陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）西民二终字第01481号上诉人（原审原告）卢中培，63767部队工程师。委托代理人王千，陕西博硕律师事务所律师。委托代理人姚恒峰，陕西博硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陕西兄弟置业有限公司，住所地西安市雁塔区雁塔西路161号B座406号。法定代表人邱俊，该公司董事长。委托代理人白静江，男，1976年10月7日出生，汉族。
上诉人卢中培因商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2013）灞民初字第00516号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢中培的委托代理人王千、姚恒峰，被上诉人陕西兄弟置业有限公司的委托代理人白静江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，卢中培与陕西兄弟置业有限公司于2008年6月29日签订商品房买卖合同，合同约定，卢中培购买陕西兄弟置业有限公司开发的“沁水新城二期”第21幢1单元10604号商品房，该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。商品房买卖合同签订后，卢中培向陕西兄弟置业有限公司付清全部购房款623842元。陕西兄弟置业有限公司于2010年1月17日向卢中培交付商品房买卖合同约定的房屋。卢中培已付清契税及房屋专项维修资金。2012年12月11日，卢中培诉至西安市灞桥区人民法院称，卢中培与陕西兄弟置业有限公司于2008年6月29日签订《商品房买卖合同》，合同约定，卢中培购买陕西兄弟置业有限公司开发的位于西安市长乐东路2号“沁水新城二期”第21幢1单元10604号商品房，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内为买受人办理房屋所有权证书。卢中培已向陕西兄弟置业有限公司付清全部房款624276元，履行了全部合同义务。陕西兄弟置业有限公司于2010年1月17日向卢中培交付了商品房买卖合同约定的商品房。但陕西兄弟置业有限公司至今未办理房屋所有权证书。请求判令，陕西兄弟置业有限公司将办理“沁水新城二期”21幢1单元10604号商品房权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并配合卢中培办理产权登记、取得权属证书等全部手续，并向卢中培支付违约金6242.76元。陕西兄弟置业有限公司辩称，其已按合同约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，由于政府机构搬迁，导致部分资料丢失，其并未违约，不应承担违约责任。卢中培未受到损失，再者，卢中培主张的违约金过高，应适当降低。原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。卢中培与陕西兄弟置业有限公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立，合法有效；卢中培已按照合同约定全面履行了作为买受人的合同义务，陕西兄弟置业有限公司未在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，未在合同约定的期限内办理权属登记备案手续，构成违约，依法应承担相当的违约责任，继续履行合同义务，并承担违约金。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。卢中培在庭审中未提交因迟延办理权属登记而给自己造成实际损失的证据，故陕西兄弟置业有限公司要求对违约金适当予以减少的意见，依法予以采纳，对卢中培要求陕西兄弟置业有限公司支付违约金的诉讼请求，在适当减少违约金数额后予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，遂判决：
一、被告陕西兄弟置业有限公司于本判决生效后90日内将需由其提供的为原告卢中培办理“沁水新城二期”第21幢1单元10604号商品房的权属证书的资料报产权登记机关备案；
二、被告陕西兄弟置业有限公司在本判决生效后15日内向原告卢中培支付违约金1872元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费150元，原告卢中培已预交，由被告陕西兄弟置业有限公司承担，被告陕西兄弟置业有限公司在本判决生效后15日内将应承担的案件受理费150元支付给原告卢中培。宣判后，卢中培不服，向本院提起上诉称，陕西兄弟置业有限公司逾期办证给卢中培造成的损失超过合同约定，一审法院认定双方合同合法有效，却不合理地大幅度减轻陕西兄弟置业有限公司的合同义务错误。一审法院置《中华人民共和国合同法》第四十一条关于对格式条款的理解发生争议的法律规定于不顾，对格式条款作出了有利于提供格式条款一方的变通解释，豁免陕西兄弟置业有限公司的合同义务，有失公允。一审法院要求卢中培提交实际损失的依据不合理，不公平地在双方当事人之间分配举证责任。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第二项，依法改判陕西兄弟置业有限公司支付卢中培违约金6242.76元；本案一、二审诉讼费用均由陕西兄弟置业有限公司承担。陕西兄弟置业有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，降低违约金数额符合法律规定，二审法院应维持一审判决。
经审理查明，原审法院认定的事实属实。
本院认为，卢中培与陕西兄弟置业有限公司签订的商品房买卖合同符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为有效，双方应依约履行义务、承担责任。本案买卖合同之标的物房屋已实际交付使用。本案争议的焦点是：陕西兄弟置业有限公司主张逾期办证违约金约定过高，是否应当降低合同约定的违约金数额。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，在陕西兄弟置业有限公司主张逾期办证违约金约定过高，请求予以减少的情况下，人民法院应以逾期办证给卢中培造成的实际损失为基础，并根据公平原则和诚实信用原则，综合案件的实际情况作出衡量，而本案中逾期办证造成的损失，卢中培并未提供相应证据予以证明，原审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定进行裁判并无不妥；故卢中培认为原审法院降低违约金赔偿数额有失公允的主张本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元（卢中培已经预交），由卢中培承担。本判决为终审判决。
审 判 长 高俊岗
代理
审判员 肖晓通
代理
审判员 赵达西二０一三年七月二十九日
书 记 员 侯新省 关注公众号“”