四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）南中法民终字第1018号上诉人（原审被告）李琴。被上诉人（原审原告）南充蜀成物业管理有限公司。法定代表人谯宏。委托代理人郁忠。委托代理人张桥。
上诉人李琴因物业服务合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2013）顺庆民初字第84号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明：2006年7月12日，南充蜀成物业管理有限公司（下称蜀成公司）与南充金宇房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》约定“蜀成物业公司受委托对“香榭春天”小区进行物业管理服务，期限至该小区业主委员会成立时止，蜀成公司向业主收取物业住宅房服务费为0.65元月／㎡及其他经行政部门批准的有关费用。李琴于2006年9月30日接房后入住该小区，并交清了2007年9月26日前的物管费及其他费用。2007年9月27日至2012年10月27日，李勤一直未予交纳物管费、环卫费。蜀成公司催收未果，遂提起诉讼，请求判令李琴支付其拖欠的前述期间的物管费、环卫费共计4619.9元。原审认为，南充金宇房地产开发有限公司系“香榭春天”小区的开发商，蜀成公司与南充金宇房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》，合同期限至该小区业主委员会成立时止。该合同性质属前期物业管理委托合同，不违反法律、法规的规定，在“香榭春天”小区业主委员会成立后未签订新的物业服务合同前属有效合同，受法律保护，对业主均具有约束力。李琴系该小区业主，且接受了蜀成公司的物业服务，应按合同约定交纳拖欠的物业服务费。李琴辩称蜀成公司在物业管理过程中存在问题的部分理由与本案不是同一法律关系，在证据充分的情况下，可另行主张权利；在涉及物业服务质量未达到约定标准，应相应降低收费标准时，其提供的证据不足以证明其主张，不能对抗其应给付物管费用的合同义务，其辩称理由不成立，法院不予支持。遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条和最高人民法院《关于民事诉讼证据》第二条之规定，判决：判决生效后五日内，李琴给付南充蜀成物业管理有限公司2007年9月27日至2012年10月27日的物业管理费、环卫费共计4619.90元。案件受理费25.00元，由李琴承担。宣判后，上诉人李琴不服，向本院提起上诉。请求撤销原审判决，依法改判或将案件发回原审法院重审。理由：一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错，故意偏袒被上诉人一方。上诉人与被上诉人之间未签订《物业服务合同》，上诉人及小区业主也未授权开发商与被上诉人签订《前期物业管理委托合同》，被上诉人实施物业服务活动未经业主同意，其工作人员无相应资质，服务质量存在很多瑕疵，管理混乱，监控瘫痪，卫生状况差，消防设施配备不齐，收费服务不对等，一审判决未予认定该事实，损害了上诉人的合法权益。上诉人与被上诉人之间的物业服务合同纠纷与服务质量差是基于同一事实连贯的、不可分割的法律关系，一审判决把基于同一事实发生的不可分割的法律关系人为拆解，故不应要求上诉人另案起诉，应当判令被上诉人根据服务质量和范围少收物业服务费。
被上诉人蜀成公司辩称：南充金宇房地产开发有限公司系“香榭春天”小区的开发商，南充金宇房地产开发有限公司与蜀成公司签订的《前期物业管理委托合同》合法、有效；上诉人在一审中提供的部分证据无法证实来源于本小区，不能支持上诉人提出的卫生状况差、管理混乱等瑕疵的主张。请求维持原审判决。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，另查明：1、南充金宇房地产开发有限公司系“香榭春天”小区的开发商。2、“香榭春天”小区至李琴提起诉讼时未成立业主委员会。3、南充市房地产管理局《关于同意成立南充蜀成物业管理有限公司的批复》（南房（2006）116号）载明：同意成立“南充蜀成物业管理有限公司”。蜀成公司提供了2012年2月15至2012年12月30日有效的资质等级为叁级的资质证书、2013年4月8日南充市房地产管理局颁发的物业管理企业三级资质证书和南充市房地产管理局出具的蜀成公司从2006年6月取得三级企业资质的证明。4、南充市政府对三级服务企业收费的指导标准为每平方每月0.35元至0.55元，对二级服务企业收费的指导标准为每平方米每月0.55元至0.85元。5、“香榭春天”小区物业服务存在卫生状况差、公共设施和道路损坏等现象。6、李琴所有房屋建筑面积为107.59平方米。7、一审查明“蜀成公司向业主收取物业住宅房服务费为0.65元月／㎡”实为“由蜀成公司按建筑面积每月每平方米0.65元向业主或物业使用人收取”。8、蜀成公司对李琴未交纳的物业管理费以张贴通知的方式向其进行了催收。9、蜀成公司每月每户收取环卫费5.00元。
本院认为，南充金宇房地产开发有限公司系“香榭春天”小区的开发商，其与蜀成公司签订的《前期物业管理委托合同》，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，南充金宇房地产开发有限公司与蜀成公司签订“香榭春天”小区的《前期物业管理委托合同》符合法律规定，合法有效，对“香榭春天”小区业主具有约束力。上诉人李琴与被上诉人蜀成公司均应按照合同的约定履行相应义务。在香榭春天小区《前期物业管理委托合同》履行过程中，被上诉人蜀成公司未能完全履行合同义务，物业管理服务存在部分瑕疵，上诉人李琴提出的部分上诉理由成立，本院予以支持。根据本案实际情况，酌情将蜀成公司物管费收费标准由建筑面积每平方米每月0.65元下调为按建筑面积每平方米每月0.55元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，
判决如下：
一、撤销南充市顺庆区人法院（2013）顺庆民初字第84号民事判决；
二、由李琴在本判决发生法律效力之日起十日内支付南充蜀成物业管理有限公司2007年9月27日至2012年10月27日期间的物业管理费、环卫费3914.64元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25.00元，由李琴负担。二审案件受理费50.00元，由上诉人李琴负担25.00元，被上诉人南充蜀成物业管理有限公司负担25.00元。本判决为终审判决。
审 判 长 朱苏川
审 判 员 张玉勤
代理
审判员 田 娟
二〇一三年七月十八日
书 记 员 蒲文博 更多数据：搜索“”来源：