成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2013）金牛民初字第3546号原告成都万邦物业管理有限公司，住所地：四川省成都市金牛区。法定代表人金某。委托代理人李培松。委托代理人高锐。被告卫某某。委托代理人王玉霞。委托代理人曾晓，四川汇西律师事务所律师。
原告四川成都万邦物业管理有限公司（以下简称万邦公司）与被告卫某某物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月26日受理后，依法适用简易程序，于2013年6月17日、7月11日公开开庭进行了审理。原告万邦公司的委托代理人李培松、高锐，被告卫某某的委托代理人王玉霞、曾晓，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告经协商一致于2004年12月27日签订了《前期物业管理服务合同》。原告依约履行了物业管理义务，但被告从2010年1月开始，以多种理由拒绝交纳物业管理费。原告多次催收未果，现诉至法院，请求法院依法判令被告支付2010年1月至2013年2月28日期间所欠交的物业管理费5585.09元及按合同约定应支付的滞纳金15684.97元，共计21270.06元，本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是依据原告与开发商签订的《某小区物业管理委托合同》而来，具有从属性，合同期限不能超出主合同《某小区物业管理委托合同》中约定的合同期限。依据《某小区物业管理委托合同》第17条约定，原告与开发商的合同已于2006年8月31日届满，故原告与被告之间的《前期物业管理服务协议》也应于2006年8月31日届满终止，对被告已无法律约束力。原告在上述两份合同均到期终止的情况下，并未与某小区业委会签订新的物业服务合同，故其无权要求被告支付合同已经终止后的物业费和滞纳金，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告系成都市金牛区蜀兴东街＊号某小区小区业主。诉讼中，原告提交一份称在成都市金牛区房产管理局备案的与某小区开发商成都金攀置业发展有限公司（以下简称金攀公司）签订的《某小区物业管理委托合同》，合同及备案表中均载明物业管理期限自2004年9月1日至业主委员会与物管企业签订新的物业管理合同生效时止，金攀公司签字盖章时间为2004年2月28日，原告签字盖章时间为2004年2月27日，无双方代表人员签名。被告对原告提交的该份在成都市金牛区房产管理局备案的合同有异议，本院到成都市房产管理局核查，该局工作人员回复称因单位改制，在其单位备案的上述合同现已无法查到，并称现在其单位备案的物业合同系原告于2013年7月份左右所交。被告为证明其上述主张，于庭审中提交一份在成都市金牛区物价局备案的金攀公司与原告签订的《某小区物业管理委托合同》，该合同对物业管理期限的约定为：委托管理期限为2年，自2004年9月1日起至2006年8月31日止（如业主委员会在该终止日前成立，则该合同终止于业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时），金攀公司签字盖章时间为2004年3月4日，原告签字盖章时间为2004年2月27日，并有双方代表人员签名。原告对被告提交的该份物业合同真实性不持异议。又查明，2004年11月18日成都市金牛区物价局作出《关于同意某小区物业服务收费备案的批复》（金价函（2004）37号），同意某小区物业费按每月1.35元／平方米备案（不含袋装垃圾清运费），批复即日起执行，期满一年须经业主委员会签署意见另行备案。另查明，某小区小区业主在买房时均与原告签订有《前期物业管理服务协议》，2004年12月27日，被告在买房时与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告对被告所在小区进行前期物业管理，物业费住宅用房按建筑面积计算为每月每平方米1.2元，逾期交纳物业费的除应补交外，每逾期一日按欠款总金额的千分之五收取滞纳金，合同期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。再查明，某小区小区业主委员会现已届满，尚未成立新的业主委员会，该小区业主至今未召开过重新选聘物业服务企业的业主大会。被告对从原告称其从2010年起开始停缴物业费，物业费每月146.98元（每年1763.71元）的陈述不持异议。上述事实有营业执照、某小区物业管理委托合同、成都市金牛区物价局关于同意某小区物业服务收费备案的批复、前期物业管理服务协议、常住人口登记卡、物业管理业主委员会备案证书等证据及当事人一致的陈述，在案佐证。
本院认为，物业服务企业收取物业费的前提在于其与业主之间存在合法有效的物业合同关系，而与开发商签订的前期物业合同或者在小区业主大会选聘了物业服务企业后授权业主委员会与之签订的物业服务合同中对于物业费收取标准及物业服务期限的约定。因被告对原告在2006年8月31日前有权收取物业费不持异议，故本案中争议焦点即原告在2006年9月1日后是否有权收取物业费，第一，自2006年9月1日之后，原告并未从小区撤出，仍然在提供物业服务，而被告也在继续缴纳物业费；第二，某小区小区原先虽有业主委员会，但小区业主并未召开过解聘原有物业服务企业即原告并重新选聘新的物业服务企业的业主大会，而选聘和解聘物业服务企业为《物业管理条例》明确规定需全体业主共同决定事项，在小区业主大会未解聘原先物业服务企业即原告的情况下，双方仍存在物业合同关系。故对被告认为其个人与原告签订的《前期物业管理服务协议》应从属于开发商金攀公司与原告签订的《前期物业管理委托合同》，在后者约定的物业服务期限已经到期的情况下，前者自然也应到期终止，原告无权收取物业费的主张，本院不予支持。被告应按照合同约定，按期足额缴纳物业费，而对于停缴时间及金额被告不持异议，故对原告要求被告缴纳2010年1月至2013年2月28日期间所欠缴的物业管理费5585.09元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的滞纳金，被告认为物业合同已到期原告无权收取物业费不同意支付，
本院认为原告虽至今仍在提供物业服务，但双方并未签订新的物业服务合同，原告的该主张缺乏依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条之规定，
判决如下：
一、被告卫某某于本判决生效之日起五日内支付原告四川成都万邦物业管理有限公司2010年1月至2013年2月28日期间所欠缴的物业管理费5585.09元；
二、驳回原告四川成都万邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告卫某某如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费166元，由被告卫某某负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理
审判员 游廷君
二〇一三年七月二十日
书 记 员 何 娜 百度搜索“”