吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）吉中民一终字第496号
上诉人（原审原告）：闫晶，住吉林市。
委托代理人：符立明，吉林明汇律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：刘春华，住吉林市。
委托代理人：关辉，吉林松花江律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：张秀兰，住吉林市。
委托代理人：王月，吉林保民律师事务所律师。
上诉人闫晶因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2012）船民一初字第879号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人闫晶及其委托代理人符立明，被上诉人刘春华及其委托代理人关辉，被上诉人张秀兰及其委托代理人王月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫晶在原审时诉��：2009年12月1日，原告与被告刘春华签订房屋买卖合同书，约定：
一、被告刘春华将坐落于吉林市船营区长春路副食60号综合楼二层11-22轴350平方米的私有房屋卖给原告；
二、房屋售价800，000.00元；
三、付款方式及时间：1、合同签订之日首付150，000.00元；2、该房在银行抵押贷款350，000.00元及利息由原告按贷款合同的期限偿还；3、合同签订后，被告协助原告在银行贷款200，000.00元-250，000.00元，先偿还被告刘春华100，000.00元-150，000.00元房款，其余房款于2010年12月31日前付清；4、原告给付完房款和该房贷款后，再办理过户手续，过户手续费原告与被告刘春华各承担50%。合同签订当日，被告将该房及房产证、土地证、银行抵押贷款手续、出租合同均交给了原告，原告对该房已实际占有使用。按合同约定2009年12月2日原告给付被告刘春华购房款100，000.00元，12月19日给付110���000.00元，12月28日给付10，000.00元，共计给付购房款220，000.00元。2011年2月18日原告一次性偿还该房在银行的抵押贷款本息397，955.22元。还完银行贷款后原告曾多次找被告刘春华，要求把尚欠的购房款182，044.78元还给被告，并要求被告协助原告办理产权过户手续，但被告刘春华拒收该款，也不配合原告办理产权过户手续。
原告与被告刘春华签订的购房合同是双方的真实意思表示且内容合法，合同在履行过程中是被告刘春华违约在先，原告没有违约，该房屋买卖合同有效，原告已实际享有了物权，未办理登记不影响合同的效力，被告张秀兰无权就该财产优于原告受偿。故诉讼至法院，请求判令：1、确认原告与被告刘春华签订的房屋买卖合同有效；2、停止对争议房屋的查封执行；3、本案诉讼费用由被告承担。刘春华在原审时辩称：原告与被告刘春华的房屋买卖合同，购房款共800，000.00元，分两部分履行，2010年12月31日前给被告刘春华450，000.00元，拖期还款再议，350，000.00元本息的银行贷款于2019年前还清。2010年3月2日，被告刘春华开网吧需交房租，原告不给钱，网吧损失1，000，000.00元；3月末被告刘春华丈夫做心脏治疗手术，因原告不给钱，错过了治疗时机，4月28日去世了。后被告刘春华与原告协商，原告于2010年10月把购房款230，000.00元给付被告张秀兰，可到年末原告也没给，但2011年2月18日，原告把争议房屋的抵押贷款还清了，却没给付完拖欠的购房款230，000.00元。原告有钱给女儿买房、买车，却不按购房协议给付房款，导致被告刘春华受到很大损失，现被告刘春华的网吧、丈夫都没有了，还欠了很多外债，故被告刘春华不卖争议的房屋了，要求解除与原告签订的房屋买卖合同书。张秀兰在原审时辩称：在��行程序中，被告张秀兰申请查封了被告刘春华的房屋，原告不应交易，查封合理合法，被告张秀兰要求继续执行并拍卖该房屋，以偿还被告刘春华拖欠被告张秀兰的欠款。原判决认定：
一、2008年5月1日，被告刘春华将名下的、坐落于吉林市船营区长春路副食60号综合楼2层11-22轴、建筑面积350平方米房屋以每年租金50，000.00元的价格出租给杜松然，用于经营酒店，租期5年，至2013年5月1日止。
二、2008年11月4日，被告刘春华以该房屋及土地做抵押，并办理了他项权利登记，约定期限126个月，在中国工商银行股份有限公司吉林市北大街支行贷款400，000.00元。
三、2009年12月1日，被告刘春华与原告闫晶签订该房屋买卖合同，被告刘春华将设有租赁权和抵押权的房屋以800，000.00元出售给原告闫晶。合同约定：合同签署之日付250，000.00元；该房在银行的抵押贷款350，000.00元本息由原告闫晶按贷款合同按时偿还，余款于2010年12月31日前付清；转籍日期为原告闫晶全部偿还购房款和银行贷款之后，办理产权过户。合同签订后，原告闫晶于2009年12月2日支付购房款100，000.00元、12月19日支付购房款110，000.00元，以被告刘春华的名义陆续向银行偿还贷款，至2011年2月18日将银行贷款偿还完毕，共偿还银行贷款本息合计331，554.62元。现原告闫晶尚欠被告刘春华购房款230，000.00元。
四、2010年4月，因被告张秀兰与被告刘春华借贷纠纷，市公安局经侦支队以被告刘春华涉嫌诈骗，查封该房房籍，查封期限从2010年4月29日起至2011年4月28日止。
五、因王铭野与被告刘春华民间借贷纠纷执行一案，本院于2010年10月18日查封了该房屋房籍。
六、被告张秀兰因与被告刘春华民间借贷纠纷一案，本院于2010年8月19日作出（2010）船民二初字第469号民事调解书，调解内容：被告刘春华欠被告张秀兰950，000.00元，于2010年8月30日前给付；并于2010年10月26日轮候查封了该房屋房籍。
原告闫晶向本院提出执行异议，要求解除对该房屋的查封。2012年8月28日本院作出（2012）船执外异字第1号执行裁定书，裁定驳回闫晶的异议。闫晶不服于2012年9月24日起诉至本院。原判决认为：1、关于闫晶主张合同效力问题。因案外人异议之诉案件，原告，即案外人的诉请应就执行标的主张实体权利，而非合同效力，故闫晶该项诉请并非异议之诉的诉请。2、关于闫晶主张停止执行问题。第一、闫晶至今尚有230，000.00元购房款未予支付，即没有支付全部对价。关于闫晶提出系因找不到刘春华及刘春华不接受的主张，在刘春华否认，而闫晶无任何证据的情况下，本院无法采信。且，若上述情况真实存在，那么闫晶亦可采取提存的方式积极履行支付房屋价��的义务。第二、至本院采取执行措施时，闫晶尚未对诉争房屋进行占有、使用、收益。虽刘春华与杜松然的房屋租赁协议约定租金50，000.00元，但因刘春华基于对杜松然房屋的使用，并未收取租金（庭审中闫晶亦承认向杜松然催要租金时，杜松然表示不予支付），实际上是刘春华与杜松然为方便经营，互相占有、使用对方的房屋。故刘春华并未向闫晶交付诉争房屋，至本院采取执行措施时，闫晶亦未对诉争房屋进行占有、使用、收益。综上，闫晶诉请的理由不成立，应予驳回。依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条之规定，作出判决。原判决主文：驳回原告闫晶的诉讼请求。原审判决后，上诉人闫晶不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法重新审理此案，诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：1、上诉人与被上诉人刘春华签订的房屋买卖合同有效，上诉人已取得了对该房屋的占有、使用、收益、处分的权利。上诉人按月向银行支付贷款本息计74645.12元，至2011年2月18日，上诉人将银行贷款全部提前还完。上诉人要把剩余购房款给刘春华，刘春华拒收。2、一审法院驳回上诉人异议之诉请求的作法违反了法律的规定。上诉人主张法院确认《房屋买卖合同》效力本身就是对执行标的物的一种实体权利的诉争，合同有效就应继续履行，法院不能将诉争房产查封拍卖，而应停止执行。3、被上诉人张秀兰无权就该房屋享有优先于上诉人的受偿权。上诉人与被上诉人刘春华的房屋买卖行为在先，被上诉人张秀兰申请执行查封在后，同时刘春华与张秀兰之间是一般的债权、债务关系，而上诉人与被���诉人刘春华之间是特定物的买卖关系。同一标的物上既有物权，也有债权时，物权具有优先于债权的效力。刘春华在二审时辩称：1、原判决认定事实清楚。上诉人与被上诉人之间并非房屋买卖合同关系，实为民间借贷的法律关系。以房屋买卖合同的形式设定抵押，因没有办理抵押登记，不产生抵押权的效力。上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同内容不真实，并非当事人双方的真实意思表示。2、原判决适用法律正确。本案的案由是案外人异议之诉，案外人提出异议的权利基础是所有权。上诉人对本案诉争的房屋并未取得实体权利，既未取得物权，也未实际占有、使用。本案诉争的房屋并未发生物权变动，该房屋所有权还是被上诉人的。张秀兰在二审时辩称：1、上诉人对诉争房屋并未取得任何物权。上诉人并未实际控制该房屋，而且在刘春华���房屋被查封、冻结情况下违法还贷，严重侵犯了刘春华的合法权益，并未实际取得处分权。2、原判决合理合法。本案属物权纠纷，而上诉人主张确认合同效力属债权纠纷。只有在债权合法有效并履行完毕，权利人实际取得物权后才能阻止执行标的转让、交付，而本案上诉人与被上诉人刘春华所签订的《房屋买卖协议书》为无效合同。3、张秀兰享有对涉诉房屋继续执行的权利。在二审审理过程中，被上诉人张秀兰提交新证据一份：吉林市房屋登记簿，用以证明工商银行股份有限公司吉林市北大街支行于2008年11月6日成为争议房屋的抵押权人，上诉人与被上诉人刘春华于2009年12月1日签订的房屋买卖合同没有经过抵押权人的同意，为无效合同；吉林市船营区人民法院2010年10月18日以2010船民执字第569号裁定查封冻结了涉诉房屋，上诉人在2011年2月18日一次性向银行交纳贷款本息违反法律规定的，是无效的。上诉人质证认为：对真实性无异议，对证明的问题有异议，我是在解除查封以后还的钱，不还17万多是有原因的，买了争议房屋以后，房屋连续遭到公安局、法院的查封，我多次找到刘春华，要把帐计算清楚，但是刘春华躲着我。被上诉人刘春华质证：没有意见。本院对该份证据的真实性、关联性予以采信。经过二审庭审调查，根据现有证据，本院审理查明：上诉人自2009年12月至2011年2月之前按月偿还银行贷款本息计74645.12元。其他事实与原审判决认定的事实无异。
本院认为，一、关于上诉人主张停止执行问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，上诉人闫晶至今并未交付全部房款且未实际占有诉争房屋，故上诉人的情形不符合法律规定申请法院解除查封、冻结的法定条件。上诉人主张其已经实际占有诉争房屋无事实及法律依据，本院不予支持。
二、关于上诉人闫晶主张合同效力问题。依据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案诉争房屋并未转移登记到上诉人名下，上诉人以合同效力主张享有物权无法律依据，本院不予支持。原审法院对上诉人提出的合同效力问题未审理，对此上诉人可另行提���诉讼。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人闫晶负担。本判决为终审判决。
审 判 长 赵春梅
审 判 员 付 广
代理
审判员 刘 强
二〇一三年七月十八日
书 记 员 赵春燕 微信公众号“”