陕西省神木县人民法院民 事 判 决 书（2013）神民初字第02460号原告ＸＸ林（反诉被告），男，1957年7月25日出生，汉族，陕西省神木县人，个体。被告冯小锋（反诉原告），男，1975年11月5日出生，汉族。委托代理人赵妍，女，内蒙古易非律师事务所律师。
原告ＸＸ林（反诉被告）诉被告冯小锋（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告ＸＸ林、被告冯小锋之委托代理人赵妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告ＸＸ林与被告冯小锋于2010年9月14日签订了关于北区三号桥商业楼租赁合同，双方约定原告将自己所有的位于大柳塔小区北区三号桥六层框架商业楼租赁给被告，租赁期限从2010年9月9日起至2020年9月9日止，该六层框架商业楼年租赁费为128万元。2012年9月9日起，原告ＸＸ林多次向被告冯小锋要求支付2013年度房租费，被告要求原告延缓三个月期限，2013年1月份，原告再次与被告协商，被告均以种种理由拒绝支付房租，故原告诉至法院，要求判令被告支付原告2012年9月9日至2013年9月9日的房屋租赁费人民币128万元，并由被告承担本案的诉讼费用。原告向法庭提交了以下证据：原、被告签的房屋租赁合同一份，用以证明原、被告存在合同关系，被告欠原告租金128万元的事实，该128万元的支付时间应该是2012年9月9日。
被告答辩及反诉称：房屋租赁是事实，房屋租金已付清至2013年9月9日。2010年9月14日，被告与原告签订了一份商业楼租赁合同，地点位于大柳塔小区北区三号桥六层商业框架楼，租期为2010年9月9日至2020年9月9日，年租金为128万元。由于市场行情发生变动，金融环境恶化，生意入不敷出，合同目的难以实现，继续履行无疑会造成显失公平，根据《中华人民共和国合同法》解释二第26条“合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”请求法院变更被告与原告之间的租赁合同。原告在租赁合同未到期的情况下，于2013年4月7日擅自将被告承租的商业楼锁住，并将顾客无故逐出，致使被告无法正常营业，给被告造成损失。故被告反诉请求原告继续履行合同，停止侵权行为，恢复被告承租宾馆的正常营业；请求法院判令原告赔偿宾馆停业期间的损失（具体损失数额以鉴定机构的鉴定结论为准）；请求法院判令变更被告与原告之间签订的租赁合同（降低租金至70万元每年，并变更履行方式，将先履行变更为分期履行和延期履行，即先使用半年后支付该半年租金35万元，剩余半年租金在使用满一年后支付）；要求原告承担本案本诉及反诉的诉讼费用。被告向法庭提交了以下证据：1、原告ＸＸ林出具的130万元收条一支，用以证明被告2012年9月9号至2013年9月9号的租金已付；2、租房合同一份，用以证明该130万元中有2万元是租附楼的租金，附楼租金共14万，2013年1月1日至2014年1月1日的租金已经支付了2万，现在欠12万元；3、现场录音一份，用以证明原告锁的宾馆及食堂门。被告对原告提供的证据发表如下质证意见，对原告提供的证据真实性无异议，但被告认为2013年9月9日前的租金已经付清。原告对被告提供的证据发表如下质证意见，对被告提供的证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告给付原告的130万元不是房租，是被告冯小锋还给原告的贷款；对被告提供的证据2的真实性无异议，对证明目的有异议；对被告提供的证据3的真实性无异议，承认是在和解过程中所说的。本院对原、被告所举证据作如下认证，对原告提供的证据，因其来源合法、内容真实，与本案有关联性，且被告对其真实性无异议，故依法予以采信；对被告提供的证据1，因原告对其证明目的有异议，认为支付的不是房租，而是偿还的贷款，因该支收据中的收款数额与房屋租金数额不相符，且被告再未提供证据对其证明目的予以佐证，
本院认为该证据来源合法、内容真实，但并不能证明被告已经付清租金的证明目的，故不予采信；对被告提供的证据2，
本院认为其来源合法、内容真实，但与本案原告所诉的大柳塔小区北区三号桥六层商业框架楼房屋租金并无关联性，故不做证据采用；对被告提供的证据3，因原告无异议，
本院认为其内容真实，依法予以采信。本院根据当事人陈述、举证、质证及本院认证查明以下事实：2010年9月14日，原告ＸＸ林与被告冯小锋签订了关于《北区三号桥六层框架式商业楼租赁合同》，合同中约定原告将自己所有的坐落在神木县大柳塔镇三号桥六层框架结构式楼房租赁给被告，租赁期为十年，从2010年9月9日起至2020年9月9日止，年租金为128万元。随后被告对该楼房进行了装修，用于经营酒店，被告按合同约定将租金支付至2012年9月9日，对于2012年9月9日至2013年9月9日的房屋租赁费一直未付，按照原、被告的约定，该租金的支付时间应该为2012年9月9日。2013年4月7日，原告ＸＸ林前往被告冯小锋经营的酒店索要2012年9月9日至2013年9月9日的房屋租金未果后，将被告冯小锋承租原告的房屋落锁，导致被告经营的酒店停业。被告冯小锋在本案审理过程中提出反诉，要求原告对其所经营的酒店因锁门造成停业期间的损失进行赔偿，后因被告冯小锋不能按规定或约定时间提供相关材料，导致我院对被告酒店停业期间损失的鉴定无法进行。
本院认为：原告ＸＸ林与被告冯小锋签订《北区三号桥六层框架式商业楼租赁合同》是在双方当事人平等自愿的基础上签订的，是双方当事人真实的意思表示，属合法有效的合同，应受法律保护，原告按照约定将租赁物交付给被告，被告也应按照约定的期限支付租金，故原告诉请被告支付2012年9月9日至2013年9月9日的房屋租赁费128万元的理由成立，本院应予支持。
被告辩称房屋租金已经付清至2013年9月9日，原告给被告出具的130万元收条中收到被告的130万元即是被告支付给原告2012年9月9日至2013年9月9日的房屋租金，因为租金已经到期，其他债务未到期，因被告未举证证明房屋租赁费早于其他债务到期，且该130万元已经用于抵偿了其他债务，不能再同时用来支付租金，故对被告的该辩称理由不予采纳。被告要求原告继续履行合同，停止侵权行为，恢复被告承租宾馆的正常营业，2013年7月1日，原告ＸＸ林同意停止对被告冯小锋的侵权行为，要求被告冯小锋继续履行合同。被告要求原告承担酒店停业期间的损失，因被告未能提供确实充分的证据证明其蒙受的实际损失，故本院对被告的该项诉请不予支持，被告以市场行情发生变动，金融环境恶化，生意入不敷出，合同目的难以实现，继续履行无疑会造成显失公平为由，反诉请求本院变更原、被告签订的租赁合同，降低租金并变更履行方式，被告开办酒店生意的好坏与被告的经营管理密不可分，金融环境恶化也并非完全无法预见，且被告未向本院提交证据证明合同目的确实难以实现，继续履行显失公平，故对被告的该项反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、由被告冯小锋在本判决生效之日起十日内支付原告ＸＸ林2012年9月9日至2013年9月9日的房屋租赁费128万元；
二、驳回被告冯小锋的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16320元，反诉费250元，由被告冯小锋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 张双林
审 判 员 黄建平
代理
审判员 崔 宏
二〇一三年八月三十日
书 记 员 郑 雄