广西壮族自治区临桂县人民法院民 事 判 决 书（2013）临民初字第31号原告姚某，女，19＊＊年＊月＊＊日生，回族，住临桂县碧园印象桂林＊＊栋＊＊单元＊＊室。原告陈某某，男，19＊＊年＊月＊＊日生，汉族，住北京市丰台区马家堡西路＊＊号东亚＊＊号三环＊＊号楼＊＊室。被告桂林市临桂县＊＊房地产开发有限公司，住所地临桂县西城北大道东侧。法定代表人梁某，董事长。委托代理人姚建才，广西金桂律师事务所律师。
原告姚某、陈某某与被告桂林市临桂县＊＊房地产开发有限公司（以下简称＊＊房产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年12月11日受理后，依法组成由
审判员杨华担任
审判长，
审判员唐国军、
人民陪审员侯有喜参加的合议庭，于2013年4月10日公开开庭审理了本案。
书记员粟春平担任记录。原告姚某、陈某某、被告＊＊房产的委托代理人姚建才到庭参加诉讼。本案经院长批准延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告姚某、陈某某诉称，二原告于2009年8月8日与被告签订了《商品房买卖合同》，二原告购买被告开发建设的时代香耕苑118幢2号房一套。建筑面积374.56㎡，1850元／㎡，总价款692936元。合同约定，被告应该在2010年7月15日将验收合格的上述房屋交付原告使用，逾期超过90日自上述交房期限的第二日起至实际交付之日止，按日支付已交房价款万分之二的违约金。原告按合同约定交付了房款，被告通知交房后，原告于2010年10月30日付清了购房款100000元，还重复交办证费1000元，之后要求被告按合同约定交房，被告却向原告出具了一份《交房须知》和《时代香耕苑应交费用明细》，要求原告另行支付28433元其他费用，才能办理交房手续。原告提出应按合同约定交房，合同没有约定的上述费用再协商解决，但被告一直拒绝交房。原告认为，上述超出合同约定的费用，被告应在交房后与原告另行协商，被告以此违反合同拒绝交房，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。因此，请法院判决被告交房并支付逾期违约金118152元，返还多收取的办证费1000元。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、商品房买卖合同，证明原告履行了合同约定的义务，约定的房款已交齐，但被告未按合同约定交房，构成违约；2、销售不动产发票3单、代收费收据2单，证明原告付房款的时间和金额及交纳了契税等费用；3、桂林晚报刊登的通知，证明被告通知交房的时间；4、交房须知，附应交费用明细表，证明被告要求原告交齐所谓配套费后才能办理交房手续；5、业主验房表，证明原告多次要求售房的事实；6、物业费催缴通知书，证明被告向原告催缴物业费。被告＊＊房产辨称，被告已按期发出收房通知，由于接房的房主少，被告发出通知要求业主支付改变设计后的款项及按2009年6月6日合同收取费用，包括物业管理费，但原告拒绝支付，原告的诉请与团购小组签订的合同有冲突，请驳回原告的诉讼请求。被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、团购商品房协议书，证明原告以团购的方式购买被告开发的碧桂园商品房，团购户的各项要求应通过团购领导小组向被告提出，不得直接向被告提出；2、签名名单，证明原告系团购成员，应遵守团购小组与被告订立的各项协议；3、协议，证明团购小组改变设计，双方约定变更设计后增加的费用，如团够户拒不支付，被告不予办理交房手续；4、商品房买卖合同，证明原告向被告购买时代香耕苑第118幢2号房；5、交房通知，证明被告在桂林晚报刊登公告，告知业主办理接房手续；6、协议书，证明时代香耕苑小区实行物业管理，别墅按1元／平方米收取；7、前期物业管理合同，证明被告委托时代物业管理公司收取物业管理费。经过开庭质证，原告对被告提供的证据1的真实性无法确认，认为是第一次看到协议书；证据2不是原告签的名，原告没有购买团购房，是商品房；证据3不知道，对原告没有约束力；证据4、5不认可；证据6、7没办法确认，不认可。被告对原告提供的证据1、2、3无异议，但1000元的收据是收什么费用要核实后才清楚；证据4是事实；证据5不知是什么人签的字，不是公司通知的；证据6是真实的。本院对上述当事人均无异议的证据予以认定，对原告提出有异议的被告提供的证据1-6，因原告在庭审是认可2003年是以丁树文名字购买被告的房屋，且《团购商品房协议书》签字名单上有丁树文的名字，因此，本院对被告提供的证据1-6的真实性予以认可。对被告提出有异议的原告提供的证据5和原告提出有异议的被告提供的证据1-6，因对本案事实有一定的关联性，因此亦作为本案的参考依据。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2008年11月15日原告以桂林市地税局职工丁树文的名义参与桂林市地税局职工团体购房，同时，全体团购户以林某某、秦某、黄某某等为代表人与被告＊＊房产签订了《团购商品房协议书》，约定全体团购户自愿参加被告开发“碧桂园”的购房，在协议签订后、房屋开工后十天内交纳购房预付款18.5万元∕每户，开发商办好商品房预售许可证后，团购户应于30日内与开发商签订正式《商品房买卖合同》，双方的权利与义务按合同约定履行。之后，原告交纳185000元房款（含2003年已交付的款）。2009年8月8日，原告姚某、陈某某与被告＊＊房产签订了《商品房买卖合同》。该合同的第一条，出卖人以出让方式取得位于临桂县西城北路东侧，编号为临国用（2006）第2311号的地块的土地使用权。经批准，在上述地块上建设商品房，【定名】香耕苑（原碧桂园）。第三条，买受人购买的商品房为项目中的第118幢2号房，建筑面积共374.56平方米；第四条计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价每平方米1850元，总金额692936元整；第六条付款方式及期限。分期付款，见附件八（1、已付房款人民币185000元；2、2009年8月8日付房款200000元；3、三层封顶后十天内付房款207936元；4、余款人民币100000元在交房时一次性付清。）；第八条交付期限。出卖人应当在2012年7月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。附件四合同补充协议。买受人需另缴的购房相关费用1、契税：住宅售价的3%；2、公共维修基金：住宅建筑面积×50元；5、办理房屋所有权证及土地使用权证的费用预收1000元∕户。上述合同签订后，原告依约交付了全部房款。2010年9月12日，被告仁桥房产在《桂林晚报》刊登了《交房公告》，通知包括原告在内的所购《时代香耕苑》的全体业主于2010年9月15日起到时代香耕苑办公楼办理交房手续。2010年10月16日，原告到被告处验收房屋，认为房屋住着工人，卫生间没有填充防潮材料，车库堆放材料，门前道路没有铺为由要求被告整改。2010年10月30日，原告付清余下100000元房款，要求被告交接房屋。但被告认为原告尚有配套设施费用（可视门控费用1800元、燃气管道费用3800元、有线电视费用336元、前后花园费用20000元、IPTV光纤进入费用250元、后庭院栅栏费用6006元、预交办证费用1000元、物业管理费2247元等合计29233元未交，因此拒绝交房。2012年12月11日原告认为被告逾期超过90日迟延交房而诉至本院，请求法院做出如其诉请的判决。庭审过程中，原告对被告认为其没有交付办证费用1000元的主张做出反驳，其已重复交付1000元的办证费用，并提供了2009年8月8日和2012年10月30日的两张盖有被告公章的收据。被告质证后认可收了上述的费用，但其中的1000元要核实后才清楚是什么费用，并同意抵扣。同时查明，2009年6月6日以桂林市地税局团购领导小组（甲方）与被告＊＊房产（乙方）签订《协议书》，协议约定甲方在乙方开发的时代香耕苑项目团购一批多层连排公寓住宅。为使小区内房屋和公用设施的正常使用，对小区物业管理达成时代香耕苑小区内前期物业由乙方实行统一管理。按1元／㎡建筑面积收取。2010年12月8日，桂林市地税局团购领导小组（甲方）与被告仁桥房产（乙方）再次达成了协议，将原设计后庭院60厘米高的塑钢围栏现改加高为1.5米高的艺钢围栏，围栏相邻部分费用由相邻住户共同分摊。如果已经转让的团购房不按上述执行，影响到小区的整体美观和管理，视同私自转让房屋，违反团购房协议，房产公司不予办理交房手续。
本院认为，一、关于原告姚某、陈某某与被告仁桥房产签订的《商品房买卖合同》的效力问题。原、被告是在平等、自愿情况下签订的商品房买卖合同，不违反法律的规定，该合同是合法有效的，应受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。
二、关于桂林市地税局团购领导小组与被告仁桥房产签订《团购商品房协议书》、《协议书》以及2010年12月8日达成的将原设计后庭院60厘米高的塑钢围栏现改加高为1.5米高的艺钢围栏的协议是否对原告有约束力的问题。本案原告在与被告签订《商品房买卖合同》之前，是以桂林市地税局职工丁树文名义参与购房，因此，桂林市地税局团购领导小组与被告仁桥房产签订《团购商品房协议书》、《协议书》在原告与被告签订《商品房买卖合同》之前是有效力的，对原告具有约束力。同时，按《团购商品房协议书》的约定，开发商办好商品房预售许可证后，团购户应于30日内与开发商签订正式《商品房买卖合同》，原、被告双方的权利与义务按合同约定履行，因此，原告在与被告签订《商品房买卖合同》后，《团购商品房协议书》、《协议书》则对原告失去了效力，双方的权利和义务应按《商品房买卖合同》约定进行履行。至于2010年12月8日桂林市地税局团购领导小组与被告仁桥房产达成的将原设计后庭院60厘米高的塑钢围栏现改加高为1.5米高的艺钢围栏的协议，是在原、被告签订《商品房买卖合同》之后，原告不是该协议的签订者和权利义务的相对人，该协议对原告没有约束力。
三、关于被告是否违约交付房屋及违约金的计算的问题。本案原告已经按合同的约定交付了全部房款给被告。按合同的约定，被告则应在2010年7月15日前交付房屋，但被告于2010年9月12日才通知原告交房，且无延期交房的情况，因此，被告明显已超过合同约定的交房期限，其行为已构成违约交付房屋。而被告在2010年9月12日通知原告交房至原告2010年10月30日交清房款100000元收房，这段时间是被告履行了通知交房义务到原告收房的时间，不属于被告迟延交房。原告2010年10月30日交清房款100000元后到被告处收房，被告以原告尚有配套设施费用（可视门控费用1800元、燃气管道费用3800元、有线电视费用336元、前后花园费用20000元、IPTV光纤进入费用250元、后庭院栅栏费用6006元、预交办证费用1000元、物业管理费2247元等合计29233元未交，而拒绝交房，按双方签订的合同的第六条和附件八约定，原告按附件八交付房款，被告就应按合同约定交付房屋，合同中并没有约定原告不交付配套设施费用是被告拒绝交房的约定条件，且后庭院栅栏费用是被告在与原告签订《商品房买卖合同》后与桂林市地税局团购领导小组签订的协议中约定的费用，对原告不具约束力，即便原告没有向被告交纳配套设施等费用，被告应另行主张权利而不能以此作为拒绝交房的理由，故由此造成的迟延交房的违约责任，应由被告承担。综上，从被告按合同约定的2010年7月15日前交付房屋至被告于2010年9月12日通知原告交房止，已逾期交房57天；从原告2010年10月30日付清房款，要求被告交接房屋，被告拒绝交房，至原告诉请要求计算的截止日2012年11月30日止，逾期760天，共计逾期817天。因此，被告明显逾期交房超过90日，按合同第九条约定，逾期交房超过90日后，出卖人按日支付已付房价款的万分之贰的违约金。故被告应按每日2‰0支付违约金共计111086元（592936元×2‰0×57天＋692936元×2‰0×760天，计算至2012年11月30日止）给原告。
四、关于被告是否多收办证费1000元的问题。从原告提供的两份1000元的收条可以明确被告是收到原告交给的两次1000元的费用，但由于其中一单是办证费，而另一单1000元是何费用没有注明，本院亦无法查实。由于被告表示查明后予以抵扣。因此，本院在本案中对此不予处理，由被告核实清楚后与原告自行协商抵扣。若协商未果，原告可在法律规定的期限内另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、被告桂林市临桂县＊＊房地产开发有限公司支付逾期交房违约金111086元给原告姚某、陈某某；
二、驳回原告姚某、陈某某的其他诉讼请求。案件受理费2680元，由被告桂林市临桂县＊＊房地产开发有限公司负担。上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2680元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 杨 华
审 判 员 唐国军
人民陪审员 侯有喜
二〇一三年七月十一日
书 记 员 粟春平 来自