广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2013）东二法岭民一初字第80号
原告：黎飞，男，汉族，住广东省信宜市。
委托代理人：张伟，广东海法（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：郭晖，广东海法（东莞）律师事务所律师。
被告：黄永良，男，汉族，住广东省东莞市。
被告：周小梅，女，汉族，住广东省东莞市。
原告黎飞诉被告黄永良、周小梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月17日受理后，依法由
审判员谢海胜、
代理
审判员林冰洁、
人民陪审员吴金媛组成合议庭，并于2013年6月20日公开开庭进行审理。原告黎飞的委托代理人郭晖到庭参加诉讼，被告黄永良、周小梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黎飞诉称：原、被告于2011年10月27日签订了《土地及房屋转让合同书》，双方约定由被告将位于东莞市大岭山镇连平村委连平圩七巷8号的土地及房屋转让给原告，该土地面积为100平方米，土地权属性质为集体用地。原告于2011年10月27日足额支付了转让费230000元。后经原告了解，该集体住宅用地无法办理变更登记手续，故原告无法合法取得该土地使用权。原告多次要求被告返还转让费，被告迟迟不予返还。故原告诉至法院，请求判令：1.确认原被告签订的《土地及房屋转让合同书》无效；2.被告返还转让费230000元及支付利息（按每月千分之六计算，从2011年10月28日计至实际付清止，暂计至2012年12月28日为19320元），总计为249320元；2.被告承担本案诉讼费用。被告黄永良、周小梅没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。
经审理查明：原告与两被告于2011年10月27日签订了一份《土地及房屋转让合同书》，约定由两被告将其所有的位于东莞市大岭山镇连平村委连平圩七巷8号的土地及房屋转让给原告，转让款为230000元，由原告在签订该合同时一次性支付。又查明，原告主张其于2011年8月23日向两被告支付了10000元现金作为订金，并于2011年10月27日转账支付了220000元。案涉房屋已办理房地产权证，房地产权证号为粤房地证字第XXX**号，权属人为黄永良，地址为东莞市大岭山镇连平村连平村民小组XX号，国有土地使用证号为东府集用（1995）字第XXXXXX号，土地使用权性质为集体所有，取得方式为划拨，房屋用途为住宅。庭审中，原告主张因为案涉房地产权证无法办理变更登记，故案涉《土地及房屋转让合同书》应无效，原告并明确其诉请的利息是按照中国人民银行规定的同期限流动资金贷款基准利率计算。以上事实，有原告提交的《土地及房屋转让合同书》、房地产权证、收条、存款回单及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为：两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃对原告的陈述及证据进行抗辩和质证的权利，对原告提交的证据的真实性，本院予以确认。本案的争议焦点是：第一，案涉《土地及房屋转让合同书》是否有效；第二，两被告是否应当承担返还转让款及支付利息的责任。关于焦点一。案涉房产所占用的土地属于集体土地，本案中并无证据显示该集体土地已被依法批准为建设用地或者被依法批准转为国有土地，因此，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，案涉土地使用权及地上建筑物的转让违反了法律的禁止性规定，故原告与两被告签订的《土地及房屋转让合同书》应为无效合同。关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告要求两被告返还已付的转让款230000元的诉请，合法有据，本院予以支持。而两被告占有该款期间发生的利息，属于法定孳息，原告要求两被告支付相应利息的诉请，合法有据，本院予以支持。因此，两被告应支付利息（以230000元为本金，按中国人民银行规定的同期限流动资金贷款基准利率，自2011年10月28日起计至付清之日止）给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、确认原告黎飞与被告黄永良、周小梅于2011年10月27日签订的《土地及房屋转让合同书》无效；
二、被告黄永良、周小梅应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黎飞返还转让款230000元及利息（以230000元为本金，按照中国人民银行同期限流动资金贷款基准利率，自2011年10月28日起计至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5040元，由被告黄永良、周小梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 谢海胜
代理
审判员 林冰洁
人民陪审员 吴金媛
二〇一三年七月十一日
书 记 员 黄方圆 更多数据：搜索“”来源：