浦北县人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民初字第361号原告（反诉被告）吴某某，女，汉族，福建省××人，住福建省××。委托代理人冯某某，原告吴某某的丈夫。委托代理人张某某，广西＊＊律师事务所律师。
被告（反诉被告）浦北＊＊房地产开发有限公司，住所地浦北县。法定代表人黄某某，董事长。委托代理人彭某某，广西＊＊律师事务所律师。
原告吴某某与被告浦北＊＊房地产开发有限公司及反诉原告浦北＊＊房地产开发有限公司与反诉被告吴某某商品房预售合同纠纷二案，本院于2013年1月24日受理本诉后，于2013年3月7日受理反诉，依法由
审判员陈德忠、陈翠华和
人民陪审员吴秀琼依法组成合议庭于2013年4月3日公开开庭进行合并审理。
书记员陆美华担任记录。原告吴某某及其委托代理人冯某某、张某某，被告浦北＊＊房地产开发有限公司的委托代理人彭某某到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告吴某某诉称，被告是房地产开发建设并出售的企业，在＊＊新区浦北＊＊街地块建设商品房销售。原、被告于2009年3月15日签订《商品房买卖合同》一份，双方约定原告向被告购买皓月阁7幢6号房一幢，总价款542162元。被告应于2009年7月30日前交付该房屋，逾期交房的，被告每日向原告支付已交付款万分之二的违约金。原告于签订合同当日预交首付房款272162元，2011年4月10日银行按揭付款270000元，合计交款542162元。被告没有履行按时交房的义务。因此，请求人民法院判令被告向原告支付违约金89365.33元（违约金计算：按日利率万分之二，从2009年7月31日至2012年9月20日逾期1132天，违约金61609.33元；从2011年4月10日至2012年9月20日逾期514天，违约金27756元）。原告为其主张提供的证据有（一）1、原告的《身份证》一份，证明原告的基本情况。2、《商品房买卖合同》一份，证明原告与被告形成合法有效的商品房买卖关系。3、《收款收据》一份，证明原告交付购房款272162元的事实；4、《个人住房抵押担保借款合同》、《江城农村信用社抵押借款借据》各一份，证明原告于2011年3月15日按揭付款270000元的事实。（二）1、按揭贷款业务合作协议，2、阶段性连带责任承诺书，以上2份证据证明开发公司与信用社有按揭贷款合作关系，协助信用社和借款人办妥贷款、抵押手续；3、民事裁定书［（2009钦民二初字第5-7号）］，证明＊＊公司股东内部发生解散纠纷并诉至法院，被告面临解散；4、声明书，证明公司部分股东陆谋芬等因黄某某企图独占公司，认为侵犯了公司及股东利益，要求没有公司全部股东签名，信用社不得办理按揭贷款；5、股东声明书，证明被告公司发生纠纷；6、108名业主起诉名单，7、民事判决书［（2011）浦民初字第558号］，8、民事裁定书［（2012）钦立民裁字第21号］，6-8号证据证明被告公司逾期交房并承担业主违约金已经得到法院生效法律文书的确认；9、5次协商会议签到表，10、协商现场等照片，11会议内容记录，12、补充协议，13、违约金明细，14、退房名单，9-14份证据证明以下内容：①原告按时与被告协商交款事宜，同意交清未能按揭的欠款，②＊＊公司要求原告先交违约金，签补充协议，③＊＊公司擅自确定退房人员，④＊＊公司售楼部长期关门；15、快递详单、复函、报告，16、送县委、政府信访材料，15-16两份证据证明原告不同意解除合同，同意支付余款；17、民事判决书［（2013）浦民初字第138号］，证明＊＊公司恶意违约，没有诚信；18、光碟、录音内容，证明＊＊公司不同意接收余款。以上18份证据共同证明被告与信用社有按揭关系，原告没有其他银行选择，原告没有违约，是被告违约。
被告浦北＊＊房地产开发有限公司答辩并反诉称，原、被告于2009年3月15日签订《商品房买卖合同》一份事实，但是原告交付首付款272162元后未按约定办理银行按揭贷款手续，直到2011年4月10日才得到贷款，迟延履行达755天，已构成违约，给被告造成重大经济损失，应承担违约责任。根据合同的约定，原告逾期付款270000元达755天，按万分之二计算，原告应付违约金40770元。原、被告对合同履行义务有先后顺序，即原告应于2009年3月25日前办理按揭贷款并取得贷款，而交房时间为2009年7月30日，即原告付房款在先，被告交付在后。但直到交房期限届满，原告仍未履行义务，违约在先。原告只有履行了付款义务，被告才交房。因此，原告请求被告支付违约金，只能从履行付款义务完毕时直计算，即从2011年4月11日起至2013年1月11日止，而不应从2009年7月31日起计算。综上所述，请求人民法院支持被告的反诉请求：1、判令原告支付被告逾期付款违约金40770元；2、本案本诉、反诉诉讼费均由原告承担。被告为其主张提供的证据有：1、限期付款告知书、解除合同通知书各一份，2、特快专递邮件详情单，以上两份证据证明因原告逾期支付房款，经被告书面催付，原告仍拒绝履行，根据合同约定，被告有权解除合同；3、监理工程师通知回复函，证明2012年6月2日“浦北＊＊街”项目全面复工，原告无法行使不安抗辩权。4、气象资料证明，证明因雨天影响施工，导致施工延迟。5、复工单，证明已经复工，提交判决书一份，证明广西高院认定＊＊公司没有经营困难。6、《〈房屋产品说明书〉和〈房屋质量保证书〉》交接单一份，证明被告于2013年1月12日交房给原告。本院为查明本案所涉按揭贷款不能办理的原因及本案相关事实，调查收集了以下证据：1、2012年3月15日《浦北县农村信用合作社江城信用社关于韦某某等人未能办理按揭贷款问题的复函》一份，证明浦北县农村信用合作联社江城信用社已办理吴某某的按揭贷款。2、浦北县农村信用合作联社江城信用社于2013年4月24日的《复函》一份，证明浦北县农村信用合作联社江城信用社暂缓办理＊＊公司开发建设的浦北＊＊小区楼盘的按揭贷款的原因及时间。经过开庭质证，被告对原告提供的证据（一）没有异议。被告对原告提供的证据（二）的质证意见：1-2证据的真实性没有异议，但贷款能不能办到的责任不一定是开发商的责任，3-8份证据的真实性有异议，因都是复印件，而且108个业主名单不是本案的涉诉名单，与本案没有关联性；9-14份证据因都是复印件真实性有异议，也不能证明原告所要证明的事实，照片说的售楼部关门与本案合同的履行没有关系，房子都已卖出；15-16没有原件，复印件的真实性无法认可，被告并不知道原告送信访材料，且只是原告的意愿，而且原告说同意支付余款，但直到开庭，也没有支付余款；证据17与本案没有关联性；证据18真实性不认可，录音内容也不能证明任何事实。原告对被告提供的证据质证意见：1、快递单只是证明曾发出文件，但具体内容不能证明；2、限期付款通知书，原告已经到被告处协商，但被告要求一次性付款，因此没有达成一致意见，因此不能以被告下发的通知作为反诉被告违约的依据；3、解除合同通知书，只是被告同意解除合同，但原告从来没有同意，被告不能强迫原告解除合同。原告及被告对本院调查材料的真实性没有异议。本院对原、被告及本院调查材料提供证据的分析与认定：原告提供的证据（一），被告对其真实性没有异议，本院予以采信，对证据（二），被告有异议，
本院认为，证据1、2，被告无异议，予以采信；证据3-5以及9-14虽是复印件，但从内容上分析排除伪造、变造的可能，予以采信；证据6-8、17与本案不具关联性，不予采信；证据15-16真实且与本案有关联，予以采信；证据18不能当庭播放核对，不予采信。被告提供的证据，原告对其真实性没有异议，本院予以采信。本院调查的材料，原、被告对其真实性均没有异议，本院予以采信。本院根据原、被告的陈述及采纳的证据，确认如下法律事实：原、被告于2009年3月15日签订《商品房买卖合同》一份，双方约定原告向被告购买皓月阁7幢6号房一幢，总价款542162元。被告应于2009年7月30日前交付该房屋，逾期交房的，被告每日向原告支付已交付款万分之二的违约金。原告于签订合同当日预交首付房款272162元，2011年4月10日银行按揭付款270000元，合计交款542162元。原、被告于2013年1月12日签订《〈房屋产品说明书〉和〈房屋质量保证书〉》交接单一份，被告将房屋交给原告。
本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》一份，是原、被告双方自愿签订的，没有违反有关法律规定，合法有效。原、被双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告向被告支付了房屋首付款后，向原告提交了办理按揭贷款手续所需的资料以及相关费用，没有过错，不应承担按揭不能的责任。被告因其内部原因，银行暂停办理按揭贷款后，没有积极到银行办理按揭贷款手续，以致未能办理按揭贷款，被告应承担按揭不能的责任。被告没有在合同约定的期限内将房屋交付给原告，已构成违约。被告应当承担违约责任，向原告支付逾期交房违约金。违约金按原告已交付房价款日万分之二，分别自2009年7月31日和2011年4月10日起计至2013年1月11日止。被告的后履行抗辩权主张没有事实依据，其认为原告违约，主张原告支付违约金的反诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，
判决如下：
一、被告浦北＊＊房地产开发有限公司支付给原告吴某某违约金（违约金计算：按日利率万分之二，以本金272162元从2009年7月31日起；以本金270000元，从2011年4月10日起，均计算至2013年1月11日止）。
二、驳回被告浦北＊＊房地产开发有限公司的反诉请求。本案本诉受理费2034元，反诉受理费410元，合计2444元，由被告浦北＊＊房地产开发有限公司负担（原告吴某某已预付2034元，由被告浦北＊＊房地产开发有限公司与违约金一并支付给原告）。上述义务人应履行的义务，限义务人于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告可在本判决书确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费2444元（其中，本诉上诉费为2034元，反诉上诉费为410元。款汇钦州市中级人民法院诉讼费汇缴专户，帐号：733701040000520，开户行：农业银行钦州分行榕树分理处）。逾期不交，又不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈德忠
审 判 员 陈翠华
人民陪审员 吴秀琼
书 记 员 陆美华
二〇一三年七月十五日