广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）南市民一终字第888号
上诉人（一审被告）：南方黑芝麻集团股份有限公司。
法定代表人：韦清文。
委托代理人：卢涛。
委托代理人：毛延挥。
被
上诉人（一审原告）：甘铭。
委托代理人：甘浩林。
委托代理人：柳倍妮。
上诉人南方黑芝麻集团股份有限公司（以下简称南方黑芝麻集团）因与被上诉人甘铭商品房买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年4月16日受理后，依法组成合议庭，并于2012年5月16日公开开庭审理了本案。上诉人南宁黑芝麻集团的委托代理人卢涛，被上诉人甘铭的委托代理人甘浩林、柳倍妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院
经审理查明：2004年11月15日，甘铭（买受人）与南方黑芝麻集团前身广西斯壮股份有限公司（以下简称斯壮公司）（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：1、甘铭向斯壮公司购买位于南宁市民族大道延长线凤岭北侧斯壮平安家园第16幢C06号房，该商品房的用途为杂物房，该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积为26.3平方米，其中，套内建筑面积25.16平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积1.14平方米，按套计算，该商品房的总价款为75000元；2、出卖人应于2005年7月28日前将经验收合格的前述房屋交付买受人使用，如发生不可抗力且出卖人在发生之日起20日内告知买受人、施工中遇异常困难及重大技术问题不能及时解决、其他非出卖人可控制因素造成的工期延误等原因造成的工期延误，出卖人可据实延期；3、出卖人逾期交房的违约责任：（1）、逾期不超过90日，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的日万分之一支付违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金。甘铭依约向南方黑芝麻集团付清了房款75000元，出卖人的商品房预售许可证号为南房预字（2004）第083号，双方签订的《商品房买卖合同》已在南宁市房屋产权交易中心办理了合同备案登记，现合同约定买卖的房屋已施工完毕，由于南方黑芝麻集团未依合同约定向甘铭交付房屋，甘铭遂诉至法院，请求依法判处：1、南方黑芝麻集团应当继续履行甘铭于2004年11月15日与广西斯壮股份有限公司所签订的有关购买平安家园16号楼杂物房单元C06号房的《商品房买卖合同》，向甘铭交付价值为7.5万元的杂物房，按每日万分之一支付逾期违约金（到2012年5月1日止为19470元）；2、本案的诉讼费由南方黑芝麻集团承担。另查明：本案争议房屋，是以案外人谭继智、李勇、雷晓曦三人为代表的200多位购房意向人与原斯壮公司签订《定向供应商品房商业项目协议书》及两份补充协议后，原斯壮公司按照双方协议约定的地点、户型、价格幅度签订商品房买卖合同并开发建设。2007年1月10日，广西南方控股股份有限公司更名为广西南方食品集团股份有限公司。2012年4月18日，广西南方食品集团股份有限公司更名为南方黑芝麻集团股份有限公司。本案审理过程中，位于南宁市民族大道延长线凤岭北侧斯壮平安家园第16幢C06号房于2012年5月1日具备交房条件。甘铭撤回要求南方黑芝麻集团协助申请办理房屋所有权证的诉讼请求。一审法院经审理认为：甘铭与原斯壮公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，是合法有效的合同，对合同双方均具有法律约束力，双方应依约履行。关于本案是否属于人民法院民事案件受案范围的问题，《广西斯壮股份有限公司与谭继智、李勇、雷晓曦等户定向供应商品房商业项目协议书》中约定：“本协议所指的定向开发商品房系乙方代表的约200名购房置业自然人所预先认购的200套商品房，认购地点应位于南宁市埌东区域并经乙方认可。甲方将上述所开发的商品房按双方约定的购房价格、面积、户型，并向乙方出售的形式开发建设”，该定向协议已明确买房人按照约定的价格向开发商预先认购特定区域内开发的特定户型、面积的商品房。双方签订房屋买卖的合同名称、内容以及原斯壮公司报建、办证和经取得预售许可证后出售房屋、双方所签订的《商品房买卖合同》经房屋产权登记部门办理商品房买卖合同备案登记、买受人向财政部门缴交契税等，均符合商品房买卖的特征，甘铭与南方黑芝麻集团之间形成的是普通商品房买卖合同关系而不属福利性分房的关系，属于平等主体间的民事法律关系，故本案属于人民法院受理案件的范围。关于建材价格上涨是否属于情势变更的问题，原斯壮公司与甘铭签订《商品房买卖合同》，约定按每平方米1710元的价格将房屋出售给甘铭，属于商业行为，原斯壮公司作为房地产开发公司从事商业活动，在签订合同时应已充分评估市场风险，并且应能充分预见建材价格随时会有变动，从而可能给经营带来商业风险，因此，建材价格的上涨，并不属于不可归责于南方黑芝麻集团的因素，南方黑芝麻集团应自行承担建材价格上涨风险，故南方黑芝麻集团的该辩解意见，一审法院不予采信。综上所述，南方黑芝麻集团未在合同约定的期限内向甘铭交付房屋，构成违约，应当承担违约责任，故甘铭要求南方黑芝麻集团按照合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求符合法律规定，予以支持。现诉争房屋已于2012年5月1日具备交房条件，且甘铭对此无异议，故违约金计算方式：以75000元本金为基数，从2005年7月28日起按日万分之一标准计付至2012年5月1日止。此后因南方黑芝麻集团仍不交付商品房产生的逾期交房违约金，甘铭可待其发生后另行主张权利。关于甘铭要求南方黑芝麻集团支付逾期交房违约金是否已经超过诉讼时效的问题，甘铭与原斯壮公司签订合同约定应于2005年7月28日前将经验收合格的商品房交付给甘铭使用，但南方黑芝麻集团至今未交付房屋的行为一直处于持续状态，故本案并未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，一审法院
判决如下：南方黑芝麻集团应向甘铭支付逾期交房违约金（违约金计算：以75000元为基数，从2005年7月28日起按每日万分之一标准计付至2012年5月1日）。一审案件受理费1081元，由南方黑芝麻集团负担。此款已由甘铭预交，由南方黑芝麻集团在履行本案债务时一并支付给甘铭。
上诉人南宁黑芝麻集团不服一审判决，上诉称：
一、本案“斯壮平安家园”项目工程是按照2002年正常的成本价格以职工集资形式为单位职工定向开发的集资房（以下简称定向开发），一审法院认定是商品房买卖是错误的。1、从开发的目的来看，本案是定向开发性质。“斯壮平安家园”项目是原斯壮公司重组改制前为定向开发的带有单位福利性质的住宅项目，当时是为了解决单位职工的住房困难问题，不以盈利为目的，以房屋的建造成本价格定向为单位职工建造的。斯壮公司职工认购118套住房后，尚剩200套住房。因此，为了降低开发成本，斯壮公司决定向平安保险公司的员工集资定向开发200套住宅。虽然，平安保险公司员工不属于斯壮公司，但也不能改变涉案房屋定向开发的性质，平安保险公司员工享受的购房福利性价格与原斯壮公司员工是相同的，集资建房与商品房买卖有两个重要区别：一是对象，二是价格。“斯壮平安家园”对象就是斯壮公司与平安公司的员工，是特定对象；价格就是成本价，与市场价相差悬殊。由于斯壮公司是国有控股上市公司，既不允许国有资产的变相流失，也要确保千万股民的利益不受损害，斯壮公司明确了项目开发必须要做到保本不亏。2、从工会文件来看，足以证明涉案房屋是定向集资开发。斯壮公司工委文件《关于广西斯壮平安家园选房的通知》第一条规定分配住房按三个小组进行：公司领导班子，面积为160㎡以上；公司中层管理人员，面积为120㎡以上；公司员工面积为100㎡以上；第三条规定：按高级领导、中层干部、普通员工三档抽签选房；第四条第1款规定：斯壮平安家园职工住房是按照斯壮公司关于改善和提高职工住房福利的原则来集资建设的；该条第9款：购房员工须依据平安项目组有关规定配合执行，若有争议由平安项目组、工会和购房员工三方共同协商解决，协商不成可按公司有关规定执行解决。3、从三份定向开发协议的内容来看，涉案房屋是定向开发。2002年4月20日斯壮公司与平安保险公司200户职工共同委托的谭继智、李勇、雷晓曦三位代表签订了《广西斯壮股份有限公司定向供应商品房商业项目协议书》（以下简称定向协议书），约定均价按1600元／㎡元执行。同年9月2日，双方签订《广西斯壮股份有限公司定向供应商品房商业项目协议补充协议书》［以下简称补充协议（一）］，约定均价由1600／㎡元，调价至1700元／㎡。2004年4月7日，双方又签订了《补充协议书（二）》，对定向开发合同做了非常详尽的修改。为了给业主办理房产证备案手续，根据上述三份定向协议的约定，双方于2004年7月又签订了《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》的内容实际上就是三份定向协议的内容，是基于当时的政策以“商品房名义”报建的。一审法院完全把三份定向协议与《商品房买卖合同》割裂而认定合同的性质和内容，没有事实与法律依据，应当根据合同的实际内容与本质来认定，而不能只看合同的表面和形式。因此，涉案房屋不是真正意义的商品房。4、从房屋的价格来看，涉案房屋价格相比于同地段其他房屋价格要低很多，因此可认定涉案房屋是定向集资开发的，故本案依法不应由人民法院受理。
二、当事人在订立合同以后，因不可归责于双方的原因而发生情势变更，致使合同存在的基础发生动摇或丧失，且导致当事人利益严重失衡时，依据诚实信用原则，应当允许当事人变更和解除合同。本案中，双方签订《定向开发协议》后，在工程施工期间，建材价格急剧增长，使房屋建造成本急剧增加，南宁黑芝麻集团可以依据诚实信用与公平原则要求变更合同的价格条款。1、本案项目在施工过程中，发生了情势变更和不可抗力。本项目集资房均价仅1700元／㎡，是根据2002年4月签订定向协议时正常的建材市场价格核算出来的房屋成本价格。但是，项目在施工过程中，遇到国家建材价格大幅度急剧上涨，导致建造成本急剧增加。2、南宁黑芝麻集团无力承担因建材急剧上涨而增加的建造成本。在建材价格急剧上涨导致房屋建造成本随之急剧增加的严峻情况下，南宁黑芝麻集团与施工方想尽一切办法节约建造成本。但是，建材市场的变化之大出乎意料，南宁黑芝麻集团根本无法承受这些与日俱增的建造成本，南宁黑芝麻集团迫不得已于2005年5月20日和6月16日先后两次向业主发出《关于斯壮平安公司家园项目补收预算外建造成本费用的通知》，要求：业主在6月30日前按建筑面积每平方米补交191.50元预算外建造成本费用，逾期不补交者，视为解除购房合同，如果置业户不补交，则工程由于无钱支付工程款将导致工程停工。最终，由于业主不愿意补交成本费用，工程于2005年9月被迫停工。3、如果继续履行合同，南宁黑芝麻集团的利益将严重失衡。本案中，如果按照均价1700元／㎡的价款继续履行定向开发协议和商品房买卖合同，建材上涨导致额外增加的建房成本由南宁黑芝麻集团单方承担的话，那么，对南宁黑芝麻集团来说是显失公平的，南宁黑芝麻集团的利益将严重失衡，理由：一是该房屋开发时均价1700元／㎡本身就远远低于北侧的东景花园、水电局职工集资房的均价2400—2500元／㎡，这一价格在南宁市是绝无仅有的，1700元／㎡的价格甚至低于处于很偏僻地段的同期开发的南宁市经济适用房价格；二是该项目的房屋2007年的市场均价达4800元／㎡，2007年底突破了5000元／㎡，现在的价格更不用说了。对于业主来说是利益的成倍暴涨，但是对于南宁黑芝麻集团来说，则要背负巨大亏损。综上所述，本案中建材价格急剧上涨的情势是不可预见的，不可避免的，如果按原合同继续履行，对南宁黑芝麻集团来说显失公平。据此，一审法院将情势变更认定为开发商应当预见的商业风险这显然是认定事实错误，适用法律不当。
三、本案当事人明确约定了对房屋价格条款予以变更的情形。根据《补充协议书（一）》第十条“…在达成本协议后，非不可抗力因素或其它法定事由不得变更，一方违约后，应向对方承担违约责任，违约责任按主协议及甲方与各自然人签署的房地产买卖合同执行”。据此，从反面可得出“如果发生不可抗力因素或其它法定事由，当事人双方可以变更合同”之结论。这是当事人的真实意思表示，因此，南宁黑芝麻集团请求合理变更合同价格条款有“合同依据”。
四、本项目开工建设后，政府有关部门相继出台了一系列的建筑施工强制性法规及政策文件，致使工程在建设过程中成本大幅度增加，这是导致南宁黑芝麻集团合理变更合同价款的法律依据和事实依据。但是2002年签订的《定向协议书》约定的1700元／㎡，价款并没有包括这些增加的成本费用。工程要通过竣工验收，就必须执行新政策、新文件，如根据南宁市建设局南建管（2004）55、56、59号，广西建设厅桂建质字（2004）8号，广西区物价局桂价格字（2004）70号等文件导致增加以下费用：①各户内的供电及供水管线设施费用；②每栋楼各单元主入门加装对讲防盗门铃系统工程费用；③工程验收时对建筑材料、土壤中氨浓度、塑钢窗、安全玻璃及住户室内空气环境等进行试验及检测的费用；④民用建筑工程用电户交缴的用电一次性电贴费及一户一表安装费等。这些费用不在1700元／㎡成本价格之内，应当由业主承担。
五、一审法院认定南宁黑芝麻集团承担因建材价格大幅度急剧上升导致房屋建设成本增加的全部责任，同时判决南宁黑芝麻集团承担逾期交房的违约责任，这是认定事实错误，适用法律不当的“双重惩罚”判决。业主不同意补交或不足额补交房屋预算外成本价款，违约在先。本案在发生不可抗力因素后，南宁黑芝麻集团根据《补充协议（一）》第十条的约定，要求业主按建筑面积每平方米补交191.50元预算外建造成本费用，即使本案业主交了6000元，也只交了应补交款项的一小部分。显然，这是业主违约在先，没有履行补交建房成本款项的义务。因此，根据《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外”之规定，南宁黑芝麻集团基于本案发生了不可抗力这一客观事实因而不承担逾期交房的违约责任。
六、根据当事人的约定及发生不可抗力的法定事由，应解除合同。1、当事人约定了解除合同的情形。《定向协议书》第十条第2款“…逾期6个月，视为甲方无力履行；甲方须按本协议第九条第5款的约定退赔…”。因此，既然业主诉称自2005年5月起就构成逾期交付的话，那么合同至今已逾期五年多，甲方即南宁黑芝麻集团有权请求解除合同。2、法定解除合同。根据《合同法》第九十四条之规定，本案因发生不可抗力致使在保本不亏前提下，按均价1700元／㎡定向开发福利房的目的根本不能实现，南宁黑芝麻集团请求解除合同。
七、一审法院认定违约行为一直处于持续状态，诉讼时效未过是错误的。甘铭主张违约金起算时间是2005年5月28日，那么其应当在二年的时间内主张权利，本案起诉时已过了五年，诉讼时效早已过。一审法院认定南宁黑芝麻集团违约行为一直处于持续状态，未超过诉讼时效是错误的。综上所述，请求二审法院依照法律撤销一审判决，改判驳回甘铭的起诉或驳回诉讼请求，或解除双方的商品房买卖合同。
被上诉人甘铭答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本案争议焦点：
一、双方合同所涉房屋的性质是商品房还是定向开发集资建房？是否属人民法院民事案件受理范围？本案是否超过诉讼时效？二、南宁黑芝麻集团逾期交房应否承担违约责任以及如何承担违约责任？双方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提交新证据，且对一审查明的事实均无异议。二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：
一、关于双方合同所涉房屋的性质是商品房还是定向开发集资建房的问题。首先，甘铭不是南宁黑芝麻集团的员工。其次，从双方签订的协议的内容来看，合同的标的物就是商品房。再次，从涉案房屋的报建到登记备案及契税的交纳都是按照商品房的要求来进行的。故本案双方之间的法律关系应为基于双方签订的《商品房买卖合同》而成立的商品房买卖合同关系，本案属于人民法院的受理范围，人民法院有管辖权。
二、关于南宁黑芝麻集团逾期交房的行为是否存在情势变更或不可抗力的事由，应否承担违约责任以及如何承担违约责任的问题。双方是在自愿平等前提下签订合同，约定了房屋的价格。南宁黑芝麻集团在签订合同时应预见到建材价格的波动，并承担相应的风险。因此，南宁黑芝麻集团关于建材价格上涨属情势变更的主张，本院不予支持。另，南宁黑芝麻集团并没有充分证据证明其逾期交房是由于政府行为等不可抗力造成的，一审判决认定其未按合同约定按期交房已构成违约并应按照合同约定向甘铭支付逾期交房违约金是正确的。
三、关于甘铭的诉请是否已经超过诉讼时效问题。双方签订的《商品房买卖合同》中违约条款约定，南宁黑芝麻集团逾期交付房屋超过90日的，应自合同约定的交付期限第二日起至实际交付之日止，按已付房款的每日万分之一支付违约金。因南方黑芝麻集团至今一直未能向甘铭交付具备法定交付条件的房屋，该行为一直处于持续状态，甘铭请求逾期交房违约金之诉讼时效并未起算，故一审判决认定本案的起诉并未超过诉讼时效正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，本院予以维持。上诉人南方黑芝麻集团的上诉理由不成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2162元，由上诉人南方黑芝麻集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 黄敏俊
代理
审判员 陈 扬
代理
审判员 李昌明
二〇一三年七月十五日
书 记 员 骆春利附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 更多数据：搜索“”来源：