浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2013）温苍商初字第318号
原告：潘孝地。
原告：潘孝管。
原告：潘孝金。上述三原告的共同
委托代理人：陈维标。上述三原告的共同
委托代理人：陈华。
被告：苍南县环境保护局。
法定代表人：苏中杰。
委托代理人：章煦。
委托代理人：池淑冬。
被告：温州市万科房地产开发有限公司。
法定代表人：林志峰。
委托代理人：董文显。
被告：温州市华丰拍卖有限公司。
法定代表人：郑恩流。本院于2013年1月28日受理了原告潘孝地、潘孝管、潘孝金与被告苍南县环境保护局（以下简称苍南环保局）拍卖合同纠纷一案，依法由
审判员曾云县适用简易程序独任审判，于2013年2月20日公开开庭进行了审理。因温州市万科房地产开发有限公司（以下简称温州万科公司）、温州市华丰拍卖有限公司（以下简称温州华丰公司）与本案存在利害关系，本院依法追加其为共同被告参加诉讼。因案件复杂，本院依法转为普通程序审理，并组成合议庭后，于2013年5月17日再次公开开庭进行了审理。原告潘孝地、潘孝管、潘孝金的共同委托代理人陈维标，被告苍南环保局的委托代理人章煦、池淑冬到庭参加两次庭审诉讼，被告温州万科公司的委托代理人董文显，被告温州华丰公司的法定代表人郑恩流到庭参加第二次庭审诉讼。本案现已审理终结。
原告潘孝地、潘孝管、潘孝金起诉称：2006年，被告苍南环保局将座落于苍南县灵溪镇江湾路与仁英路交叉路口的苍南县环保综合大楼（以下简称环保大楼）一楼营业房委托温州华丰公司进行拍卖，三原告以1188万元拍得该营业房，依照拍卖成交确认书的约定，被告应配合办理产权过户手续，并承担相应的营业税和土地出让金。拍卖成交后，原告将购房款1188万元交付给温州华丰公司。原告多次要求被告办理产权过户手续，但被告一再推脱。现该幢大楼住宅部分的产权证均已办理，但被告对原告要求办理产权过户手续置之不理。原告认为，双方之间的房屋买卖，系通过拍卖方式形成，双方的房屋买卖合法有效。原告向法院提起诉讼，要求确认原告关于环保大楼一楼营业房的拍卖行为有效；要求被告配合原告办理环保大楼一楼营业房的产权手续，并承担相应的营业税和土地出让金；本案诉讼费由被告负担。在本院依法追加温州万科公司、温州华丰公司为共同被告后，原告要求三被告协助办理产权过户手续，并承担相应的营业税和土地出让金。本案在审理过程中，原告撤回被告承担营业税和土地出让金的诉讼请求。
被告苍南环保局口头答辩称：
一、环保大楼属于商品房开发项目，其一楼营业房及六至十七楼房屋，为温州万科公司的商品房开发项目。
二、苍南环保局并不是环保大楼一楼101营业房的拍卖委托人。
三、拍卖成交后，原告交纳的购房款并没有存入被告苍南环保局账户。综上，苍南环保局与原告不存在合同关系，请求驳回对被告的诉讼请求。
被告温州万科公司书面答辩称：
一、涉案标的物拍卖成交，被告温州万科公司并未进行委托。被告于2006年4月10日曾将环保大楼一至二层委托温州华丰公司进行拍卖，其中一层建筑面积为1037.97平方米，保留价为13805000元，该委托拍卖定于2006年4月30日举行，但最终未能拍卖成交。之后，温州华丰公司修改了保留价再次进行拍卖，没有告知被告，也未经被告同意。
二、涉案标的物成交价格低于评估价，违反法律的强制性规定，损害国家利益，应属无效合同。涉案标的物属于国有资产，评估价为13805000元，根据《拍卖法》第28条规定，国有资产进行拍卖的，保留价应根据评估结果确定。但涉案标的物最终成交价低于评估结果，致使国家利益受损，违反拍卖法的强制性规定。
三、被告的委托合同并未涉及营业税和土地出让金的承担问题，拍卖公告将该费用擅自设定由委托人承担，超出了合同约定范围，应由相关责任人承担。
被告温州华丰公司书面答辩称：
一、本案案由应确定为房屋买卖合同纠纷。本案争议事实应为环保大楼营业房买卖行为，并由此引起的权利义务关系。
二、被告在房屋买卖关系中，接受卖方的委托，并根据委托人的委托及相关法律规定组织实施拍卖，原告拍得房屋后，被告将拍卖款如数依约交付给原核定单位。被告拍卖组织实施过程，均依法依约进行。在举证期限内，原告潘孝地、潘孝管、潘孝金提交了如下证据材料：1、姓名为潘孝地、潘孝管、潘孝金的居民身份证各一份，用以证明原告的诉讼主体资格。2、落款日期为2006年7月21日的拍卖公告一份，用以证明被告苍南环保局将涉案房屋予以委托拍卖的事实。3、落款日期为2006年8月7日，潘孝金、潘孝管、潘孝地与温州华丰公司签订的《拍卖成交确认书》一份，用以证明原告拍得涉案房屋的事实。4、开票日期为2006年8月16日，成交价格为1188万元的发票一份，用以证明原告已支付全部购房款的事实。5、落款日期为2006年9月15日的消防验收意见书一份，用以证明涉案房屋的委托拍卖方为苍南环保局的事实。6、落款日期为2005年4月28日，苍南环保局与工商银行苍南支行签订的《房屋租赁协议》一份，用以证明涉案房屋的出租方为苍南环保局的事实。在举证期限内，被告苍南环保局提交了如下证据材料：1、苍南县计划委员会苍计投（1999）98号文件一份、苍南县人民政府苍政地（2000）8号批复一份，用以证明涉案环保大楼系商品房开发项目，立项时已确定二至四楼为苍南环保局所有，苍南环保局对涉案房屋不享有产权的事实。2、落款日期为2009年7月9日，苍南环保局与温州万科公司签订的《关于开发苍南县环保综合大楼补充协议》一份，用以证明苍南环保局与温州万科公司根据苍政第（2000）8号文件，签订协议办理各自产权证的事实。3、苍南县人民政府（2005）60号、71号专题会议纪要各一份，用以证明涉案环保大楼一楼101房屋的拍卖委托人为温州万科公司及拍卖款未存入苍南环保局账户的事实。在举证期限内，被告温州万科公司提供了如下证据材料：1、温州万科公司与温州华丰公司签订的《委托拍卖合同》一份，用以证明温州万科公司委托拍卖情况。2、拍卖公告和竞买须知各一份，用以证明拍卖公告的内容。被告温州华丰公司当庭提交苍南县人民政府（2005）71号专题会议纪要，用以证明土地出让金应用拍卖款予以缴纳的事实。庭审后，被告温州华丰公司提交了如下证据材料：1、苍南县人民政府（2005）36号专题会议纪要一份，用以证明会议决定于2005年7月底前将环保大楼一至五楼进行公开拍卖或由温州万科公司进行预售的事实。2、苍南县人民政府（2005）71号专题会议纪要一份，用以证明温州万科公司委托愿为大楼工程垫款200万元的温州汇金拍卖行对大楼的一至三层进行拍卖，所得款项全部汇入县财政资产处置收益账户由国资办代管，专款专用于环保大楼建设遗留问题的处置，首先偿还拍卖行工程垫付款及支付拍卖中介费；需要缴纳土地出让金待大楼一至三层拍卖成功、资金回笼后再予补交；具体操作由县环保局、国土局衔接的事实。3、苍南县人民政府（2005）83号专题会议纪要一份，用以证明为尽快回笼资金，完成大楼的后续工程，确定由县国资办牵头负责对环保大楼的一、二层进行公开处置，并由温州万科公司委托资质拍卖行进行拍卖，所得款项直接汇入县国资办设立的专户，县环保局要全力配合的事实。4、苍南环保局苍环保（2006）39号《关于县环保大楼一层店面房处置底价调整的请示》一份，用以证明因第一次流拍，为了能及时处置环保大楼1-2层营业房，尽快解决该大楼建设的遗留问题，要求将一楼店面营业房按原评估价每平方米13300元，予以调整下降5%作为底价，二楼营业房按原评估价不变，再次委托拍卖的事实。5、苍南县人民政府（2006）7号县长办公会议纪要一份，用以证明为尽快解决县环保大楼建设遗留问题，鉴于2006年4月30日组织公开拍卖已流拍的实际，会议原则同意县环保局提出的解决方案，将一楼营业房原评估价每平方米13300元下调5%作为底价，二楼营业房按原评估价不变，并广泛宣传动员，再次组织向社会公开拍卖的事实。因案件审理需要，本院向苍南县国土资源局调取了苍南县人民政府苍政地（2000）8号批复、建设用地呈报表、苍土协字（2000）2号《苍南县国有土地使用权协议出让合同》、土地出让金票据和缴款收据。调取本院（2003）苍民初字第542号民事判决书及被告温州万科公司提供的证据及清单。原、被告提交的上述证据经庭审出示质证并经审查，原告提供的证据1，被告苍南环保局、温州万科公司、温州华丰公司均未持异议。原告提供的证据2、3，被告苍南环保局对其真实性、合法性未持异议，但认为不能证明涉案房屋的委托人为被告苍南环保局，从拍卖目录中的房屋面积汇总表已明确表明涉案房屋的产权人为温州万科公司。被告温州万科公司对其真实性未持异议，但认为该证据与本案不具有关联，第二次拍卖未经温州万科公司委托，有关费用的承担未在委托合同中约定。被告温州华丰公司未持异议。原告提供的证据4，被告苍南环保局未持异议，但认为原告拍得房屋后，将购房款汇入温州华丰公司账户。被告温州万科公司、温州华丰公司未持异议。原告提供的证据5，被告苍南环保局对其真实性未持异议，但认为与本案不具有关联。被告温州万科公司、温州华丰公司未持异议。原告提供的证据6，被告苍南环保局对其真实性未持异议，但认为虽由苍南环保局签订合同，但实际资产为国资办操控，国资办也有签章，不能证明被告苍南环保局为涉案房屋的产权人。被告温州万科公司、温州华丰公司未持异议。被告苍南环保局提供的证据1，原告对其真实性未持异议，但认为只能证明县政府出让和划拨1985平方米土地使用权给被告苍南环保局和温州万科公司的事实，不能证明涉案房屋系温州万科公司所有的事实。被告温州万科公司对其真实性未持异议，但认为被告苍南环保局主张其不享有产权不是事实。被告温州华丰公司未持异议。被告苍南环保局提供的证据2，原告对其真实性未持异议，但认为该证据形成于原告拍得涉案房屋之后，当时的产权人为被告苍南环保局，被告以此抗辩其主体不适格不能成立。被告温州万科公司对其真实性未持异议，但认为被告苍南环保局主张其不享有产权不是事实。被告温州华丰公司未持异议。被告苍南环保局提供的证据3，原告对其真实性和合法性未持异议，但认为只能说明温州万科公司将环保大楼1-3层予以委托拍卖，所得款项全部汇入财政，说明被告温州万科公司不是作为涉案房屋产权人进行拍卖的事实，其产权人应为被告苍南环保局的事实。被告温州万科公司认为其没有委托第二次拍卖。被告温州华丰公司未持异议。被告温州万科公司提供的证据1、2，原告认为其真实性无法确认，在拍卖前没有看到该证据，无法确认被告温州万科公司所主张未经其同意的事实。被告苍南环保局对其真实性未持异议，但认为委托合同第六条已约定由温州万科公司协助办理过户手续，第十条约定拍卖价款汇入国资办，而不是苍南环保局；竞买须知第十二条约定办理产权过户的营业税和土地出让金由委托方缴纳，而不是苍南环保局缴纳。被告温州华丰公司对其真实性未持异议，但认为第一次流拍后，由县国资办、县府办等单位重新确定价格，第二次重新拍卖才拍卖成功。被告温州华丰公司当庭提交的证据，原告未持异议，被告苍南环保局未持异议，被告温州万科公司认为没有明确缴纳哪笔费用。被告温州华丰公司庭后提交的证据，原告未持异议。被告苍南环保局对证据1、2、3，认为环保大楼一楼营业房屋由被告温州万科公司委托拍卖，所得拍卖款全部汇入县财政资产处置收益账户，由国资办代管，被告苍南环保局始终未参与拍卖过程，拍卖所得款未入苍南环保局账户，苍南环保局对该款项不享有权利；对证据4认为苍南环保局仅就环保大楼一层店面处置底价调整事宜向县政府请示，但对该店面房并无产权或处置权；对证据5认为环保大楼一楼店面处置底价进行调整的决定由县政府县长办公会议作出，并仅就处置底价作出决定，委托拍卖事宜和拍卖所得款项并未发生变化，被告苍南环保局仍不参与委托拍卖过程，对拍卖款仍不享有任何权利。被告温州万科公司对证据1、2、3的真实性未持异议，但认为已明确温州万科公司为拍卖委托人主体，行使委托人职权；对证据4、5的真实性未持异议，但不能作为被告温州华丰公司调整第二次拍卖底价的法律依据，从委托合同的当事人及县政府文件，可以反映温州万科公司是法定委托拍卖的委托人，从合同相对性分析，温州华丰公司应受委托人的约束，其他单位不是法定委托人主体，未经温州万科公司同意的第二次委托拍卖底价应属无效，温州万科公司不受第二次拍卖成交合同的约束。对本院调取的材料，原告未持异议。被告苍南环保局认为政府批文不涉及本案涉争土地。被告温州万科公司对其真实性未持异议。被告温州华丰公司未持异议。
本院认为，原告提供的证据1，鉴于被告均未持异议，本院予以确认。原告提供的证据2、5、6，结合被告温州万科公司提供的委托拍卖合同，可以证明被告温州万科公司为涉案房屋委托拍卖的委托人，不能证明苍南环保局为委托人的事实。原告提供的证据3、4，其来源及形式合法，待证事实与本案具有关联，本院予以确认。被告苍南环保局提供的证据，可以证明被告苍南环保局并非涉案房屋的委托方和产权人的事实。被告温州万科公司提供的证据，其来源及形式合法，待证事实与本案具有关联，本院予以确认。被告温州华丰公司当庭及庭后提供的证据，其来源及形成合法，待证事实与本案具有关联，本院予以确认。本院调取的证据，鉴于原、被告均未持异议，本院予以确认。本院经审理，认定事实如下：1997年3月，苍南县计划委员会下达环保大楼建设项目投资计划。同年8月11日，县政府批复同意划拨基建用地。1999年1月8日，被告苍南环保局与温州万科公司签订《关于开发苍南县环保综合大楼协议》，约定：苍南环保局筹建环保大楼，有偿委托（挂靠）温州万科公司进行开发，项目一切事项由苍南环保局负责，建设资金由苍南环保局按省建设工程有关规定及工程进度筹集投入，温州万科公司协助申请银行贷款，温州万科公司以其公司名义开发环保大楼等。1999年12月30日，苍南县国土管理局与温州万科公司签订《苍南县国有土地使用权协议出让合同》，约定：苍南国土局出让座落于苍南县灵溪镇灵堡村江湾路中的1449.7平方米土地，用于建设环保大楼商品房项目等。2000年2月28日，县政府批复同意苍南环保局、温州万科公司建设用地，其中划拨535.3平方米给苍南环保局建设办公用房，协议出让1449.7平方米给温州万科公司建设商品房，使用年限为土地使用证签发之日起70年等。该办公用房与商品房系同一整体即环保大楼。此后，温州万科公司办理了相关基建、开发等一系列房地产开发手续，并领取商品房预售证，载明普通住宅面积为11584.8平方米、写字楼面积为5237.5平方米、商贸面积为826.1平方米，其它面积为1465.19平方米。之后，温州万科公司以其名义对外签订商品房买卖合同。2005年开始，为解决环保大楼历史遗留问题，县政府多次召开专题会议，并形成书面会议纪要，主要内容为将环保大楼一至五楼公开拍卖或由温州万科公司进行预售，后变更由温州万科公司对环保大楼一至三层进行委托拍卖，最后变更由县国资办牵头负责对环保大楼的一、二层进行公开处置，并由温州万科委托资质拍卖行进行拍卖，拍卖所得款项要直接汇入县国资办设立的专户，苍南环保局要全力配合等。2006年4月10日，温州万科公司与温州华丰公司签订《委托拍卖合同》，约定：温州万科公司将环保大楼一至二层房地产委托温州华丰公司公开拍卖，一层建筑面积为1037.97平方米，起拍价为13805000元，二层建筑面积为1357.39平方米，起拍价为5986000元；拍卖成交以后，委托人必须按拍卖人与买受人所签订的“成交确认书”内的条款约定将标的物及时移交给买受方，并提供有关资料和协助买受人办理产权过户等手续；委托方可在法律允许范围内确定拍卖标的底价，拍卖人不得以低于底价的价格成交，否则，由此造成损失由拍卖人承担，但因此而造成不能成交的由委托人承担责任等。2006年4月18日，温州华丰公司发出拍卖公告和竞买须知，载明定于2006年4月30日上午在环保大楼五楼县招投标中心举办拍卖会，拍卖标的为环保大楼一楼营业房，总建筑面积约938.761平方米，起拍价为1248.5万元；因整幢大楼尚未办理权属两证，买受人付清全部款项后，待整幢大楼办理产权手续时，由委托方配合买受人同时办理，在办理产权手续时如涉及营业税和土地出让金，由委托方承担交纳，其他一切税费等全部由买受人自行负责等。因无人报名竞买而流拍，2006年6月30日，苍南环保局向县政府书面请示，要求对环保大楼一层店面房处置底价进行调整，要求将一楼店面房按原评估价每平方米13300元予以调整下降5%作为底价。2006年7月3日，县政府召开县长办公会议，会议原则同意苍南环保局提出的解决方案，将环保大楼一楼店面房原评估价每平方米13300元下调5%作为底价，并广泛宣传动员，再次组织向社会公开拍卖。2006年7月21日，温州华丰公司再次发出拍卖公告，载明定于2006年8月7日在环保大楼三楼举行拍卖会，环保大楼一楼营业房的起拍价为1188万元。2006年8月7日，三原告竞得环保大楼一楼营业房，并与温州华丰公司签订《拍卖成交确认书》，约定：买受人竞标总价为1188万元；买受人付清全部款项后，由委托方将标的物移交给买受人，待整幢大楼办理产权手续时，由委托方配合买受人同时办理，在办理产权手续时如涉及营业税和土地出让金，由委托方承担交纳，其他一切税费等全部由买受人自行负责等。2006年8月16日，三原告依约交纳涉案房屋拍卖款1188万元，并由温州华丰公司出具收款发票。之后，因三原告未能办理涉案房屋产权证书而诉至本院。
本院认为：三原告与温州华丰公司签订的《拍卖成交确认书》，其意思表示真实，不违反法律的强制性规定，应认定合法有效。拍卖法律关系是一种特殊买卖关系，买受人在与拍卖人签订《拍卖成交确认书》时，是明知委托人的，根据《合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，买受人与拍卖人签订《拍卖成交确认书》直接约束委托人。温州万科公司对涉案环保大楼开发、销售均办理合法手续，并对外签订商品房购销合同，其对涉案房屋享有产权，已为生效民事判决所确认。被告温州万科公司与温州华丰公司签订的《委托拍卖合同》，其意思表示真实，不违反法律的强制性规定，应认定合法有效。《委托拍卖合同》第六条已约定：“拍卖成交后，委托人必须按拍卖人与买受人所签订的‘成交确认书’内的条款约定将标的物及时移交给买受人，并提供有关资料和协助买受人办理产权过户等手续”，又根据《拍卖法》第五十五条：“拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续”的规定，温州万科公司作为涉案房屋的委托人，依法依约均负有协助办理产权过户手续的义务。原告要求苍南环保局和温州华丰公司承担协助办理过户义务，依据不足，本院不予支持。被告温州万科公司主张第二次拍卖对其不具有约束的抗辩，因委托拍卖合同的委托事项为涉案房屋拍卖事宜，并未约定相应期限，且本案涉案下调拍卖底价已经县长办公会议决定，故该主张依据不足，本院不予采信。被告温州万科公司主张拍卖行为无效，没有法律依据，本院不予采信。原告撤回要求被告承担营业税和土地出让金的请求，系其对诉讼权利的合法处分，并不违反法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百七十三条、第四百零二条，《中华人民共和国拍卖法》第三十一条、第五十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，
判决如下：
一、确认潘孝地、潘孝管、潘孝金与温州市华丰拍卖有限公司于2006年8月7日签订的《拍卖成交确认书》合法有效。
二、温州市万科房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助潘孝地、潘孝管、潘孝金办理座落于苍南县灵溪镇江湾路环保大楼一楼101室营业房（包括套内面积和分摊面积的总建筑面积约938.76平方米）的房屋所有权证及相应的国有土地使用权证的产权过户登记手续。
三、驳回潘孝地、潘孝管、潘孝金的其他诉讼请求。本案受理费80元，由温州市万科房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费80元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分予以退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，帐号：319-299901040006651。逾期不交按自动撤回上诉处理。］
审 判 长 曾云县
审 判 员 林小巧
人民陪审员 何爱萍
二〇一三年七月十五日
书 记 员 陈晓晓相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百七十三条拍卖的当事人的权利和义务以及拍卖程序等，依照有关法律、行政法规的规定。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国拍卖法》第三十一条按照约定由委托人移交拍卖标的的，拍卖成交后，委托人应当将拍卖标的移交给买受人。第五十五条拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自已的民事权利和诉讼权利。 关注公众号“”