宁波市江北区人民法院民 事 判 决 书（2013）甬北慈民初字第241号
原告：沈其伟。
被告：冯孝国。
原告沈其伟为与被告冯孝国农村房屋买卖合同纠纷一案，于2013年5月27日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由
审判员田兆余适用简易程序审理。本案于2013年6月14日公开开庭进行了审理。原告沈其伟、被告冯孝国到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告沈其伟起诉称：原告与被告原系朋友关系。1995年3月17原告与被告达成口头协议，约定被告将自建的位于慈城镇妙山桥的房屋出售给原告，原告于1995年3月20日付清了全部房款10000元，双方于1995年5月17日签订了房屋买卖契约。原告缴纳了契税，并于同年6月28日办理了房屋过户手续。1995年4月26日，原告向土地管理部门提出对上述房屋进行加层与扩建，并获得了土地管理部门的批准。1995年6月17日，被告向土地管理部门提出的建房用地申请补办手续，土地管理部门批准了申请。原告一直要求被告配合办理土地证过户，但被告拒不配合。2000年6月12日，原告以被告名义向土地管理部门提出土地使用权登记申请，并办理了登记名为冯孝国的土地面积为35.7平方米的集体土地使用证。现原告起诉要求法院判令双方房屋买卖合同有效，被告配合原告办理土地证过户手续。
被告冯孝国答辩称：涉诉房屋是被告于1987年3月经原来的江北区妙山乡政府批准后自建的，当时没有办理集体土地使用权证。该房屋于1995年3月出售给原告是事实。1995年6月17日的建房用地补办手续并非被告办理，而是原告以被告名义办理的，申请上面没有被告签字。2000年6月12日原告又以被告名义办理了土地使用权登记申请并领取了土地证。没有办理土地证过户手续责任不在被告，而在于原告多次冒被告之名办理相关手续，并且损害了被告的利益，因为根据相关规定，农村房屋转让的，转让人再申请宅基地时，要扣除已转让的面积，原告的行为侵害了被告审批建房用地的权利。而原告在三联村房屋占地面积185.6平方米，其儿子在妙山桥房屋面积26.52平方米，其家庭房屋占地面积已经达到，已不能办理土地证过户手续。原告为证明自己的诉讼主张，向法庭提交了以下证据：1、房屋买卖收据、被告承诺、《房屋契证》、房屋绝卖文书，拟证明1995年5月份原告与被告签订契约并缴纳了契税，付清购房款并办理了房屋过户手续的事实；2、村镇规划建设许可证、村镇规划造址意见书、农村私人建房用地呈报表，证明1995年4月26日原告向土地管理部门要求扩建并获得批准的事实；3、补办农村房屋建筑手续证件，证明1995年6月17日被告去土地部门补办了土地登记申请手续的事实；4、集体土地使用证，证明2000年6月原告以被告名义申请并办理了涉诉房屋土地证的事实。被告为证明自己的诉讼主张，向法庭提交了村民建房用地申请表，拟证明被告于1987年3月11日向原江北区妙山乡人民政府提出建房申请并被批准、建房面积为25平方米的事实。根据被告申请，本院依法调取了原告使用土地面积情况的相关资料，证明原告名下土地使用面积为185.64平方米，登记人口为6人。对原告提供的证据1、证据2、证据4，被告对其真实性无异议，对被告提供的证据，原告亦无异议，对本院调取的证据，原、被告均无异议，故对上述证据的真实性，本院予以确认。对原告提出的证据3，被告对其表面真实性无异议，但表示不是被告补办，申请表上没有被告签名，所有笔迹均非被告所留，并且被告于同年的6月28日将房屋过户给了原告，没有任何理由在这之前去办理土地登记的手续，而被告的手续一直是向供销社办理的，不是向三联村申请的，该份申请的受理人是三联村，故该申请是原告冒名被告名义办理的。经审查，该证据无申请人签名，故不能证明系被告办理，但对审批部门同意该补办手续的事实予以认定。根据上述证据及原、被告双方当事人的陈述，经
本院查明的事实如下：被告于1987年3月在慈城镇妙山桥建房屋一座，占地土地面积25平方米。1995年3月17原告与被告达成口头协议，约定被告将上述房屋出售于原告，原告于1995年3月20日付清了全部房款10000元，双方于1995年5月17日签订了房屋买卖契约，原告缴纳了契税。1995年4月26日，原告向土地管理部门、城建部门提出对上述房屋进行加层与扩建，扩建后实际测量面积为32.7平方米，并获得了上述部门的批准。1995年6月17日，土地管理部门批准了以被告名义提出的建房用地申请补办手续，占地面积为25平方米。2000年6月12日，原告以被告名义向土地管理部门提出土地使用权登记申请，并办理了登记名为冯孝国的土地面积为35.7平方米的集体土地使用证。被告沈其伟以户登记人口6人，在三联村现有宅基地面积185.64平方米。原告多次要求被告办理土地证过户手续，被告以原告行为侵害其建房权益为由，未办理过户手续。
本院认为：被告所建造的房屋位于慈城镇三联村，所使用的土地是三联村的集体土地，原告是该村村民，原告与被告在1995年签订的农村房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性禁止规定，是有效合同。原告已经支付了相应的对价，且已经实际占有、使用该房屋至今，应认为被告已经履行房屋的实际交付。对于原告要求被告履行协助过户的诉讼请求，
本院认为，根据现行农村宅基地管理政策，农村宅基地能否过户受家庭成员人数、已经享有的宅基地面积等因素影响，原告如符合过户条件可自行向土地管理部门申请办理相应的手续，不属于人民法院民事管辖范围，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，
判决如下：
一、被告冯孝国与原告沈其伟于1995年5月17日签订的关于将位于江北区慈城镇三联村妙山桥35号、面积为25平方米的房屋出售给原告的房屋买卖合同有效；
二、驳回原告沈其伟的其他诉讼请求。本案案件受理费3156元，减半收取1578元，由原告沈其伟负担789元，被告冯孝国负担789元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审原号。逾期不交，按自动撤回。
审 判 员 田兆余
二〇一三年七月十五日代
书记员 邵 云 来自：