宁波市江东区人民法院民 事 判 决 书（2013）甬东民初字第791号
原告：宁波江东天佳房产经纪有限公司。
法定代表人：陈恩。
委托代理人：庄艳。
被告：卢良鹏。
委托代理人：陈石。
委托代理人：徐梦琳。
原告宁波江东天佳房产经纪有限公司诉被告卢良鹏居间合同纠纷一案，本院于2013年5月23日立案受理，依法由
代理
审判员施益适用简易程序于2013年6月20日公开开庭进行了审理。原告宁波江东天佳房产经纪有限公司的法定代表人陈恩、委托代理人庄艳、被告卢良鹏的委托代理人陈石、徐梦琳到庭参加诉讼。案经庭外和解未成，本案现已审理终结。
原告宁波江东天佳房产经纪有限公司起诉称：2013年3月31日，被告经原告介绍与房东王某甲签订了《存量房屋买卖中介合同》一份，在签订合同的当时已明确告知被告，王某甲是房屋共有人林某、王某乙的授权委托人。合同约定：被告以2800000元的价格购买位于宁波市江东区波波城xx幢xx号xx室的房屋，中介费打折后23500元，由被告承担，被告出具中介服务费欠条确认书。后被告提出违约，且在合同约定过户之日即2013年4月10日，房屋的三位产权人均已到场，被告却没有到场办理过户手续，也拒付中介费。
本院认为，原告充分发挥了居间的作用，促成房东与被告签订了《存量房屋买卖中介合同》，被告应根据约定向原告支付中介费。故诉至法院，请求法院判令：被告支付原告中介服务费23500元。
被告卢良鹏答辩称：《存量房屋买卖中介合同》未成立更未生效，原告未完成居间义务，无权收取中介服务费。涉案房屋系王某甲、林某、王某乙三人共有，原告提供的共有权人林某、王某乙出具的委托书为事后补签，该委托书从未向被告出示或送达，也未经公证机构公证，且王某甲是以出卖人身份签字，而不是以代理人身份在“委托代理人”处签字，充分证明了该合同的签订不存在代理签约的情况。目前林某、王某乙仍未补签合同，中介合同尚未成立。根据合同约定，出卖人王某甲的行为构成违约，依法应承担违约责任，故中介服务费应由王某甲承担。被告认为，原告违反相关法律规定，未尽到告知义务，不能收取或不能全额收取中介服务费。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：1.原告宁波江东天佳房产经纪有限公司提供《存量房屋买卖中介合同》（备案）一份（原件），拟证明该份合同是被告自愿签订的，是双方意思真实表示。提供位于宁波市江东区波波城xx幢xx号xx室房屋所有权证三份（复印件）、房屋产权人身份证三份（复印件），拟证明签订中介合同当天，被告看过上述房屋产权证，并知道涉案房屋的产权人为三人。提供委托书二份（原件），拟证明在签订中介合同前，涉案房屋的另两位共有权人林某、王某乙已经出具授权委托书给王某甲，委托王某甲代为办理涉案房屋有关洽谈、定价、合同签订、收取售房定金等事项。同时原告庭审陈述称，2013年3月31日签订中介合同时，被告已经知道涉案房屋的产权人为三人，王某甲是林某及王某乙的委托代理人，因签订合同当天，委托书未带，故原告将被告支付王某甲定金20000元扣押在原告公司，由原告业务员陪同王某甲把委托书拿来后，原告才将20000元定金返还给王某甲。经质证，被告对原告提供的《存量房屋买卖中介合同》（备案）的真实性有异议，被告认为原告提供的备案合同中卖方一栏事后人数有添加，并且第五条中的付款时间与实际约定时间不符。对房屋所有权证的真实性无异议，但认为仅凭房屋所有权证不能证明涉案房屋可由王某甲单方处置。对王某甲身份证的真实性无异议，对林某、王某乙身份证的真实性无法确认。对二份委托书的真实性均有异议，被告认为委托书是原告为诉讼而补签。为证明上述主张，被告提供《存量房屋买卖中介合同》一份（原件）。
被告向本院陈述称，2013年3月31日签订合同当天，被告确实知道涉案房屋的所有权人为三人，但合同仅由王某甲一人与被告签订，另外两个产权人并未到场，被告亦未看到过另外两个产权人的委托书，当时出于对房东的信任并且因限购政策，故在合同上签了名，事后被告多次要求另两个产权人进行补签合同，但未果，事后也没有看到另两个产权人的委托书。经质证，原告对被告提供的《存量房屋买卖中介合同》的真实性无异议，并认为因原告提供的合同为备案合同，卖方签名栏中的另两个人确实是事后补签，第五条中载明的4月3日是三方口头约定，因限购政策，书面约定为4月10日。
本院认为，因原告对被告提供的《存量房屋买卖中介合同》的真实性无异议，且其庭审陈述称因原告提供的合同为备案合同，内容与合同签订当天的实际约定有出入，故本院对被告提供的《存量房屋买卖中介合同》的真实性与证明力予以认定。因被告对原告提供的位于宁波市江东区波波城xx幢xx号xx室房屋的房屋产权证、王某甲身份证明的真实性无异议，故本院对此予以认定。结合上述证据及原、被告庭审陈述，本院对如下事实予以确认：2013年3月31日，原、被告与王某甲签订《存量房屋买卖中介合同》一份，签订合同时被告已知晓位于宁波市江东区波波城xx幢xx号xx室房屋的产权人为三人。当天，被告未看到林某、王某乙出具的关于委托王某甲代为办理涉案房屋有关洽谈、定价、合同签订、收取售房定金等事项的委托书。2.原告宁波江东天佳房产经纪有限公司提供被告身份证一份（复印件）、中介服务费欠条确认书一份（原件），拟证明被告曾出具欠条，表示尚欠原告中介服务费23500元。经质证，被告对上述证据的真实性均无异议。
本院认为，因被告对上述证据的真实性均无异议，故本院对此予以认定。3.原告宁波江东天佳房产经纪有限公司提供《律师函》、《函告》、挂号信回单各一份（均系原件），拟证明原告收到被告方的律师函后，发函给被告，告知其三方签订的中介合同有效，被告无权撤销。经质证，被告对上述证据的真实性均无异议。同时被告陈述称，被告已经向原告、王某甲发出《律师函》要求撤销三方签订的《存量房屋买卖中介合同》，且原告与王某甲均已收到。为证明上述主张，被告提供其向原告寄发的《律师函》及相应的快递签收底单各一份（均系复印件），提供其向王某甲寄发的《律师函》及相应的网上签收记录各一份（均系复印件）。经质证，原告对上述证据的真实性无异议，但认为其实际收到《律师函》的时间为2013年4月12日，已经超过约定过户时间。
本院认为，经审查，原告提供的《律师函》与被告向原告寄发的《律师函》相一致，故本院对此予以认定。因被告对原告向其寄发的《函告》、挂号信回单无异议，故本院对此予以认定。因被告向王某甲寄发的《律师函》及相应的网上签收记录与本缺乏足够的关联性，故本院对此不予认定。上述证据相互结合，可以证明原、被告双方曾以书面形式对是否应撤销原、被告与王某甲签订的《存量房屋买卖中介合同》、中介服务费支付等事项进行磋商，对上述事实本院予以认定。4.原告宁波江东天佳房产经纪有限公司提供王某甲出具的取回房屋所有权证的情况说明书一份（原件），拟证明王某甲有意向出卖涉案房屋，故2013年5月29日才把涉案房产证从原告处取回，并经本院准许，申请证人王某甲、林某出庭作证，拟证明签订中介合同时，被告是知道涉案房屋的产权人为三人，且被告知道王某甲是受妻子和女儿的委托自愿签订合同的。证人王某甲当庭陈述称，取回房屋所有权证的情况说明书是本人出具的，因本人要卖房子，故将涉案房屋的产权证交与中介，后因房屋没有成交，就在5月29日把房屋所有权证取回。2013年3月31日签订合同的当天，本人明确告知被告，涉案房屋是三个人的产权，并将产权证给被告看了，另外两个人的委托书早就写好，只是当时没有带，被告是知道并且同意的，所以在合同上签了字。女儿王某乙的委托书是2013年3月28日那天本人陪她在杭州写的。4月3日、4月10日本人一家三口在交易大厅等被告进行房屋过户，但被告一直没有出现。证人林某当庭陈述称，2013年3月31日当天因本人上班没空，就委托丈夫王某甲去中介签合同。本人的委托书大概是2013年3月28日在办公室写的，女儿王某乙的委托书是本人丈夫王某甲在2013年3月28日那天去杭州陪着写的。2013年4月3日、4月10日，本人一家三口在交易大厅等被告进行房屋过户，但被告一直没有出现。经质证，被告认为，因原告与两位证人在宁波市江东区人民法院作为共同被告涉及其他案子，与原告存在利害关系，证人证言不能作为判案依据。另外根据证人证言可以间接证明王某甲系单方和被告签订中介合同，没有其他产权人的委托书，原告属于违法操作。
本院认为，因取回房屋所有权证的情况说明书与本案缺乏足够的关联性，故本院对此不予认定。证人王某甲、林某陈述的证言本院需结合本案其他证据予以审查，但鉴于原、被告均认可2013年3月31日，王某甲一人与原告、被告签订《存量房屋买卖中介合同》的事实，故本院对该事实予以确认。本院经审理，认定事实如下：王某甲、林某、王某乙是宁波市波波小区xx幢xx号xx室的房屋所有权人。2013年3月31日，原告宁波江东天佳房产经纪有限公司、被告卢良鹏以及案外人王某甲签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定被告向王某甲购买位于宁波市波波小区xx幢xx号xx室的房屋一套，该合同第四条约定宁波江东天佳房产经纪有限公司的中介费25900元，折后实收23500元，由被告承担，在合同签订日付入原告……”签订上述合同时，被告已知晓位于宁波市江东区波波城xx幢xx号xx室房屋的产权人为三人，当天，被告未看到林某、王某乙出具的关于委托王某甲代为办理涉案房屋有关洽谈、定价、合同签订、收取售房定金等事项的委托书。2013年3月31日，被告出具《中介服务费欠条确认书》一份，载明：“……签约当天，因本人所带现金不足以支付中介服务费，故欠南天房产中介服务费大写贰亻万叁仟伍佰元（小写：23500元整）。本人对上述内容及所欠的金额没有异议，并承诺在2013年4月10日（过户日）之前付清……”，被告亦在该欠条上签字确认。原、被告双方曾以书面形式对是否应撤销原、被告与王某甲签订的《存量房屋买卖中介合同》、中介服务费支付等事项进行磋商。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，被告卢良鹏虽认为《存量房屋买卖中介合同》未成立、未生效，但其作为完全民事行为能力人，在明知该屋系三人共同共有，在其他共有人未到场的情况下仍自愿与案外人王某甲签订《存量房屋买卖中介合同》并支付定金，且被告亦未提供充分证据证明该合同的签订存在欺诈、胁迫的情形，故原告宁波江东天佳房产经纪有限公司、被告卢良鹏和案外人王某甲签订的《存量房屋买卖中介合同》具备合同成立的要件，原告与被告均应受到该合同的约束；其次，原告作为居间人已经促成被告卢良鹏与案外人之间《存量房屋买卖中介合同》的签订，视为其已经履行其应承担的居间义务，故其依法可以获取约定的中介服务报酬，房屋买卖合同成立后未得到实际履行，并不影响原告的报酬请求权。但原告作为中介公司，未尽审慎之责任，即在取得其他共有权人授权委托书之前即签订《存量房屋买卖中介合同》亦存在过错，故本院酌情认定原告应对自身的行为承担20%的责任；第三，被告辩称案外人王某甲存在违约情形，中介费应由王某甲承担，但该项辩称与本案的居间合同纠纷缺乏足够的关联性，被告亦未就此在本案中提起诉讼，本院依法不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、被告卢良鹏支付原告宁波江东天佳房产经纪有限公司18800元，于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告宁波江东天佳房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果被告卢良鹏未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费388元，减半收取194元，由原告宁波江东天佳房产经纪有限公司负担38.8元，被告卢良鹏负担155.2元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理
审判员 施 益
二〇一三年七月十一日代
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