沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2013）大东民二初字第2574号
原告（反诉被告）：辽宁省机场管理集团公司，住所地：沈阳市大东区小河沿路3号。
法定代表人：张瑗，职务：总经理。
委托代理人：刘天博，男，1981年5月11日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
委托代理人：卢二松，北京市万商天勤律师事务所律师。
被告（反诉原告）：沈阳佳美隆跳蚤市场连锁有限公司，住所地：沈阳市大东区联合路199号。
法定代表人：孙黎生，职务：董事长。
委托代理人：宋显才，男，1951年8月5日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。
委托代理人：赵玉伟，男，1970年6月22日出生，满族，住址：沈阳市和平区。
原告（反诉被告）辽宁省机场管理集团公司（以下简称机场管理公司）与被告（反诉原告）沈阳佳美隆跳蚤市场连锁有限公司（以下简称佳美隆公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月24日受理后，依法由
审判员单立担任
审判长，与
代理
审判员刘奇、
人民陪审员刘泰源共同组成合议庭，于2013年5月20日公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）委托代理人刘天博、卢二松，被告（反诉原告）委托代理人宋显才、赵玉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）辽宁省机场管理集团公司诉称：2007年10月24日，原告与被告签订《租赁合同》，将原告东塔机场西门综合楼一层部分租赁给被告使用，租期五年，自2007年10月5日起至2012年10月4日止，年租金72万元。2011年3月10日，原、被告双方签署补充协议将租期延至2012年10月19日。根据《租赁合同》第九条第一款规定，租赁期限届满，本合同即终止，届时乙方需将该房屋退还甲方。上述租赁期限届满后，原告明确告知被告不再继续租赁房屋并要求被告腾退租赁房屋，但被告对此置之不理，并以种种理由和借口持续占用甲方租赁房屋，且自2012年10月5日起至今未向原告支付任何房屋租金或使用费。此后，原告虽多次派人与被告沟通该等问题的处理，并向被告发函，要求被告立即腾退房屋，但被告至今仍未腾退，给原告的正常经营活动已造成严重的不利影响和经济损失。此外，《租赁合同》履行期间，被告频繁违反合同约定迟延缴纳租金，其2012年9月1日至2012年10月5日期间的租金至今未付。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》相关规定以及《租赁合同》约定，原告有权要求被告立即将租赁房屋腾空后交还原告，并向原告支付其占用房屋期间所产生的房屋使用费。有鉴于此，原告特起诉至法院，请法院依法裁决。1、请求判令被告将租赁房屋腾空后交还原告。2、请求判令被告支付欠付租金（2012年9月、2012年10月1日至10月19日）人民币7万元，并支付逾期违约金14万元。3、请求判令被告按原租金加收30%标准向原告支付占用租赁房屋期间的房屋使用费（自2012年10月20日起，计算至租赁房屋交还之日止）。暂计算至2013年4月19日，房屋使用费为人民币46.8万元。4、请求判令被告向原告支付违约金人民币7.2万元。5、本案的诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）沈阳佳美隆跳蚤市场连锁有限公司辩称：
一、原告违约在先，无权对答辩人主张违约责任。
二、答辩人并未违约，无需承担违约责任。综上，答辩人认为，时至2013年5月，原告虽已具有主张腾房并清算租金使用费的权利，但应首先对自己的违约行为负责，承担因不能履行合同约定，而给答辩人造成损失的违约赔偿责任。反诉原告沈阳佳美隆跳蚤市场连锁有限公司诉称：1、依法驳回被反诉人关于违约金及加收房屋使用费的诉讼请求；2、判令被反诉人赔偿因其不履行合同义务而给反诉人造成的装修和场地闲置损失79.25万元；3、判令被反诉人承担违反合同违约金7.2万元；4、由被反诉人承担本案诉讼费用。反诉人与被反诉人于2007年10月24日签订《租赁合同》，约定反诉人承租被反诉人东塔机场西门综合楼一层开办超市，年租金72万元，租期至2012年10月19日止。租期届满在同等条件下，乙方有优先承租权，租期届满，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁该房屋，则应提前三个月书面向甲方提出，否则甲方将不考虑在同等条件下乙方的优先权。合同履行中，反诉人严格履行本合同的有关规定，并早于合同届期前13个月，即2011年8月便书面向被反诉人提出了延长租期4-5年的请求。双方当时虽未补签书面的协议，但被反诉人董事长张瑗表达了到时再说的默许意见。但是，被反诉人却不履行合同义务，于2012年9月10日，未经协商，单方面向反诉人发出终止合同收回房屋的通知，实施了公然违约行为。由于有优先承租权的预期，反诉人的履行合同中注重长期行为，不惜重金投入。所以，被反诉人违反合同规定，剥夺反诉人的优先承租权后，对反诉人造成的损失难以承受。1、2011年8月26日，在租期仅剩一年零一个月的情况下，为根治本诉原告地下变电室屋面漏水，反诉人果断安排漏水部位的“好利来专卖店”搬迁并重新装修，此次行动共出资59.25万多元。这个成本投入，没有4-5年的经营销售，是无法收回的。2、为响应政府号召，搞好菜篮子建设，反诉人按照市场服务业委在东塔地区创建标准化菜市场的部署，于2012年4月在承租场地内腾迁僻出500平米场地准备开办菜市场。但因被反诉人迟迟不续签合同，致使菜市场计划无法实现。腾空的场地白白闲置近一年时间，仅租金损失就达20万元。反诉人认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，现被反诉人严重违约，给反诉人造成重大经济损失，依法应予赔偿。为维护反诉人合法权益，特依法提起反诉，请法庭裁判。反诉被告辽宁省机场管理集团公司辩称：我们不同意反诉原告的反诉请求，1依法成立的合同对双方有法律约束力，合同明确约定到期即终止，承租方需将房屋退还给出租人，我们认为承租方应严格按合同约定执行，不能以种种借口拖延。2承租人优先承权人的行使，是以出租人到期后继续出租为前提，出租人作为房屋的所有权人，有权对外出租房屋，也有权收回房屋。出租人在合同到期后并没有继续出租房屋的义务，所以我们认为承租人也就是的反诉人主张优先承租权并不存在。反诉原告在合同履行过程中多次迟延支付租金，并未经承租人认可擅自对外转租，反诉原告也不具有行使优先承租权的条件。3有关好利来问题，好利来的出租本身没有经过反诉被告的同意，且在转租过程中因好利来的经营行为造成变电所棚顶漏水，这是反诉原告的过错，反诉原告没有理由因此要求我们顺延合同期限，但尽管如此，我们也曾就此达成过协议，补充协议，我们在补充协议当中同意租期顺延到10月19日，我认为反诉原告无权向我们再主张其他权利。4反诉原告提出的所谓的默许没有事实和法律根据，属于反诉原告本身的曲解。基于以上我们请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：2007年10月24日，原告机场管理公司（甲方）与被告佳美隆公司（乙方）签订租赁合同，双方约定：第一条，甲方机场管理公司将位于沈阳市大东区江东街2-3号东塔机场西门综合楼一层部分出租给乙方佳美隆公司，乙方对营业场地装修、装潢前应向甲方提出书面报告，经甲方审核同意后方可进行，所需费用由乙方自行承担拆改部分要保证安全性，改动后如涉及电路、管线重新布置的，要绘制新的管线、电路图交给甲方，非经甲方同意，乙方不得对场地进行任何装修和改动。租赁期限为五年，从2007年10月5日至2012年10月4日。第二条租金及缴纳方式，年租金72万元，从计算租金之日起计。租金按月缴纳，方式为上打租，乙方于每月的5日前将当月租金一次性缴纳给甲方，甲方同时出具等额专用租赁发票给乙方。第三条经营项目，乙方所承租该场地经营超市，并须悬挂“佳美隆跳蚤市场”字号。如在经营期间确需变更经营项目和字号的，应征得甲方的同意。第六条（六）乙方在租赁期间如期交纳租金及按时缴纳水、电费用。严格遵守并履行本合同有关规定的，租赁期届满后，在同等条件下有优先承租权，若甲方转让，同等条件下，乙方有优先购买权。第七条乙方承诺，乙方对所租赁的局部场地进行转租前必须书面报甲方同意认可，在转租期间与第三方之间发生的一切问题和责任由乙方自行承担。如因转租事宜给甲方带来损失，全部由乙方负责赔偿。第九条终止租赁，租赁期限届满，本合同即终止，届时乙方须将该房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁该房屋，则应提前三个月书面向甲方提出。否则，甲方将不予考虑在同等条件下乙方的优先权。第十条违约责任，承租期间，甲乙双方不得单方擅自终止合同，如一方强行解除合同承担违约责任。乙方在承租期内不能按时缴纳租金的，每拖欠一天，按拖欠租金总额的20%承担违约责任，逾期10天仍未支付的，甲方有权单方终止合同，所产生的后果由乙方承担。甲乙双方任何一方违反本合同约定，按年租金的10%承担违约责任。2011年3月10日双方再次签订补充协议，约定租赁期限变更为从2007年10月5日至2012年10月19日。涉案房屋所有权人为沈阳桃仙国际机场。2004年1月30日，沈阳桃仙国际机场集团公司更名为辽宁省机场管理集团公司。合同签订后，双方依约履行。佳美隆公司将房屋租金交纳至2012年8月。2013年1月及3月，机场管理公司向佳美隆公司发函，要求收房。佳美隆公司除一部分自用外，另将其余房屋转租给好利来蛋糕店、观涛口腔诊所、东北大药房民航店等。好利来蛋糕店等已经搬离涉案房屋。2013年7月9日，被告已经将其自己承租使用房屋返还原告。另查明，佳美隆公司将房屋转租给好利来蛋糕店，由于好利来蛋糕店漏水，后搬迁新址另行装修。2011年8月26日，佳美隆公司向机场管理公司递交回函，内容为“由于我公司转租好利来公司而造成变电所棚顶漏水所带来的安全隐患，我公司深表歉意和不安”。上述事实，有原告（反诉被告）提供的租赁合同、补充协议、通知、房屋权属证书，被告提供的租赁合同、补充协议、通知、回函及庭审笔录等经开庭质证，本院予以确认在卷佐证。
本院认为：依据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行。原告主张被告腾房，但因庭审结束后双方已经将租赁房屋交接。同时原告明确要求法院审理腾房部分不包括观涛口腔诊所及东北大药房民航店，故原告的腾房请求已经实现，本院对此不予以审理。
原告（反诉被告）主张被告支付租金，被告（反诉原告）辩称租金部分应该将观涛口腔诊所及东北大药房民航店承租使用部分从总承租面积中扣除。因上述两店系由被告（反诉原告）招租，且租金一直由被告（反诉原告）收取，另原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订租赁合同，被告与东北大药房民航店、观涛口腔诊所签订租赁合同，故根据合同相对性，被告（反诉原告）应按照其与原告（反诉被告）签订的租赁合同约定向原告（反诉被告）支付全部租赁面积租金。被告与东北大药房民航店的租赁合同诉讼正在本院审理之中，故本案不予以审理。被告租金仅支付至2012年8月，双方在7月9日办理完房屋交接手续，故被告应按照年租金72万元标准，向原告支付2012年9月1日至2013年7月9日房屋租金。（720000÷365×311=613479）关于原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付违约金。因被告（反诉原告）未按合同约定向原告（反诉被告）支付房屋租金，且转租房屋未按照合同约定取得机场管理公司的书面同意，故存在违约行为，依据合同约定，应向原告支付违约金。
被告辩称不应承担违约责任。合同约定逾期缴纳租金，每拖欠一天，按拖欠租金总额的20%承担违约金，违反合同约定，按照年租金10%承担违约责任，被告逾期支付租金构成违约，应承担违约责任，但该违约金数额过高，本院依据公平原则予以调整，酌定从被告逾期支付租金之日，即2012年9月6日开始，按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。关于被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）赔偿因未履行合同义务给反诉人造成的装修损失59.25万元和场地闲置损失20万元。被告无证据证明装修损失应当由原告承担责任，且无证据证明损失已由被告（反诉原告）实际支付，故该请求本院不予支持。关于场地闲置费用，因原告已经明确通知被告应于租赁合同到期后腾房，且无证据证明场地闲置原因系由于原告（反诉被告）过错造成，因此被告（反诉原告）该主张本院不予支持。关于被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）支付未按照合同约定与其续签合同的违约金。
原告（反诉被告）辩称该涉案房屋收回后由自己使用，故被告（反诉原告）无证据证明原告（反诉被告）违反合同义务，该主张本院不予支持。综上，依据《合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、被告（反诉原告）沈阳佳美隆跳蚤市场连锁有限公司于本判决发生法律效力后10日内向原告（反诉被告）辽宁省机场管理集团公司支付房屋租金613479元（租赁期限从2012年9月1至2013年7月9日）；
二、被告（反诉原告）沈阳佳美隆跳蚤市场连锁有限公司于本判决发生法律效力后10日内向原告（反诉被告）辽宁省机场管理集团公司支付违约金（违约金计算：以613479元为基数，从2012年9月6日计至本案生效判决规定的履行期限的最后一日，按照中国人民银行同期贷款利率计付）；如被告（反诉原告）未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告（反诉被告）、被告（反诉原告）其它诉讼请求。本诉案件受理费11300元，由被告（反诉原告）沈阳佳美隆跳蚤市场连锁有限公司负担1100元，原告（反诉被告）辽宁省机场管理集团公司负担300元；反诉案件受理费6500元，由被告（反诉原告）沈阳佳美隆跳蚤市场连锁有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 单 立
代理
审判员 刘 奇
人民陪审员 刘泰源
二〇一三年七月十五日
书 记 员 冯 欣 微信公众号“”