湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂汉阳民三初字第00164号
原告：上海复瑞物业管理有限公司。住所地：上海市宝山区沪太路****号***楼。
法定代表人：周忠群，系该公司董事长。
委托代理人：郑文，江齐全，均系上海复瑞物业管理有限公司武汉分公司员工。特别授权代理。
原告：上海复瑞物业管理有限公司武汉分公司。住所地：武汉市汉阳区翠微横路**号。代表人：潘国强，系该公司总经理。
委托代理人：郑文、江齐全，均系该公司员工。特别授权代理。
被告：张毅。
委托代理人：文玲（系张毅之妻)。特别授权代理。
原告上海复瑞物业管理有限公司（以下简称复瑞公司）、原告上海复瑞物业管理有限公司武汉分公司（以下简称复瑞武汉分公司）诉被告张毅物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月25日立案受理后，依法由
审判员祝玲适用简易程序分别于2013年5月15日、2013年7月4日公开开庭进行了审理。原告复瑞公司及原告复瑞武汉分公司的委托代理人郑文、江齐全，被告张毅及其委托代理人文玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告复瑞公司、复瑞武汉分公司诉称：武汉市汉阳区翠微新城小区系由武汉复地房地产开发有限公司建设，原告系翠微新城小区前期及武汉市翠微新城（1-3）期小区业主大会业主委员会（以下简称业委会）成立后的物业管理人，被告系翠微新城小区9栋59单元301室业主。原、被告双方于2005年签订了一份《前期物业服务协议》，另2010年5月31日，业委会与原告签订了《物业服务合同》，委托原告对小区提供物业管理服务。合同对双方的权利义务进行了约定，被告按约定每月应向原告交纳物业服务费人民币117.69元。原告依约履行了物业服务的义务，但被告自2006年3月起至2012年12月未交物业费，原告多次催要均未果。诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2006年3月起至2012年12月止的物业费9,650.58元；2、判令被告向原告支付滞纳金（按日千分之三计算）；3、判令由被告承担本案诉讼费。原告复瑞公司、复瑞武汉分公司为支持其主张，向本院提交了如下证据：证据一：前期物业管理服务协议1份。原告欲以此证据证明被告应按约定缴纳物业费。证据二：住户情况登记表1份。原告欲以此证据证明被告在本小区实际居住的情况。证据三：物业服务合同2份。原告欲以此证据证明原告与小区业委会签订的物业合同的具体内容及合同关系。证据四：催款通知及付款通知1组。原告欲以此证据证明原告向被告催缴物业费的事实。证据五：法律函1份、快递详情单1份。原告欲以此证据证明原告向被告发函催缴物业费。证据六：客户访问记录1份。原告欲以此证据证明原告向被告催缴物业费的情况。证据七：业委会开会记录1份。原告欲以此证据证明原告在被告楼下半边道上划停车位并收费是经业委会开会讨论后决定的。
被告张毅辩称：被告未交物业费事出有因，并非恶意拖欠，是原告违约在先。1、收房时原告即向被告收取了半年的物业费，不交物业费原告不给房门钥匙，收房后被告发现房屋质量不合格，数次反复修整，至2006年4月8日才经验收合格，这期间的物业费应扣除；2、小区东门岗亭迁移后，距离被告家仅5米，并将本楼楼下的半边路面划为停车位以收取停车费，整天喧闹不断，严重影响了被告的生活，要求原告将岗亭移走后方支付物业费；3、基于上述原因，被告不应支付滞纳金。被告张毅为支持其主张，向本院提交了下列证据：证据一：物业费发票1张。被告欲以此证据证明原告在收房时提前向被告收取了半年的物业费。证据二：付款通知1份。被告欲以此证据证明被告的房屋至2006年4月8日才验收合格。证据三：2009年9月11日所写的情况反映1份。被告欲以此证据证明东门岗亭距离被告家太近，影响被告休息。证据四：视频1份。被告欲以此证据证明岗亭和停车位噪音很大，给被告生活造成影响。经庭审质证，被告对原告提交的证据一和证据二无异议；对证据三有异议，没有见过，但对原告一直在翠微新城小区从事物业服务的事实无异议；对证据四部分有异议，没有收到这么多的付款通知和催款通知；对证据五有异议，没有收到，但承认原告向被告催收过物业费；对证据六有异议，认为是复印件，且没有业委会的盖章。原告对被告提交的证据一和证据二无异议；对证据三的真实性无异议，但对证明目的有异议，未说清事情的来龙去脉；对证据四无异议。对双方无异议的证据，本院予以认定。原告提交的证据三，系原告与小区的业委会所签，且被告认可原告一直在该小区从事物业服务，本院对此证据予以认定。原告提交的证据四、证据五、证据六能够证明原告向被告催缴物业费的事实，本院对此事实予以认定。原告提交的证据七，经本庭向业委会进行核实属实，本院对此证据予以认定。被告提交的证据三，系被告单方出具给原告的，只能证明被告向原告反映了相关情况，原告并未认可，也未进行答复。
经审理查明：复瑞武汉分公司系复瑞公司的无独立法人资格但领取了营业执照的分支机构。2005年4月18日，原告复瑞武汉分公司与被告张毅签订《前期物业管理服务协议》一份，合同约定：复瑞武汉分公司对位于翠微新城小区的房屋及小区公共区域提供物业管理服务，委托管理期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定《物业管理委托合同（B）》生效时止；物业管理服务费用为按建筑面积每月每平方米人民币0.7元计算，物业管理服务费每半年交纳一次；业主违反协议约定，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之二交纳违约金；双方并对物业管理服务的事项及质量等进行了约定。合同签订后，原告复瑞武汉分公司对翠微新城小区提供了物业管理服务。2010年5月31日，原告复瑞公司与业委会签订了一份《物业服务合同》，该合同主要约定：翠微新城1-3期住宅小区业主大会委托原告复瑞公司对翠微新城1-3期住宅小区提供物业管理服务，委托管理期限自2010年6月1日起至2012年5月31日止；物业管理服务费用由物业公司按建筑面积向业主收取，标准为：“……2期和3期高层每月每平方米人民币1.2元，多层和高层1楼每月每平方米人民币0.7元……”，物业管理服务费按季度交纳；业主逾期交纳的，物业公司可以从逾期之日起按应缴费用每日千分之三加收违约金；双方并对物业管理服务的事项及质量等进行了约定。2012年6月1日，原告复瑞公司又与业委会续签了《物业服务合同》，此合同的主要约定条款与2010年所签合同的主要约定条款基本相同，委托管理期限自2012年6月1日起至2013年5月31日止。上述两份合同签订后，复瑞公司仍继续委派复瑞武汉分公司对武汉市翠微新城1-3期住宅小区提供物业管理服务。被告张毅系翠微新城小区9栋59单元301室业主，其房屋建筑面积为168.13平方米，被告自2006年3月起至2012年12月止以原告设立的岗亭和停车位离被告家太近，影响被告生活为由，未向原告交纳物业服务费，累计未交物业服务费9,650.58元（168.13㎡×0.7元／㎡／月×82个月）。为此原告曾多次向被告催缴物业服务费，被告未予支付，引起诉讼。
本院认为：原告复瑞武汉分公司与被告张毅签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，该协议合法有效，应受法律保护。原告履行了合同约定的物业服务义务，被告应履行相应的支付物业服务费的义务。被告作为业主如对原告的服务内容或质量不满意，可以与原告沟通协商，也可以通过合法的途径反映自己的要求，而不应简单采取拒交物业管理服务费的办法来解决问题，被告拒交物业管理服务费的行为不当，构成违约，应承担向原告支付物业服务费的民事责任。故原告诉请判令被告支付物业服务费9,650.58元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因被告拖欠物业管理服务费事出有因，并非恶意拖欠，本院根据本案的具体情况，酌定免除被告支付滞纳金的民事责任。
被告辩称其房屋存在质量问题，至2006年4月8日才经验收合格，这期间的物业费应予扣除的理由，因房屋质量问题应由房屋开发商来承担责任，物业公司提供了物业服务，就有权收取物业服务费，被告应就其房屋质量问题所造成的物业费损失另行向开发商主张权利。
被告辩称原告设立的岗亭和停车位离被告家太近，严重影响其生活，要求将岗亭移走后再交物业服务费的理由，无法律依据，停车位问题经业委会决定，原告只是执行，岗亭系开发商所设立，要迁移岗亭和取消停车位，需经业主大会开会，经全体业主半数以上通过方可，被告应采取合法的途径维权。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，
判决如下：
一、被告张毅向原告上海复瑞物业管理有限公司、上海复瑞物业管理有限公司武汉分公司支付2006年3月至2012年12月的物业管理服务费9,650.58元，于本判决生效之日起五日内付清；
二、驳回原告上海复瑞物业管理有限公司、上海复瑞物业管理有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告张毅负担。此款原告已预交，被告应将此款于本判决生效之日起五日内直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 祝玲
二〇一三年七月十八日
书记员 李梦【纠错提示：】上诉期限错误【根据和来源：】《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百四十九条 关注微信公众号“”