宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2013）甬仑柴民初字第35号
原告：汪兴华（公民身份号码：3302061958********）。
委托代理人：石红光，宁波市岩河法律服务所法律工作者。
被告：宁波新旺置业有限公司。住所地：宁波市北仑区梅山盐场*号办公楼*号***室。
法定代表人：潘亚方，该公司总经理。
委托代理人：冯亚刚，宁波市便民法律服务所法律工作者。
原告汪兴华与被告宁波新旺置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年4月10日立案受理后，由本院
审判员宋建侠适用简易程序于2013年5月13日公开开庭进行了审理。原告汪兴华及其委托代理人石红光、被告宁波新旺置业有限公司的委托代理人冯亚刚到庭参加诉讼。原告汪兴华申请的证人朱某甲、张某出庭作证。在审理期间，原、被告申请庭外和解，但未能达成协议。本案现已审理终结。
原告汪兴华起诉称：原告因经营需要，拟向被告购买位于梅山岛的领豪鑫座3-4楼商品房共20套，面积1756.94平方米，合计价款9098028元。2012年6月18日经与被告协商一致后，签订了领豪鑫座商品房认购书，当日原告向被告支付了200000元购房定金。同时认购书还对商品房买卖合同的签订期限以及付款方式等进行了约定。认购书订立后，原告在被告未依约与原告签订商品房买卖合同的状况下，为了取得上述房屋的产权，于同年7月19日再次向被告预付了商品房购买款1000000元。自从原、被告双方签订了认购书以来，原告已向被告支付了商品房购买定金200000元，支付了商品房预付款1000000元，但想不到被告未依约与原告签订商品房买卖合同，���原告多次交涉未果，暨于被告未依约与原告签订商品房买卖合同的这一状况，原告为了弄清其原因，于2013年3月初到被告处了解，才得知领豪鑫座3-4楼共20套商品房除3楼302、303、304、305室未出卖外，其余房屋均已被被告卖掉。综上，原告认为：认购书具有商品房买卖合同的性质，订立后对双方有约束力，双方均应当依约履行。现被告在与原告订立认购书后，又把上述商品房出卖给第三人，导致原告无法实现合同目的，在本案中被告存在恶意违约的客观事实。故起诉要求：
一、解除原、被告双方签订的领豪鑫座商品房认购书；
二、被告返还原告已付的1000000元购房款，双倍返还商品房购买定金400000元，并从2012年7月20日起至本判决确定的履行日止按中国人民银行同期基准贷款利率（6.1%）的2倍标准赔偿原告利息损失97600元（暂算至2013年3月19日止）；
三、被告向原告支付原告已付购房款1倍（1000000元）的赔偿责任。原告汪兴华为证明其主张，向本院提供了以下证据：1.领豪鑫座商品房认购书及房屋清单各1份，用以证明原、被告双方存在商品房买卖合同关系的事实；2.收款收据2份，用以证明原告向被告支付商品房价款1200000元（200000元为商品房购买定金）的事实；3.透明售房项目信息1份，用以证明被告在宁波梅山保税港区商贸区所开发的商住楼的详情；4.领豪鑫座2幢预览图4份，用以证明至2013年4月17日止，认购书所订明的20套商品房除3楼302、303、304、305；4楼的406、407室外，其余均被被告出卖给案外人，由此证明被告在商品房销售过程中，存在恶意违约的事实。庭审过程中，原告申请证人朱某乙、张某出庭作证。朱某乙出庭陈述：朱某乙和原告认识的，被告在��山开发房产，朱某乙经常去了解信息。2012年6月18日，在朱某乙的陪同下，原告来到被告售楼处，订了三、四层，当天付了200000元，并签订了认购书。被告公司小吴（销售经理吴开开）说有10%的优惠政策，朱某乙提出优惠政策直接向被告拿，小吴说可以的。同年7月19日第二次付款时，徐俊（被告公司销售总监）说优惠政策是梅山管委会的，具体是小吴在负责，要原告找小吴。原告心里就不舒服了，因为优惠的事情双方就有差距了。后来证人找到小吴，问10%的优惠到底是怎么回事，小吴说这个优惠是管委会的。证人后来也到管委会问过，管委会说这个10%的优惠是给房产公司的，不是给购房者的。原告一算，价格太高。在朱某乙的协调下，被告同意原告不买房，并同意将全部款项退给原告。后来原告还问过朱某乙，朱某乙告诉原告没事的，被告会将钱退给原告的。张某出庭陈述：张某是原告的客户经理。2012年7月19日，原告到梅山看房，张某是一起去的。付1000000元的时候，是原告授权张某帮忙支付的。
被告宁波新旺置业有限公司答辩称：双方于2012年6月18日签订商品房认购书1份属实，认购书上明确约定同年6月28日原告应到被告处签订正式的商品房买卖合同，但6月28日被告未能按认购书约定来签订商品房买卖合同，因此原告已违反了商品房认购书的约定，该商品房认购书已失效，故原告根据该认购书提起的诉讼没有法律依据。被告宁波新旺置业有限公司未向本院提供证据。经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4的真实性均无异议，但质证认为：认购书仅是一种认购意向，不是商品房买卖合同；200000元定金支付后，原告未按约签订商品房买卖合同，认购书已失效，后来打进来的1000000元是作为一种预付款；被告虽然后来出售了部分房屋，但是被告没有违约，是原告违约在先。对于证人朱某乙、张某出庭所作陈述，原告均无异议，被告对证人朱某乙、张某证言的真实性、合法性、关联性均有异议。原、被告存在如下争议焦点：1.关于领豪鑫座商品房认购书的性质。原告认为，该认购书具有商品房买卖合同的性质，一经订立，对双方即具有约束力，双方均应当依约履行。被告认为，该认购书只是一种认购意向，不能证明双方存在商品房买卖合同关系。
本院认为，一方面，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。与《商品房销售管理办法》第十六条对照，原、被告签订的认购书缺失了很多条款，尤其是依合同直接发生的房屋交付义务、办理产权登记等条款，且被告仅收取了小部分房款。另一方面���认购书明确约定了应于2012年6月28日前另行签订正式商品房买卖合同及未能按约签订正式商品房买卖合同应承担的责任。综上，应认定该认购书是商品房买卖预约合同，而非商品房买卖合同。2.被告是否构成根本违约。原告主张，被告在与原告订立认购书后，未依约与原告签订商品房买卖合同，现在又将商品房出卖给第三人，导致原告无法实现合同目的，被告存在恶意违约的客观事实。本院分析认为，原告的主张不能成立，理由如下：
一、根据双方庭审陈述，原、被告虽未能在2012年6月28日签订正式商品房买卖合同，但直至2012年7月19日原告支付1000000元购房款时，双方均未提出异议。可见，直至当时，双方均同意且实际在继续履行领豪鑫座商品房认购书，只是变更了签订正式商品房买卖合同日期的约定，不存在谁违约的问题。
二、根据原告自己的陈述，双方未能在2012年6月28日签订正式商品房合同是因为优惠政策正在审批。根据证人朱某乙的陈述，最终没能签订正式商品房买卖合同的真正原因是被告口头承诺的优惠政策后来不能兑现，导致原告预期落空，双方因此产生分歧。
本院认为，原告所谓的优惠政策在双方签订的认购书中并没有约定，且被告也予以否认，原告主张被告口头承诺购房给予优惠，则有义务提供相应的证据，现原告举证不足，应承担不利后果。退一步，即使被告承诺购房优惠属实，根据原告申请的证人朱某乙陈述（暂不论证人陈述是否属实，原告对该陈述无异议），后来在其调解下，原、被告均同意认购书解除，并退还1200000元购房款。综上，原告关于被告根本违约的主张，难以成立，本院不予支持。根据采信的证据，并结合原、被告庭审陈述，
本院查明以下事实：2012年6月18日，原、被告��订了领豪鑫座商品房认购书一份，约定原告向被告购买位于梅山岛的领豪鑫座3-4楼商品房共20套，面积1756.94平方米，合计价款9098028元。同时认购书还对商品房买卖合同的签订期限以及付款方式等进行了约定。当日，原告向被告支付了200000元购房定金。同年7月19日，原告向被告支付购房款1000000元。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于认购书的法律性质，经本院释明后，原告拒绝变更诉讼请求。原告主张原、被告签订的商品房认购书具有商品房买卖合同的性质，且被告拒绝按照约定签订正式的商品房买卖合同构成违约，但提供的证据不足以证明其主张。在审理中，原告要求解除双方签订的领豪鑫座商品房认购书，被告表示同意，本院予以确认。现被告自愿将收取的1200000元（含200000元定金）退还给原告且自愿补偿原告利息损失21000元��系其自行处分自己的权利，本院亦予以准许。原告要求被告双倍返还购房定金、以中国人民银行同期基准贷款利率的2倍赔偿利息损失及承担已付购房款一倍的赔偿责任，于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，
判决如下：
一、解除原告汪兴华与被告宁波新旺置业有限公司于2012年6月18日签订的领豪鑫座商品房认购书；
二、被告宁波新旺置业有限公司应于本判决生效之日起三日内返还原告汪兴华购房款1200000元并支付原告汪兴华补偿款21000元；
三、驳回原告汪兴华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务��应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26861元，减半收取13430.50元，由原告汪兴华负担6976.90元，被告宁波新旺置业有限公司负担6453.60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为：37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审 判 员 宋建侠
二〇一三年七月十八日代
书记员 谢晓霞 来自：