天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民四终字第679号上诉人（原审被告、反诉原告）王某甲，男，1957年出生，汉族，住天津市河东区。委托代理人文某甲，天津甲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张某甲，男，1984年出生，汉族，住天津市宝坻区。委托代理人刘某甲，天津乙律师事务所律师。原审被告郭某甲，男，1969年出生，汉族，住河南省林州市号。委托代理人文某甲，天津甲律师事务所律师。原审第三人天津市丙房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区。法定代表人郭某甲，经理。委托代理人苏某甲，天津丙律师事务所律师。
上诉人王某甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2012）宝民初字第4956号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审人民法院
经审理查明，涉案房屋天津市宝坻区天泰园8-1-＊＊＊室系中天公司开发建设，中天公司用该房屋所有权折抵了天津一建建筑工程有限公司（以下简称一建公司）的工程款。2011年6月20日一建公司与河南新城建设有限公司（王某甲工程队，以下简称新城公司）签订以房抵款协议书，约定将上述房屋所有权折抵给新城公司，以折抵其欠天泰园一标段（1-3、7、9#、公建）工程的工程款106万元，该协议还约定由中天公司和新城公司确定的购房人分别作为卖方和买方签订房屋买卖合同，并以本协议确定的折抵金额确定房屋买卖合同的价款。协议签订之日即为折抵金额履行了付款义务，双方自协议签订之日起十日内办理抵款财务手续。合同还对违约责任等内容作了约定。2012年6月5日，经天津市丙房地产经纪有限公司（丙方）居间，被告郭某甲代理被告王某甲（售房人，甲方）与原告张某甲（购房人，乙方）签订房屋买卖合同。该合同约定，甲方自愿将坐落在天津市宝坻区天泰园8-1-102室房出售给乙方，成交价格为九十四万五千元（小写：945000元）。该合同第四条第1款第（4）项约定，甲方承诺该房屋走一手房手续，并同意乙方贷款购买该房屋，乙方承诺于2012年7月5日之前办理该房屋购房手续、交首付款并立即到银行办理贷款手续。如甲、乙任何��方拒绝履行合同或者解除合同，或发生本条1、2、3、4、违约情况，均由违约方向对方支付房屋的实际成交价格的10%作为违约金，丙方所收取的服务费不予退还，由违约方向对方赔偿其服务费的损失，实际损失超过违约金总额的责任方据实赔偿。除上述内容外，该合同还对房屋基本情况、免责条款等其他事宜进行了约定。郭某甲作为甲方（售房人）的委托代理人、张某甲作为乙方（购房人）在合同上签名，天津市丙房地产经纪有限公司作为丙方在该合同上签章。该合同签订当日，原告张某甲给付被告王某甲定金20000元。因购买此房屋，原告向丙公司支付信息费5000元。2012年7月上旬，原、被告及原审第三人天津市丙房地产经纪有限公司（以下简称丙公司）去案外人天津市中天永泽房地产开发有限公司（以下简称中天公司）补办一手房购房手续，签订以中天公司为卖方、原告为买方的商品房买卖合同，因中天公司要求原告以106万元的价格签订，故原告拒签。同年7月20日被告王某甲将上述房屋以97万的价格卖予王金啓，王金啓交付其定金2万元，当日被告王某甲即委托丙公司通知原告，涉案房屋已另卖他人。同年7月27日，原告向被告王某甲发出解除房屋买卖合同通知书，通知其解除合同并要求其返还定金2万元，赔偿购房信息费5000元。同年8月8日被告王某甲与案外人王金啓签订了购房合同。原审原告诉称，2012年6月5日，原、被告在丙公司的居间下签订房屋买卖合同，依据该合同约定被告将其所有的坐落于天津市宝坻区北环路南侧天泰园8-1-102室的楼房（建筑面积168平方米）以945000元的价格卖给原告，原告于当日如约支付被告购房定金2万元，并支付丙公司服务费5000元。合同签订后原、被告及丙公司按约定时间到中天公司办理购房手续���该房系中天公司抵账给王某甲的），中天公司坚持按抵账价格106万元与原告签订房屋买卖合同并缴纳首付款，原告无能力承受。此事与被告多次协商未果，后被告未征得原告同意将上述房产另卖他人，其行为实属恶意违约，应依法承担违约责任。原告认为，被告的行为违背了我国法律及双方所签合同之规定，给原告造成一定经济损失，故请求判令：1、解除原、被告所签订的房屋买卖合同；2、二被告连带返还原告购房定金20000元，并要求二被告依据合同约定连带支付违约金94500元；3、诉讼费用由被告负担。一审第二次庭审中，原告申请将其诉讼请求第二项变更为要求二被告连带返还原告购房定金20000元，第三人与二被告连带支付原告违约金94500元。
被告王某甲答辩并反诉称，不同意原告的诉讼请求。在签订房屋买卖合同之前，原告就已经知道正式的商品房买卖合��应以106万元的价格签订，履行时按照原来的合同价格履行，中天公司并没有要求原告按照106万元的价格支付首付款，原告陈述的事实及理由与真实情况不符，在约定的时间原告拒绝签订商品房买卖合同，本身就是拒绝履行合同，并且原告还向被告发函表示不履行合同，我方是在原告拒绝履行合同的情况下才将房屋另行出售，违约的是原告，因此应由原告承担违约责任。被告王某甲已收原告定金20000元，故被告王某甲反诉请求判令：1、原告给付其违约金94500元；2、反诉费由原告承担。原审原告张某甲针对原审被告王某甲的反诉辩称，原告系依据合同法的规定行使解除权，不构成违约，故请求法院驳回反诉原告的反诉请求。原审被告郭某甲辩称，郭某甲是王某甲的委托代理人，是代理王某甲卖房，其代收的定金已转交王某甲，故请求驳回原告对郭某甲的诉讼请求。原审第三人丙公司述称，郭某甲代理王某甲委托第三人卖房，原、被告经过第三人订立房屋买卖合同，房源是第三人的房源，二被告将房源提供给第三人，由第三人介绍给买主。原告要求第三人为被告的违约行为承担违约责任没有事实根据及法律依据，且原告增加诉讼请求应在举证期限届满前提出，故请求法院驳回原告对第三人的请求。一审人民法院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，应自签订之日起发生效力。在补办一手房购房手续过程中，中天公司要求价款为一百零六万，因原、被告之间约定付款方式为首付款加贷款，故补签的合同将影响原告首付款的数额及贷款合同的签订，此时被告王某甲在未征得原告同意的情况下，将房屋另卖他人，该行为已表明其不履行合同，构成违约。原告在得到第三人通知后书面通知王某甲解除合同，��照合同法的规定，合同应自被告王某甲收到通知书之日解除，故一审人民法院予以确认，被告应承担违约责任。原、被告在房屋买卖合同中约定了定金条款和违约金条款，原告选择被告按照违约金条款向原告支付违约金符合合同法的规定，被告王某甲对违约金的金额没有提出异议，故一审人民法院予以支持。双方约定的定金条款因原、被告王某甲均未选择按此条款承担违约责任而解除，被告王某甲应返还原告定金20000元。
被告郭某甲是被告王某甲的委托代理人，其行为产生的民事责任应由被告王某甲承担，因此原告要求被告郭某甲与被告王某甲承担连带责任没有法律依据，一审人民法院不予支持。原告要求第三人丙公司就违约金部分承担连带责任，没有事实根据及法律依据，一审人民法院不予支持。被告反诉主张原告违约证据不足，故一审人民法院对其反诉请求不���支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审人民法院判决：
一、原告张某甲与被告王某甲（被告郭某甲代）于2012年6月5日签订的房屋买卖合同解除；
二、被告王某甲于判决生效后五日内返还原告定金20000元；
三、被告王某甲给付原告违约金94500元；如被告未按判决指定期间履行金钱给付义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告对被告郭某甲及第三人天津市丙房地产经纪有限公司的诉讼请求；
五、驳回被告王某甲的反诉请求。案件受理费2590元、公告费300元、反诉费1081元，均由被告王某甲负担，于判决生效后五日内交纳。一审判决后，上诉人王某甲不服，向本院提出上诉，认为双方所签以物抵债的协议第2条、第3条明确约定，房屋首付款只需上诉人出具收条，签订商品房买卖合同时张某甲去签合同即可，张某甲拒签明显是违约，违约责任应由张某甲承担，故请求撤销原判，改判其不给付张某甲违约金94500元及返还定金20000元，诉讼费用由被上诉人张某甲负担。
被上诉人张某甲辩称，双方最初约定按945000元价格购买，后办手续时开发商要求按106万价格签订合同，并要求按三成支付首付款，剩余款项可办理贷款，当时我方未同意。后上诉人通过原审第三人联系说这房不卖给张某甲了。上诉人的违约行为应承担法律责任，请求维持原判。原审被告郭某甲辩称，同意上诉人意见。原审第三人丙公司辩称，上诉人���诉请未涉及我方，仅事实方面有所涉及。合同没有履行完全是上诉人造成的，三方参与订立合同中没有将抵账的问题作为合同条件。
经审理查明，一审人民法院查明认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。本案系房屋买卖合同纠纷。张某甲、王某甲通过丙公司所签房屋买卖合同合法有效，双方均应依约履行，一审人民法院予以确认是正确的。该合同未予完全履行的原因在于王某甲变更了合同总价款及首付款数额，王某甲要求张某甲补签的合同将影响张某甲首付款的数额及贷款合同的签订，后王某甲在未征得张某甲同意的情况下，将房屋另卖他人，一审人民法院认定该行为已表明王某甲不履行合同，构成违约，应承担违约责任并无不妥。上诉人王某甲主张张某甲拒绝签订商品房买卖合同系明显违约，应承担违约责任，但未能提交证据予以证明，故该上诉请求，本院予以驳回。综上，一审人民法院据情分析、确认后所作判决并无不妥。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4753元，由上诉人王某甲负担。本判决为终审判决。
审 判 长 郭萍惠
代理
审判员 李艳梅
代理
审判员 赵 盈二０一三年七月十八日
书 记 员 沙跃瑞附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。���二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 微信公众号“”