杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭西民初字第659号
原告（反诉被告）：孙晓群。
委托代理人：刘伟、叶华珍。
被告（反诉原告）：陈亚宁。
委托代理人：于立群。
原告（反诉被告）孙晓群与被告（反诉原告）陈亚宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月19日立案受理。审理期间陈亚宁提起反诉，本案由简易程序转换为普通程序进行审理，并组成合议庭，于2013年5月7日公开开庭进行了审理。孙晓群及其委托代理人刘伟、陈亚宁的委托代理人于立群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙晓群诉称：2012年11月24日，孙晓群与陈亚宁签订了西溪诚园一期知敬苑9幢1单元701室（以下简称701室）房屋的转让合同。合同约定陈亚宁将701室房屋及车位转让给孙晓群，房屋面积161平方米，转让价格567万元，孙晓群应在签订合同三日内将定金10万元支付给陈亚宁，在领取该房房产证规定期限前孙晓群将所有房款付清，陈亚宁负责办理房屋转让有关手续，任何一方如违反合同须向对方支付违约金30万元。2012年11月25日，孙晓群按照合同约定向陈亚宁交付了10万元定金。然而，2012年12月1日，孙晓群却收到陈亚宁发来的手机短信：“孙处：您好!不知道该怎么和您说，昨天老公出去没回来，今天下午到家跟我说他把房子卖了，先拿了150万元，上午已打给儿子那边的施工队，让我把钱马上退给您，真不好意思给您打电话，请您谅解，儿子公司急等钱用，家里我不管财权，老公实在是钱调不过头来，这边工程又不能停，所以是失信了，请将账号发给我，对不起！”孙晓群收到陈亚宁的短信后，立即与陈亚宁进行了电话沟通。在电话中，孙晓群问：房子真的卖掉了？陈亚宁答：真的卖了，150万元钱也打到儿子的装修公司了。孙晓群说：你们怎么可以这么做呢？陈亚宁说：我老公说，哪里钱付得快我就卖给谁。孙晓群指出，陈亚宁的这种行为属于“一房二卖”，陈亚宁单方解除与孙晓群签订的房屋买卖合同，已构成违约，须承担违约责任。陈亚宁则称：没有办法，房子确实已经卖掉了。孙晓群无奈之下，只好于次日（2012年12月2日）上午去西溪诚园另选房源，并得知该楼盘一期的房价已有不小提高，紧接着，西溪诚园开发商决定提高售房价格折扣，也就是说，该楼盘的房屋涨价了。2012年12月5日，孙晓群收到陈亚宁发的通知，在该通知中，陈亚宁不但出尔反尔，对自己之前曾经给孙晓群发短信单方解除合同的行为只字不提，反而以“该房已具备领取房产证的所有条件”为由，要求孙晓群在2012年12月7日前将该房屋的全部款项打入指定账号，否则陈亚宁有权单方解除房屋转让合同，并保留相关权利。2012年12月10日，孙晓群又收到陈亚宁的函，在这份函中，陈亚宁继续罔顾事实、颠倒黑白，拒不承认自己的违约行为，坚称该房屋仍然存在，自己完全具备履行合同的能力，要求孙晓群继续履行合同，否则将追究孙晓群法律责任。孙晓群认为，陈亚宁一房二卖、单方擅自解除合同行为已经构成根本性违约；陈亚宁明明知道自己违约在先，却颠倒黑白、罔顾事实，企图推卸责任、把违约责任强加给孙晓群，该行为性质十分恶劣；陈亚宁的违约行为以及违约之后的一系列行为证明其毫无诚信可言。故诉至法院，请求判令：1、陈亚宁退还孙晓群支付的定金20万元；2、陈亚宁向孙晓群支付违约金20万元；3、本案诉讼费由陈亚宁承担。陈亚宁答辩并反诉称：1、孙晓群诉请陈亚宁一房两卖、单方解约构成根本性违约与事实不符。2012年7月，陈亚宁欲转让701室，8月双方取得联络，因为该房子有按揭，陈亚宁要求孙晓群尽早付款。之后，孙晓群资金一直未落实。2012年10月10日，陈亚宁向孙晓群发送短信。2012年11月24日，双方签署了房屋转让合同。因为家中急需用钱，再加上此前孙晓群有4个月的拖延，陈亚宁夫妻发生了争执。2012年12月1日，陈亚宁将先生赌气的话发送了短信给孙晓群。后孙晓群的先生告知陈亚宁自己将房屋卖给他人的话其实都是气话，实际情况是自己借了几十万元高息支付了儿子工地上的工程款。于是陈亚宁马上和孙晓群联络，打电话发短信想同孙晓群约谈，孙晓群一直推托。无奈之下，陈亚宁于2012年12月4日发送了书面通知，以及此后又发送了3份通知，明确告知了孙晓群履行合同不存在障碍。孙晓群于2012年12月10日，12月17日回函明确已经另选房源。故，本案不存在陈亚宁一房两卖、单方解约的事实。陈亚宁夫妻因为儿子工地款上的争执，导致短信错发给孙晓群，使孙晓群产生错误认识，此后陈亚宁马上与孙晓群进行沟通。每一次均表明可以继续履行合同，不存在妨碍孙晓群购买目的的行为；2、孙晓群作为合同当事人，维持合同交易的稳定性，也是孙晓群应尽的义务之一。双方签订的合同性质属不动产买卖合同，孙晓群在收到短信之后，结合普通人的日常生活经验，孙晓群应当核实标的物是否存在，以及是否达到合同解除的条件。陈亚宁通过电话、短信、书面函件及时主动的表明了履行合同的决心和诚意。故，12月1日的短信，最终没有损害孙晓群的利益，没有妨碍孙晓群合同权利的实现。3、定金与违约金，孙晓群只能选择其一主张。陈亚宁明确要求继续履行，本案的合同履行并不存在障碍，而孙晓群拒绝，所以不应适用定金罚则。孙晓群也没有提供证据证明损失的产生，即便有损失，也只是银行利息的损失，故违约金数额过高，应予调整。综上，陈亚宁不存在一房两卖、单方解约的事实，孙晓群另行选房，属于违约，故孙晓群的诉讼请求应予驳回，并反诉要求孙晓群支付违约金30万元并承担本案全部诉讼费。针对陈亚宁的反诉，孙晓群答辩称：1、陈亚宁陈述2012年8月双方经介绍形成合意与事实不符。双方实际上是2012年11月才第一次见面。签约之前双方有过磋商，但并不能表明双方已经达成合议。陈亚宁自己也承认，在双方签订房屋转让合同之前，孙晓群是不确定百分百会购买其房屋的；2、陈亚宁陈述孙晓群一直以筹资为由推诿，陈亚宁一直等待付款达四个月有余不成立；3、陈亚宁将短信认为是夫妻之间的赌气话，孙晓群认为这绝非是赌气话，而是解除合同的单方通知。陈亚宁发函的目的就是掩盖之前要解除合同的事实，将责任反推给孙晓群，故要求驳回陈亚宁的反诉请求。孙晓群为支持其主张，提供以下证据材料：1、2012年11月24日签订的房屋转让合同，证明孙晓群向陈亚宁购买701室房屋。2、工商银行汇款凭证，证明孙晓群于2012年11月25日按照合同约定向陈亚宁交付了定金10万元。3、通讯费发票；4、（2012）浙杭西证民字第16288号公证书。证据3-4，共同证明陈亚宁以向孙晓群发送手机短信的方式，擅自单方解除了房屋转让合同。5、2012年12月4日，陈亚宁发给孙晓群的通知；6、2012年12月9日，陈亚宁发给孙晓群的“关于再次要求履行合同、付清房款等问题的函”；7、2012年12月14日，陈亚宁发给孙晓群的“关于履行房屋转让合同过程中的几个问题的函”；8、2012年12月25日，陈亚宁发给孙晓群的“复函”。证据5-8，共同证明陈亚宁出尔反尔，明明知道自己已单方擅自解除房屋买卖合同，却罔顾事实，企图推卸责任，把违约责任强加给孙晓群。9、2012年12月6日，孙晓群发给陈亚宁的“关于三天内支付30万元违约金，否则报警处理的函”；10、2012年12月10日，孙晓群发给陈亚宁的通知；11、2012年12月17日，孙晓群发给陈亚宁的函；证据9-11，共同证明孙晓群对陈亚宁的违约行为及之后的不诚信行为所作的书面回复。12、2013年3月7日，西溪诚园销售人员出具的情况说明；13、2013年1月30日签订的《浙江省商品房买卖合同》。证据12-13，共同证明由于陈亚宁违约，孙晓群不得不重新购房。陈亚宁为支持其主张，提供以下证据材料：1、2012年10月10日陈亚宁发给孙晓群短信的公证书，证明在房屋转让合同签署之前，双方就案涉房产的买卖事宜已经商议近三月有余。2、房屋转让合同，证明双方就案涉房产转让事宜所做的约定；3、2012年12月4日陈亚宁致孙晓群的通知；4、2012年12月9日陈亚宁致孙晓群“关于再次要求履行合同、付清房款等问题的函”；5、2012年12月14日，陈亚宁发给孙晓群的“关于履行房屋转让合同过程中的几个问题的函”；6、2012年12月25日，陈亚宁发给孙晓群的“复函”。证据3-6，共同证明陈亚宁四次致函给孙晓群，明确房屋未卖于他人，要求继续履行房屋转让合同。7、浙江省商品房买卖合同，证明陈亚宁、陈亮泽等与开发商签订701室的房屋买卖合同。8、中信银行个人购房借款合同，证明借款人陈亮泽向中信银行借款299万元用于购买案涉房产。9、中国银行借款借据及银行卡客户交易查询，证明为偿还案涉房产的按揭款，以陈亮泽名义向中国银行贷款270万元。10、中信银行杭州分行还贷通知书，证明陈亮泽于2012年12月14日提前还清贷款。11、预告登记注销证明，证明案涉房产抵押已经注销。12、退房协议，证明陈亚宁于2012年12月31日退房。13、网上银行清单，证明退房款5219981元于2013年1月5日汇入陈亚宁账户内。14、房价总账与借记卡账户交易明细，证明陈亚宁损失为633846元。15、中国移动通信客户详单，证明2012年12月1日，陈亚宁与孙晓群三次通话。根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院作如下认证：陈亚宁对孙晓群提供证据1-11的真实性无异议，本院予以确认。孙晓群提供证据12系证人证言，证人未到庭，不符合证据形式要件，本院不予采信。证据13系原件，本院予以确认。孙晓群对陈亚宁提供证据1-11、15的真实性无异议，本院予以确认。证据12、证据14中借记卡账户交易明细系原件，本院对真实性予以确认。证据13网上银行清单系网上打印件与证据12互相印证，本院予以确认。证据14中房价总账清单系陈亚宁单方制作，本院不予确认。综上认定的证据及当事人庭审陈述，本院认定事实如下：2009年12月，陈亚宁及其丈夫陈奇、儿子陈亮泽与浙江报业绿城房地产开发有限公司签订浙江省商品房买卖合同，以单价30843.14元的价格购买701室。合同约定面积为162.11平方米，交房时间在2012年11月30日前，买受人从《入伙通知书》规定的领房之日的次月起交纳物业管理费，出卖人在2013年2月28日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。2010年1月，陈亮泽与中信银行杭州分行签订个人购房借款合同，陈亚宁、陈奇作为共同抵押人在合同上签字。陈亚宁经人介绍认识孙晓群。双方通过电话协商房屋交易事宜。2012年10月10日，陈亚宁发手机短信给孙晓群，内容为“孙处：您好！不知您筹资情况怎样了，房子下个月将要交付，我老公很急，因再拖下去我又多支付了三个月的利息六万元，而且您还不一定百分百购我的房，我现在又是急着这笔钱周转，您看是否能先签个协议心里好踏实点？”2012年11月24日，孙晓群与陈亚宁第一次见面，孙晓群作为买方与陈亚宁作为卖方签订了房屋转让合同。合同约定陈亚宁将701室房屋及车位转让给孙晓群，房屋面积161平方米，转让价格567万元，孙晓群应在签订合同三日内将定金10万元支付给陈亚宁，在领取该房房产证规定期限前孙晓群将所有房款付清，陈亚宁负责办理房屋转让有关手续，自签订本合同起，陈亚宁支付给银行的该套房屋的按揭贷款利息，每月共计二万元及房屋所产生的物业费用，由孙晓群承担，任何一方如违反合同须向对方支付违约金30万元。2012年11月25日，孙晓群按照合同约定向陈亚宁交付了10万元定金。2012年11月26日起，西溪诚园一期知敬苑开始办理入伙交房手续，涉案701室定在11月30日下午。2012年12月1日，孙晓群收到陈亚宁发来的手机短信：“孙处：您好!不知道该怎么和您说，昨天老公出去没回来，今天下午到家跟我说他把房子卖了，先拿了150万元，上午已打给儿子那边的施工队，让我把钱马上退给您，真不好意思给您打电话，请您谅解，儿子公司急等钱用，家里我不管财权，老公实在是钱调不过头来，这边工程又不能停，所以是失信了，请将账号发给我，对不起！”孙晓群收到短信后，立即与陈亚宁进行了多次电话沟通和确认。2012年12月2日，陈亚宁要求与孙晓群面谈。2012年12月3日，孙晓群委托女婿和陈亚宁的儿子商谈，孙晓群方要求陈亚宁支付违约金。2012年12月4日，陈亚宁发函给孙晓群，明确涉案房屋已具备领取房产证的所有条件，要求孙晓群方必须在2012年12月7日前付清房款，逾期将解除合同。2012年12月6日，孙晓群回函给陈亚宁，指出陈亚宁已经在12月1日单方解除合同，应支付30万元违约金，既然房屋已卖他人、得款150万元，现在却要求孙晓群付款557万元，其行为已涉嫌诈骗。2012年12月9日，陈亚宁第二次发函给孙晓群，明确房屋仍然存在、完全具备履行合同能力，要求孙晓群继续履行合同，三天内不付清款项，则立即解除合同，追究相关法律责任。2012年12月10日，孙晓群发通知给陈亚宁，再次指出陈亚宁违约的事实，并说明12月2日去西溪诚园另选房源，楼盘房价折扣已经提高造成实际损失，并重申了陈亚宁须承担违约责任的要求。之后，陈亚宁于2012年12月14日提前还清了银行按揭款，并再次发函给孙晓群。孙晓群于2012年12月17日进行了复函。2012年12月19日，陈亚宁等注销了房屋抵押权预告登记。2012年12月25日，陈亚宁第四次发函给孙晓群。之后，陈亚宁方办理了退房手续。2013年1月30日，孙晓群另购了西溪诚园的其他房屋，合同单价为35414.4元／平方米。2013年3月19日，孙晓群向本院起诉，要求判如所请，陈亚宁提起反诉。
本院认为：2012年11月24日孙晓群与陈亚宁签订的房屋转让合同系当事人真实意思表示，对各方均有约束力，应作为处理本案纠纷的合同依据。2012年12月1日陈亚宁发给孙晓群的短信，从时间上看，发于开发商对西溪诚园开始交房的关键时期。从内容来看，涉案房屋已卖于他人，陈亚宁要求解除合同，退还定金的意思表示明确。故该短信并不是发出协商的要约，而是单方的解除合同的通知行为。孙晓群收到后，作为买受人当即进行电话核实和确认，孙晓群之后并委托他人就违约金问题与陈亚宁进行协商。陈亚宁未提供充分证据证明短信内容属于错发，其之后要求孙晓群三天内付清款项的发函内容与房屋转让合同关于“在领取该房房产证规定期限前孙晓群将所有房款付清”的约定也并不相符。故本院对陈亚宁主张短信内容属于错发、通过发函已经撤销短信的抗辩意见，不予采纳，对其反诉请求，亦不予支持。2012年12月1日陈亚宁发给孙晓群的短信行为属于单方解约行为，其明确表示将不履行合同义务，对作为合同相对方的买受人孙晓群产生重大影响，以致孙晓群立即采取另找房源的自救行为，故孙晓群有权要求陈亚宁承担相应违约责任，陈亚宁对收取的定金应当双倍返还。孙晓群并未提供有效证据证明超过定金部分尚有其他损失，其在主张定金的同时，还主张违约金，本院对其违约金的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十一条、第六十条、第九十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，第一百零八条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、陈亚宁于本判决生效后十日内双倍返还孙晓群定金200000元。
二、驳回孙晓群的其他诉讼请求。
三、驳回陈亚宁的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7300元，由陈亚宁负担，于本判决生效之日起十日内交付本院。反诉案件受理费减半收取2900元，由陈亚宁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 卜 亮
人民陪审员 王静芳
人民陪审员 王友瑞
二〇一三年七月十五日
书 记 员 黄燕美 来源：百度“”