基于此，2012年4月1日，天客隆公司与上网公司签订补充协议，将租期延长至2012年6月30日，届满后由海泰公司与上网公司签订租赁合同，由上网公司继续使用×街×号房屋。2012年7月4日，天客隆公司与海泰公司签订水费缴纳协议书，完成水费交接工作。关于天客隆二店的合同解除事宜，基本达成一致意见。海泰公司在天客隆一店合同解除时，因天客隆公司未答应其无理要求，所以事后否认关于天客隆二店合同解除一致意见，扰乱正常的合同解除秩序。按双方房屋租赁合同中关于违约金支付标准为全年租金18万元，每日租金493元的十分之一为49.3元。海泰公司要求天客隆公司赔偿100万元，无事实和法律依据。
经审理查明，2002年9月16日，海泰公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）天客隆公司签订一份房屋租赁合同，其中第一条租赁场地、面积及用途规定：经协商甲方同意将位于平谷区×街×号（原×商场）的1600平方米的商业用房租赁给乙方作为开办便利店的经营场地，并由乙方投资负责改建、扩建、装饰和装修，租赁合同期满后改、扩建后的固定资产归甲方所有；第二条租赁期限10年，计租期自2002年9月1日至2012年8月31日止；租赁合同期满时，如乙方继续使用房屋，应在本合同期满前六十天向甲方提出书面申请，如甲方继续出租该房屋，在同等条件下，乙方享有优先承租的权利；第三条租金支付方式：年租金为18万元，其中甲方免收乙方前四年半的租金；租金分季上缴，每个季度前10日乙方向甲方分别缴纳年租金的25%；合同期满（指10年合同期），甲方有权要求乙方交回房屋，甲方无偿给乙方1个月善后工作时间，逾期按当年应付租金百分之一／日交付违约金；乙方应当按照租赁约定使用房屋；否则由于乙方使用不当造成房屋损坏的，甲方有权要求乙方赔偿因此而受到的损失，并可以解除合同；第五条乙方的权利、义务：水费（排污费）、电费、供暖费按北京市平谷区政府的收费标准由乙方直接向甲方缴纳；租赁合同期满，乙方应当及时返还完好房屋，不得出现破坏现象，除经营设备（可搬动物件）由乙方自行处理外，其它乙方由于对房屋进行改善和增加的其它建筑和附属设施不得拆除，完全归甲方所有；乙方同意安排甲方20名职工就业，并签订劳动合同，其工资待遇、奖金由乙方确定并发放，并按国家劳动法及相关政策依法管理和使用职工，保障职工的合法权益；第七条合同的变更与违约责任：在合同有效期内，乙方因自身原因要求提前解除租赁合同，或因违约原因解除合同，按违约处理；在租赁期内，乙方如将租赁物进行整体转租时，须经甲方书面同意，否则按违约处理，违约金按当年应付租金百分之十／日赔付；一方当事人要求变更或补充本合同的，应提前以书面形式通知对方，经双方友好协商后形成补充协议，在未达成协议之前，原合同仍然有效等。海泰公司主张双方除签订上述租赁合同，还于2002年10月22日签写了一份“天客隆超市第二店所用家具用具清单”，上面载明：一头沉桌子4张、椅子5把、保险柜2台、柜子6个、单人沙发2对、老板椅1把、窗机2台、单人铁床2张、双人沙发1个、茶几1个、床板3张、木箱2个、两屉桌子1张、木床1张。海泰公司提出天客隆公司人员在该清单底部接手人一栏签字，天客隆公司予以否认。海泰公司对其该项主张未能提供其他证据。天客隆公司自海泰公司承租了北京市平谷区平谷镇×街×号房屋后，即开办了天客隆超市二店。2004年11月24日，海泰公司为上网公司出具企业住所（经营场所）证明，其中“住所（经营场所）”一栏载明：北京市平谷区平谷镇×街×号；“房屋提供者证明”一栏：同意将位于上述地址的房屋提供给该企业使用，并加盖了海泰公司的印章；“需要证明情况”一栏：情况属实，并加盖了北京市平谷区国土资源和房屋管理局相关部门的印章。同日，上网公司经工商行政管理机关核准设立，企业法人注册登记的住所地以及实际经营地均为北京市平谷区平谷镇×街×号。上网公司称其在2004年将营业执照等手续办好后，即开始在北京市平谷区平谷镇×街×号进行经营活动，但只使用了涉案场地的三分之一，2007年才开始整体承租。海泰公司对上网公司的上述意见没有异议，而天客隆公司则称其自2004年起即将涉案场地整体转租给上网公司使用，但天客隆公司就其该项主张未提供相应证据。2007年3月27日，天客隆公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的上网公司签订租赁协议书，其中第一条约定：甲方将新开街2号（平谷天客隆二店），面积1600平方米，提供给乙方用于经营网吧；第二条使用期限为2007年4月1日至2012年3月31日止；第三条：乙方经营的所有手续及证件，必须符合国家相关的法律规定，不得超越范围经营，并接受国家有关部门监督，如出现违规、违法现象，甲方不负任何责任；第四条：按季度交纳租赁费，季度租赁费为每季度6万元（不包括电、水费），在每季度5日前到甲方财务部门以现金方式缴纳次季度租金，过期加倍；首次签约包括的押金8万元，在协议正常终止时，押金返还乙方，否则甲方不予返还；第十三条：本协议期满30日，双方如需延长使用期，应重新签订协议；本协议期满后，如双方不再重新签订租赁协议，则乙方必须将所租赁的经营场地完好无损地交付给甲方，不得影响甲方的再次经营使用，否则甲方有权要求乙方给予经济赔偿；第十五条：前次签约押金2万元，在乙方不违反本协议所有条款的情况下，在本协议终止时返还乙方，否则甲方不予返还等。上网公司依约向天客隆公司交纳了2万元押金。天客隆公司称其在2004年即通过海泰公司同意将涉案全部场地转租给上网公司，只是在2007年才和上网公司签订了书面的转租合同。海泰公司则认为天客隆公司在2004年只是将部分场地转租给上网公司，部分转租未违反合同约定，但是天客隆公司在2007年将涉案场地整体转租上网公司未依约经过其书面同意。天客隆公司持答辩意见予以反驳。2012年4月1日，天客隆公司与上网公司签订补充协议，主要内容：就双方于2007年3月27日签订的×街×号（平谷天客隆二店）租赁协议书中的租期达成补充协议，将租期延长至2012年6月20日，期满后，租赁协议书及补充协议终止，如乙方继续承租，双方另行协商，签订新合同；租赁协议书其他条款不变，按原约定内容履行等。补充协议约定的租赁期限到期后，天客隆公司将2万元押金退还上网公司。2012年8月2日，天客隆公司向上网公司发出通知函，主要内容：2012年6月27日，我公司与房屋产权人以及贵公司三方商定，自2012年7月1日起，由房屋产权人与贵公司签订租赁合同，我公司与产权人及贵公司租赁关系解除，但贵公司及房屋产权人目前否认该商定结果；鉴于上述情况，贵我双方房屋租赁协议于2012年6月30日到期终止，双方租赁关系解除，但贵公司自2012年6月30日至今仍占用我公司场地，妨碍我公司对场地使用权的行使，我公司特函告贵公司，请贵公司于收到本函之日起三日内将场地腾退清空，恢复原状后交还我公司，并向我公司支付自2012年6月30日起房屋交付我公司之日止的场地占用费23288元（2012年7月1日至8月5日）；如贵公司在本函通知期限内仍未将房屋返还我公司及未支付场地占用费的，我公司将通过司法途径追究贵公司法律责任，由此引发我公司与房屋产权人之间纠纷，给我公司造成损失的亦应由贵公司负担。海泰公司与天客隆公司在房屋租赁合同中约定租赁期限自2002年9月1日起至2012年8月31日止，但天客隆公司主张经其与海泰公司、上网公司于2012年6月27日三方协商，解除海泰公司与天客隆公司之间的租赁合同，海泰公司对事实予以否认。天客隆公司为此还提供了一份日期为2012年7月14日的水费缴纳协议，约定：原利源辉商场水费由天客隆交纳，2012年7月4日以后由海泰公司交纳水费。协议上有天客隆公司店长高伟签字以及海泰公司员工张建奎签字。海泰公司对于该协议的真实性没有提出异议，但认为不能通过该份协议确认其与天客隆公司提前解除了双方的房屋租赁合同。天客隆公司承认其已将2012年6月30日前的租金付清，而2012年7月1日以后的租金则因双方之间提前解除合同而未予缴纳。天客隆公司与上网公司之间补充协议约定的租赁期限届满后，天客隆公司与上网公司之间未再续签合同。上网公司已向天客隆公司付清了2012年6月30日前的租金，2012年7月1日以后的租金，上网公司既未向海泰公司交纳，也未向天客隆公司交纳。涉案房屋至今仍由上网公司占有、使用。2012年8月6日，海泰公司以天客隆公司擅自将承租的1600平方米商业用屋整体转租给上网公司为由，而将天客隆公司诉至本院，要求：1、责令天客隆公司承担违约责任并支付违约金100万元；2、责令天客隆公司支付延迟支付租金的滞纳金44400元，租金3万元；3、诉讼费用由天客隆公司负担。本院经过审理后认为：海泰公司、天客隆公司签订的房屋租赁合同期满前，海泰公司口头同意上网公司继续承租使用诉争房屋，且已实际履行，双方已建立起新的房屋租赁合同关系。海泰公司与天客隆公司的房屋租赁合同终止后，双方已不存在权利义务关系。海泰公司应向合同相对人主张权利，故海泰公司的诉讼不符合起诉的条件，应予驳回。2012年10月18日，北京市平谷区人民法院作出（2012）平民初字第04602号民事裁定书，裁定驳回了海泰公司的起诉。后海泰公司上诉至北京市第二中级人民法院，该院经审理后认为：“海泰公司于2002年9月16日与天客隆公司就涉案1600平方米房屋签订的租赁合同，租期至2012年8月31日。海泰公司虽于2004年11月24日为上网公司办理营业执照出具了场地使用证明，但从2007年3月27日天客隆公司与上网公司签订的租赁合同以及上网公司向天客隆公司交纳租金的事实，
本院认为不能认定海泰公司直接与上网公司建立租赁关系。2012年6月30日，天客隆公司与上网公司的转租合同到期，而海泰公司与天客隆公司所签租赁合同尚未到期。现海泰公司以自己发现天客隆公司在履约过程中违约为由主张违约金，并要求天客隆公司支付2012年7月1日至2012年8月31日期间的租金，提起本次诉讼，符合法定条件”，为此北京市第二中级人民法院于2012年11月19日作出（2012）二中民终字第17896号民事裁定书，裁定：1、撤销平北京市平谷区人民法院（2012）平民初字第4602号民事裁定；
二、指令北京市平谷区人民法院对本案进行审理。2012年8月15日，天客隆公司以上网公司占用其场地，应向天客隆公司腾退交还、支付场地占用费、赔偿损失为由，将上网公司诉至本院，要求上网公司将占用天客隆公司场地腾退并返还天客隆公司、支付场地占用费23288元、返还押金及赔偿损失19万元。本院经审理后认为：天客隆公司、上网公司签订的房屋转租合同期满后，海泰公司口头同意上网公司继续承租使用诉争房屋，且已实际履行，双方已建立起新的房屋租赁合同关系。天客隆公司、上网公司的房屋租赁合同终止后，双方已不存在权利义务关系，故天客隆公司的诉讼不符合起诉的条件，应予驳回。2012年10月18日，本院作出（2012）平民初字第04854号民事裁定书：驳回天客隆公司的起诉。该裁定书已生效。本案审理过程中，经本院主持调解，海泰公司、天客隆公司、上网公司均同意由上网公司将2012年7、8月的租金以3万元的标准支付给海泰公司，海泰公司与天客隆公司、天客隆公司与上网公司之间因涉案场地在2012年7、8月所产生的租金问题一次性全部解决，三方之间因2012年7、8月的租金不再有任何债权、债务关系。上网公司已如约履行了上述义务。以上事实，有房屋租赁合同、租赁协议书、补充协议、通知函、上网公司工商登记档案、水费缴纳协议，北京市第二中级人民法院民事裁定书，以及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：海泰公司与天客隆公司之间的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且未违背法律、法规的强制性和禁止性规定，属合法有效，双方当事人均应信守，严格按照合同约定享受权利和履行义务。海泰公司与天客隆公司对于天客隆公司在2004年即将涉案场地转租给上网公司的事实均未提出异议，但海泰公司主张天客隆公司在2004年只是将涉案场地部分转租给上网公司，2007年整体转租未经海泰公司书面同意系属违约。而天客隆公司则称海泰公司在2004年即知晓天客隆公司将涉案场地整体转租上网公司，只是该事项未取得海泰公司的书面同意。海泰公司为上网公司出具企业住所（经营场所）证明上住所（经营场所）一栏只是载明北京市平谷区平谷镇×街×号，并未明确经营场所的面积，为此天客隆公司以此证明海泰公司书面同意将租赁场所整体转租上网公司，理由不充分。此外，海泰公司与天客隆公司签订的租赁合同明确规定了天客隆公司在租赁期内将租赁物进行整体转租时须经海泰公司书面同意，为此天客隆公司以海泰公司作为涉案房屋的所有权人，对房屋商业项目的合法经营以及房屋经营使用人等相关信息应有详细的了解，以及海泰公司的20名职工在天客隆公司将场地转租后而调整至天客隆一店继续工作等情形，表明海泰公司对天客隆公司经营调整、转租及20名员工的安排知晓并表示同意的抗辩意见，本院不予采纳。综上，天客隆公司在2007年将其租赁的场地整体转租未经海泰公司书面同意，系属违约，应承担违约责任。双方签订的租赁合同中明确约定了违约金的计算标准，但该标准明显过高。海泰公司又未提供证据证明因天客隆公司的该项违约给其造成的实际损失情况，故本院结合双方合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。据此，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，
判决如下：
一、被告北京天客隆集团有限责任公司于本判决生效后十日内向原告北京海泰工贸有限责任公司支付违约金二万五千元；
二、驳回原告北京海泰工贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八千八百元，由原告北京海泰工贸有限责任公司负担八千三百七十五元（已交纳），由被告北京天客隆集团有限责任公司负担四百二十五元（限本判决书生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 常书燕
人民陪审员 任荣来
人民陪审员 满桂芳
二〇一三年八月三十日
书 记 员 陈胜杰 来自