成都市龙泉驿区人民法院民 事 判 决 书(2013)龙泉民初字第1142号
原告：万军。
被告：杨斌。
原告万军诉被告杨斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月22日立案受理。依法由
审判员李伟适用简易程序于2013年6月8日、7月18日公开开庭进行了审理。原告万军，被告杨斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万军诉称：2010年1月1日，原、被告就位于成都市龙泉驿区龙泉龙都南路290号一层商业用房一间达成租赁协议并签订合同，该合同于2012年12月30日已经到期。之后要求与被告续签合同，被告以各种理由拒绝。至2012年12月30日合同期满后被告通过银行直接支付了9000元预付金后则明确表示不再支付租金，因被告既不与原告协商续签租赁合同也不支付租金，故请求判令：1、被告立即退还位于成都市龙泉驿区龙泉龙都南路290号一层商业用房一间（原址名：龙泉驿区龙平路2号阳光香榭2栋1层1号）；2、被告支付原告占有房屋期间的损失（从2012年12月30日起至退还房屋止按每天150元计）。在庭审中，原告明确第二项请求为被告赔偿房屋占用损失（从2012年12月31日起按每季度1万元计算至房屋退还之日止）。
被告杨斌辩称：1、案涉商铺的实际经营者是案外人杨秀书，租赁合同以店铺“龙泉欣怡牛骨汤锅”名义与原告签订，并且租金与转让费都是由案外人杨秀书出资，故案外人杨秀书才是本案适格被告，被告杨斌不是本案的适格被告；2、双方已就续租合同达成协议，原告收取了被告缴纳的第二段租赁期的第一年第一季度的租金9000元，续租事实也已经成立，故租赁合同仍然有效，并未中止；该合同明确约定了两段租赁期，即2011年11月27日至2012年12月30日，2012年12月31日至2017年12月30日；3、原告万军单方要求被告杨斌搬离商铺，对被告构成侵权并严重影响其经营，原告应当赔偿损失。4、案涉商铺的租金市价可按每季度1万元计算。请求驳回原告诉请。
经审理查明，原告万军与案外人蒲文成签订了房屋租赁合同，约定将龙泉龙都南路290号商铺出租给蒲文成使用至2012年12月30日。在租赁期内，经原、被告及案外人蒲文成协商，蒲文成退出租赁，由杨斌租用该商铺至2012年12月30日止。原、被告双方在租赁合同第五条约定：“合同期满后甲方（被告）优先续租，除房租外乙方（原告）不再收取费用，租期为五年，租金由乙方随行就市定，一年定一次房租，下个五年合同由甲乙双方协商签订”。2012年12月30日前的租金被告已支付完毕。2012年11月30日，被告又向原告支付9000元。在庭审中，原、被告均同意租金市价按每季度1万元计算。现双方未签订新的房屋租赁书面合同，案涉商铺仍由被告占有使用。以上事实有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》等证据在案予以佐证，上述证据具有真实性、合法性、关联性并能证明本案待证事实，本院予以确认。
本院认为，被告杨斌辩称案涉合同的承租方是其父亲杨秀书，因在案的租赁合同明确载明承租方为被告杨斌本人，在缺乏其他有效证据证实的情况下，本院依法认定被告杨斌是案涉合同的承租方。关于续租合同是否已成立生效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”，万军与杨斌签订的《租赁合同》仅约定了前一租赁合同期满后杨斌对房屋享有优先续租权以及续租期限，对于租金这一合同关键性条款约定为“租金随行就市，一年定一次房租，下个五年合同由双方协商签定”，即双方在签订租赁协议时并未议定续租合同的租金金额，需待前一租赁期限届满后双方根据市场行情协商确定。在杨斌与万军就续租租金的支付标准未达成合意的情况下，续租合同因欠缺主要条款而未成立生效。杨斌主张其在前一租赁协议期满前即向万军提出续租，且提前支付了期满后的一个季度租金9000元，万军的行为应视为续租合同已成立生效，但万军则主张杨斌支付的9000元系预付保证金，而关于续租的租金标准，双方并未形成共识。
本院认为，在缺乏其他证据印证的情况下，不能以此视为双方已就续租合同的主要条款全部达成了合意。因此，杨斌与万军在租期届满后尚未形成新的租赁合同法律关系。本案中，原租赁合同已于2012年12月30日到期，双方的房屋租赁关系已经终止，万军有权要求杨斌腾退商铺，并赔偿因占有商铺期间的损失。鉴于原、被告均同意租金按每季度1万元计算，则杨斌应从2012年12月31日起，按每季度1万元标准支付至返还之日止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、被告杨斌于本判决生效之日起10日内将位于成都市龙泉驿区龙泉龙都南路290号一层商业用房一间返还给原告万军；
二、被告杨斌于本判决生效之日起10日内支付原告万军2012年12月31日起至实际返还案涉商铺之日止的损失（计算方式为每季度1万元）。案件受理费减半收取100元，由被告杨斌负担（原告已预交，被告在履行上述支付义务时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 李 伟
二〇一三年七月十八日
书记员 范艾玓 百度搜索“”