四川省古蔺县人民法院民 事 判 决 书（2013）古蔺民初字第1085号原告李友林，男，生于1967年1月14日，汉族。委托代理人杨明松，贵州鹿鸣律师事务所律师。委托代理人周正芳，贵州鹿鸣律师事务所律师。被告成瑞雪，女，生于1963年2月22日，汉族。委托代理人胡云，古蔺县唯理法律服务所法律工作者。
原告李友林与被告成瑞雪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月20日受理立案后，由
审判员何光秀独任审判，于2013年4月25日公开开庭进行了审理。原告李友林及委托代理人杨明松、周正芳，被告成瑞雪的委托代理人胡云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李友林诉称，原被告于2002年12月24日签订协议，原告将其修建的房屋（位于某某县某某镇某某村三组，第二层住宅）出售给被告，转让金额为25800元整。该协议签订后，被告给付了15800元购房款，原告将该转让的房屋交付于被告，被告随即对该房屋进行装饰装修，装修完毕，被告一家进驻该房。现因原告发现该买卖合同违反了国家法律的强制性规定应属无效。经与被告协商未果。原告诉至法院，请求判令确认原被告于2002年12月24日签订的房屋协议无效，并由被告承担诉讼费。诉讼状中，原告增加理由，被告至今仍差欠原告10000元购房款，物权不适用诉讼时效的规定。
被告成瑞雪辩称，原被告于2002年12月24日签订的协议是双方真实意思表示，也未违反法律的强制性规定，且该协议实际履行至今已十多年，不属于无效协议。理由：
一、原告作为农村居民建房，村民小组及村委会并未认为其非法占地，在原被告双方协议时，村组均在协议上签具意见表示同意，故用地方没有违法。虽然当初用地相关行政部门没有出具审批证明文书，但至今已用地十几年，行政机关也不能再确认其用地违法而强令拆除，因此，李友林修建的房屋属于李友林享有独立处分权的财产，该房并非商品房，也不能适用《城市房地产管理法》的规定要求具有房屋管理部门颁发的产权证书。李友林将自建房屋中的一部分转让给被告，并未损害第三人利益和国家利益，不能认定为无效；
二、李友林将协议涉及的房屋转让给被告后，被告已进行了装修装饰，居住至今已十多年，从客观情势上不能认定无效。虽然被告系城镇居民，但2002年12月24日双方签订协议时，国家关于禁止城镇居民购买农村居民房屋的行政法规尚未颁布实施，不能以后颁布的法律溯及协议之日而确认协议无效；
三、李友林自签协议之日起因拆迁转为城镇居民且又明知协议情况，诉至法院请求确认该协议无效应受两年诉讼时效的限制，现已过诉讼时效期间；
四、依照合同法解释，当事人签订协议时已知道无效的理由，签订后又以此请求确认协议无效，应驳回诉讼请求，原告以自己当时不懂法为由，不能作为不知道无效情由的抗辩。综上，被告认为原告签订合同后，违反诚实信用原则请求确认无效，不应得到支持，且时至今日，诉争房屋已转让给他人，如确认合同无效，会打破多方生活平衡，带来不可估量的损失，不能因利益驱使就确认合同无效。请求驳回原告诉请。
经审理查明，原告李友林系某某县某某镇某某村农民，被告成瑞雪系城镇居民，原告李友林于2002年12月24日与被告成瑞雪签订协议将其修建的房屋（位于某某县某某镇某某村三组）的第二层住宅出售给被告成瑞雪，转让金额为25800元，原告只负责砖混结构主体工程，第二楼内装由被告自装，原告负责把水、电接到第一楼，以后由双方共同协商整个第一、二楼外部装修，还述明：因原告原房属于城北大街拆迁范围，故原告现新建房的建房手续尚未审批下来，待国土局审批下来后，先由被告保管，待被告将第二楼房屋办理过户手续后，再将审批手续交还原告。该协议签订后，被告成瑞雪给付了原告15800元购房款，原告将诉争房屋交付被告，被告随即对该房屋进行装饰装修，被告一家住进该房至今。但原告房屋至今未取得相应的审批手续，仍属农村集体经济组织土地上房屋。现原告认为该房屋的买卖合同违反国家强制性规定，应属无效，诉至本院，请求确认该协议无效。上述事实有原告李友林提供的证据：1、原告身份证复印件；2、2002年12月24日购房协议；3、2002年12月26日欠条一张；被告成瑞雪提供的证据：2002年12月24日购房协议，以上证据及双方在法庭上的陈述在案佐证，足以认定，本院予以确认。被告成瑞雪提供的证据2012年10月28日房屋转让协议不同时具有证据的三性，本院不予采信。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据法律规定，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村房屋的转让必然导致宅基地的转移，而宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系。本案被告属于城镇居民，并非讼争房屋所在地村民，无权享受土地使用权，依法不得买受农村房屋；同时，本案诉争房屋至今仍未获得房屋相关审批手续，故原告与被告签订的房屋买卖《协议》因违反法律、行政法规强制性规定，应属无效。原告要求确认原、被告签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，
判决如下：原告李友林与被告成瑞雪于2002年12月24日签订的房屋买卖《协议》无效。案件受理费445元，由原告李友林负担225元，被告成瑞雪负担220元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判员 何光秀
二〇一三年七月十八日
书记员 刘 芳附相关法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。注：以正式加盖法院印章的裁判文书为准，公开的电子文本仅供参考，不得用于非法用途。