安徽省霍邱县人民法院民 事 判 决 书（2013）霍民一字第01178号
原告：倪继波。
被告：朱启贵。
被告：马乐丽。
原告倪继波与被告朱启贵、马乐丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月20日受理后，依法组成合议庭，于2013年8月26日公开开庭进行了审理。原告倪继波的委托代理人甄宜明、被告朱启贵及其与马乐丽的共同委托代理人何启伍等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告倪继波诉称：其与被告朱启贵于2011年10月14日签订了一份厂房租赁合同，该合同约定朱启贵租给倪继波的厂房位于叶集绳铺木材大市场西民木材有限责任公司场地内，总面积3000平方米，建筑面积2000平方米，简易平房150平方米，厂房建设及配套设施须在2011年12月30日前完工并交付使用；租赁期15年，租金每年140000元，于合同签订时交付150000元，待朱启贵将500KM变压器安装完成交付倪继波使用时支付租金420000元。之后倪继波先后支付给朱启贵租金405000元，但朱启贵至今未交付厂房及变压器。被告朱启贵的行为已构成违约，故要求解除合同，同时要求二被告返还预付租金405000元，支付违约金70000元。被告朱启贵、马乐丽辨称：1、马乐丽与本案不具有关联性，请求驳回原告对马乐丽的诉讼请求。2、原告与朱启贵签订的合同合法有效，朱启贵已按照合同的约定，履行了相关义务，但原告没有按照合同的约定支付租金，已收到的租金中，其中有30000元系原告付给张西民的土地租金。3、请求法院判决原、被告双方继续履行合同，驳回原告的诉讼请求。原告倪继波围绕其主张向本院提交了如下证据：
一、原、被告的身份信息，证明原、被告的身份及主体资格。
二、《厂房租赁合同》一份，证明1、厂房建筑面积2000平方米；2、完工日期2011年12月30日；3、每年租金140000元，签订合同时原告须向被告支付租金150000元；
三、收条3张，证明1、原告三次支付被告租金405000元，已严格履行了合同义务；2、被告未按约组织厂房建设、变压器的安装，侵害了原告的合法权益。被告朱启贵、马乐丽围绕其主张向本院提交了如下证据：
一、西民木业有限公司的申请，证明被告朱启贵已向供电公司提交了安装500KM变压器的申请。
二、六安广厦钢构公司出具的证明，证明涉案厂房于2011年12月中旬完工，建筑面积2100平方米，经验收合格后已交付朱启贵。
三、供电公司的证明，证明变压器没有安装的原因是因为厂区内的机械设备未安装，不符合生产条件。
四、现场照片，证明厂房已建好，用电线路除变压器外，全部已安装至厂区门口。
五、原告与张西民签订的租地合同，证明原告租赁张西民的场地，交给朱启贵在上面施工建房。
六、证人徐德喜的证言，证明原告原计划投资成立的生物颗粒公司，因原材料涨价及政府补贴没有着落等原因，不打算在叶集投产了。本院通过庭审调查，根据双方当事人提供的证据及陈述、质证辩论意见，经评议确认事实如下：叶集西民木业有限公司位于叶集试验区镇区办事处绳铺大市场内，其公司场地内有一块3000平方米的空地，该土地系绳铺村集体所有。2011年10月14日，倪继波与朱启贵签订了一份《厂房租赁合同》，该合同约定，由朱启贵在西民木业有限公司场地内的那块3000平方米的空地上建造厂房2000平方米（建筑面积）、简易平房面积150平方米，建好后租给倪继波，并由朱启贵负责安装配套设施，包括变压器等相关设施，以上须在2012年12月30日前完工，租赁期15年，每年租金140000元，于合同签订之日交150000元，厂房建成及500KM变压器安装完成交付倪继波使用时支付420000元；双方并约定违约金为年租金的一半。后倪继波分三次给付朱启贵租金405000元，朱启贵也在2012年12月中旬完成了厂房建设。因倪继波的机器设备进入厂内安装，供电部门认为不符合生产条件，没有安装500KM变压器。现原告倪继波认为被告朱启贵没有完全履行合同义务，建筑面积未达到合同约定的面积，且变压器没有在约定的时间内安装完毕，遂诉讼来院，要求解除合同，并要求二被告退还预付租金405000元，支付违约金70000。案经调解无效。另查明，2011年12月15日，在朱启贵的见证下，倪继波与西民木业有限公司的张西民签订了一份租赁土地合同书，该合同约定，张西民将上述3000平方米的空地租与倪继波，租赁期10年。综上所述，
本院认为，原告倪继波与被告朱启贵签订的《厂房租赁合同》，虽系双方自愿，但因合同的内容违反了我国《土地管理法》及相关法律、法规的强制性规定，属于无效合同。本案所涉及的土地系绳铺村集体所有，即便是本村村民在自己分得的宅基地上建房，也要经过土地及建设、规划等部门的严格审批后，方可兴建。而原告倪继波与被告朱启贵未经审批，擅自在自己不具有使用权的场地上建房，显然严重违反了我国《土地管理法》及相关法律、法规的规定，故其双方所签的租赁合同，系无效合同。对于无效合同的处理，依照我国《民法通则》的规定，应当返还财产，赔偿损失。因原、被告均有过错，故被告朱启贵依据合同收取原告405000元租金应予返还，但原告要求被告支付违约金，本院不予支持。对于被告朱启贵因履行合同所造成的实际损失，原告也应承担相应的赔偿责任，由于被告未提起反诉，故本院对被告以上的损失在本案中不予处理，被告可另行起诉。被告马乐丽虽不是合同的当事人，但因其与朱启贵系夫妻关系，故对朱启贵在夫妻关系存续期间所欠的债务负有共同偿还的义务。关于被告朱启贵提出原告给付的405000元租金中，其中有30000元系代付给张西民的土地租金，因无证据支持，本院不予采信。据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第六十一条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第十三条及相关法律之规定，
判决如下：
一、朱启贵、马乐丽返还给倪继波人民币405000元，于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告倪继波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8425元，由原告倪继波负担1240元，被告朱启贵、马乐丽共同负担7185元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 余 琴
审 判 员 许 涛
人民陪审员 汤 灿
二〇一三年八月三十日
书 记 员 戴国婷（代）附相关法律条款《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项下列民事行为无效：（五）违反国家法律或者社会公共利益的；第六十一条民事行为被确认无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第十三条依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 百度搜索“”