南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2012）六沿民初字第207号原告王永丰，男，1949年3月2日生。委托代理人杨小琴。被告张恒国，男，1969年8月28日生。
原告王永丰诉被告张恒国返还原物纠纷一案，本院于2012年1月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。期间本案曾因等待其他案件的处理结果而中止审理。原告王永丰的诉讼代理人杨小琴、被告张恒国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王永丰诉称：原被告于2010年12月7日签订房屋租赁合同，约定被告于2011年1月1日至同年12月31日承租原告的四间门面房。合同即将到期时，原告多次上门催促被告签订2012年的租赁合同，被告未作明确表示；合同到期后，原告书面告知被告如无意续租将终止租赁关系，被告仍不予理会，且不再交纳2012年的租金，故起诉要求：①收回出租房屋，②恢复私自拆除的承重墙，③被告根据合同约定按逾期天数支付双倍赔偿违约金。
被告张恒国辩称：1、原告没有证据证明与被告签订过租赁合同，被告只是与刘某签订过租赁合同，原告没有证据证明刘某是其代理人；2、原被告间既没有租赁合同，就不存在原告所说的“终止租赁关系，收回出租房屋，也不存在双倍赔偿”；3、本案与被告起诉原告和瑞凯房地产开发公司侵权（侵犯优先购买权）赔偿案有牵连，故请求驳回原告的诉请。
经审理查明：2010年12月7日，被告张恒国与案外人刘某签订三份房屋租赁合同，约定自同年1月1日至12月31日止，被告从刘某处分别承租本区XX路131号、133号、135-137号门面房4间（以下称诉争房屋），各合同对应的租金分别为9600元/年、9600元/年和19200元/年（以上租金均不含税），于签约时一次性交清，如双方同意继续租赁房屋，被告应在次年12月10日前与刘某（即甲方）签订合同并交清租金，逾期不交房租刘某可以收回该房屋。此外，该合同还约定：被告向刘某缴付保证金2000元/间/年，承租期满或依法解除合同时，刘某用于抵除被告短缺的租金、水、电费，损坏结构设施的赔偿费以及其他违约造成的违约金；保洁费60元/间/年，与租金同时交付；水电费由被告承担；被告不得转租、转借承租房屋，如有此现象发生刘某有权终止租赁合同；被告不得随意改变所租房的结构，确因经营需要改动房屋……，须征得刘某书面同意；租赁期满，被告应如期交还所租刘某房屋，如逾期归还，则每逾期一天应向刘某支付原日租金的两倍违约金；等等。同日，被告出具承诺书，记明：“现有本人张恒国承租的XX路131号、133号，目前转租他人使用，本人现承诺此二间门面房从2011年1月1日起收回，自己经营且经营期间不转租。本人如违反以上承诺，本人与出租方签的房屋合同无效。出租方有权处理现有XX路131号、133号门面房……”。该承诺书及以上三份租赁合同，均附盖了被告的“南京恒国装饰工程有限公司”印章。但被告并未按前述承诺收回其转出租的房屋。2011年8月1日，被告从案外人陶发义处转承租了同一地段139号门面房，租期至同年12月31日止。此后，被告拆除了137号门面房与139号门面房之间的隔墙。至2011年底，被告因嫌出租方新一年增加租金过高而拒绝签订合同和交纳2012年以后的租金，并持续占有使用诉争房屋至今。2011年12月31日原告以门面房房东名义，通过张贴书面公告方式催告各承租户在限定期限内签订2012年租赁合同并交清租金，否则收回房屋；2012年1月2日，原告再次催告各承租户终止合作关系、收回房屋，限定于同月8日清空房屋、办理交接手续，但被告不予理睬。另查明，被告或以其公司名义最早于2005年开始承租使用诉争房屋，2007年将131号和133号房屋分别转出租给刘某某和夏某某使用，并从中每月获利200元/月，其先后与南京XX房地产开发有限公司和时长宏签订过房屋租赁合同。又查明，2010年7月28日，原告王永丰因购买行为从南京XX房地产开发有限公司过户取得诉争房屋的所有权，其房屋包括XX路129号、131号、133号、135号、137号和139号。诉讼中，被告否认与原告间建立了租赁合同关系。以上事实，有原被告陈述、宁房屋权证六转字第263XXX号和263X**号房屋所有权证、房屋租赁合同、公告、陶某某的收条为证。
本院认为：原告作为诉争房屋的所有权人，有权将该房屋出租给他人或委托他人出租，也有权向任何无权占有人追回该房屋。被告于2011年1月1日至同年12月31日期间占有使用诉争房屋，有与刘某签订的租赁合同为依据，该依据因为原告同意而具有合法性，故被告在此期间为合法占有。原告对被告租用房屋行为的认可，并不表明其当然可以成为合同相对方（即出租人），被告在诉讼中否认与原告间存在合同关系，且双方间又存有优先购买权争议，即已否定了双方建立合同关系的可能性，所以原告不能行使刘某所签合同中的权利，但是这不妨碍原告依法行使房屋所有权。被告在其承租房屋期间，将部分房屋转租给他人使用，违反了其与刘某的合同约定。被告于2012年1月1日后继续占有使用诉争房屋，缺乏合法依据，为无权占有，其无任何正当理由不返还承租房屋且无偿、持续占有使用该房屋，因此，原告要求其返还诉争房屋，本院予以部分支持。因原被告之间不存在既有的租赁合同关系，故原告的返还请求，仅限于被告实际占有使用的房屋，即XX路135号、137号和139号门面房（但本案诉求中又不包含139号）。被告未经原告或出租人同意即自行拆除137号门面房与139号门面房之间的隔墙，应当恢复原状。被告在无权占有诉争房屋期间，应当支付相应使用费用。原告要求被告依照（刘某所签）合同约定支付双倍违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。相关占有使用费，原告可另案诉讼。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、第四百零三条第一款的规定，
判决如下：
一、张恒国在本判决生效后30日内，恢复XX路137号与139号门面房之间的隔墙，并将其实际占有的XX路135号、137号二间门面房返还给王永丰。
二、驳回王永丰要求张恒国返还XX路131号、133号门面房以及支付双倍违约金的诉讼请求。案件受理费80元，由张恒国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定，同时应按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向南京市中级人民法院预交相应的上诉案件受理费。南京市中级人民法院的开户行：农行鼓楼分理处，帐号：033401059040001276。
审 判 长 金 鑫
人民陪审员 李国和
人民陪审员 牟新群
二〇一三年七月十五日
书 记 员 滕宏清 来自：