陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）西民二终字第01285号上诉人（原审原告）肖凤静，无业。委托代理人王千，陕西博硕律师事务所律师。委托代理人姚恒峰，陕西博硕律师事务所律师。上诉人（原审原告）王强，西安中兴通讯股份有限公司员工。委托代理人王千，陕西博硕律师事务所律师。委托代理人姚恒峰，陕西博硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陕西兄弟置业有限公司；住所地西安市雁塔区雁塔西路161号B座406号。法定代表人邱俊，该公司董事长。委托代理人白静江，男，1976年10月7日出生，汉族。
上诉人肖凤静、王强因商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2012）灞民初字第02709号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人肖凤静的委托代理人王千、姚恒峰，上诉人王强及委托代理人王千、姚恒峰，被上诉人陕西兄弟置业有限公司的委托代理人白静江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，2009年6月22日肖凤静、王强与陕西兄弟置业有限公司签订商品房买卖合同，约定肖凤静、王强购买陕西兄弟置业有限公司开发的沁水新城二期第35幢2单元20803号房屋一套，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后肖凤静、王强支付购房款515037元。2010年2月27日肖凤静、王强接收房屋。2012年9月26日，肖凤静、王强诉至西安市灞桥区人民法院称，2009年6月22日肖凤静、王强与陕西兄弟置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定肖凤静、王强购买陕西兄弟置业有限公司开发的位于西安市长乐东路2号“沁水新城二期”第35幢2单元20803号商品房，合同签订后肖凤静、王强向陕西兄弟置业有限公司支付了全部房款515037元，履行了全部合同义务。2010年2月27日陕西兄弟置业有限公司向肖凤静、王强交付了所购房产。合同第十五条约定，陕西兄弟置业有限公司应当在商品房交付使用后365日内为肖凤静、王强办理房屋所有权证书，陕西兄弟置业有限公司至今未履行上述合同义务。现请求法院判令：1、陕西兄弟置业有限公司将办理商品房（沁水新城二期35幢2单元20803号）权属登记需要由陕西兄弟置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案，并配合肖凤静、王强办理产权登记、取得权属证书等全部手续；2、陕西兄弟置业有限公司向肖凤静、王强支付违约金5150元；3、本案诉讼费由陕西兄弟置业有限公司承担。陕西兄弟置业有限公司辩称，其已按合同约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，由于政府机构搬迁，导致部分资料丢失，其并未违约，不应承担违约责任。肖凤静、王强未受到损失，肖凤静、王强主张的违约金过高，应适当降低。原审法院认为，肖凤静、王强与陕西兄弟置业有限公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效合同，双方应按合同的相关约定履行各自的义务，并承担相应的责任。肖凤静、王强已按照合同约定履行了支付购房款的义务，陕西兄弟置业有限公司亦应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。陕西兄弟置业有限公司未在合同约定的期限内办理权属登记备案手续，属违约行为，故应承担相应的违约责任。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案肖凤静、王强在庭审中未提交因迟延办理权属登记而给自己造成实际损失的证据，故陕西兄弟置业有限公司要求对违约金适当予以减少，依法予以准许，肖凤静、王强要求陕西兄弟置业有限公司支付违约金的诉讼请求部分予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，遂判决：
一、本判决生效后90日内陕西兄弟置业有限公司将需由其提供的为肖凤静、王强办理沁水新城二期第35幢2单元20803号房屋的权属证书的资料报产权登记机关备案。
二、本判决生效后15日内陕西兄弟置业有限公司给付肖凤静、王强违约金1545元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。本案案件受理费150元，原告已预交由被告负担，于判决生效后15日内直接给付原告。宣判后，肖凤静、王强不服，向本院提起上诉认为：陕西兄弟置业有限公司的逾期办证给肖凤静、王强造成的损失超过合同约定，一审法院认定双方合同合法有效，又不合理地大幅度减轻陕西兄弟置业有限公司的合同义务错误。一审法院置《合同法》第四十一条关于对格式条款的理解发生争议的法律规定于不顾，对格式条款作出了有利于提供条款一方的变通解释，豁免陕西兄弟置业有限公司的合同义务，有失公允。一审法院要求上诉人提交实际损失的依据不合理，不公平的在双方当事人之间分配举证责任。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第二项，依法改判被上诉人支付上诉人违约金5150元；本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。陕西置业有限公司二审辩称，原审法院认定事实清楚，降低违约金数额符合法律规定，二审法院应维持一审判决。
经审理查明，原审法院认定的事实属实。
本院认为，肖凤静、王强与陕西兄弟置业有限公司签订的商品房买卖合同符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为有效，双方应依约履行义务、承担责任。本案买卖合同之标的物房屋已实际交付使用。本案争议的焦点是：陕西兄弟置业有限公司主张逾期办证违约金约定过高，是否应当降低合同约定的违约金数额。根据《合同法解释（二）》第二十九条第一款的规定，在陕西兄弟置业有限公司主张逾期办证违约金约定过高，请求予以减少的情况下，人民法院应以逾期办证给肖凤静、王强造成的实际损失为基础，并根据公平原则和诚实信用原则，综合案件的实际情况作出衡量，而本案中逾期办证造成的损失，肖凤静、王强并未提供相应证据予以证明，原审法院依据《合同法解释（二）》第二十九条第一款的规定进行裁判并无不妥；故肖凤静、王强认为原审法院降低违约金赔偿数额有失公允的主张，本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元（肖凤静、王强已预缴），由肖凤静、王强承担。本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
审 判 员 肖 勇
代理
审判员 王慧芳二０一三年七月十五日
书 记 员 吕益玲 关注公众号“”