广西壮族自治区兴业县人民法院民 事 判 决 书（2013）兴民二初字第95号原告余X良，男，汉族，1970年8月16日出生，江西省抚州市金溪县人，住江西省××市金溪县××汤家村××组。委托代理人卢铭辰，广西桂金剑律师事务所律师。委托代理人庞卫，广西桂金剑律师事务所律师。被告钟X光，男，汉族，1947年5月20日出生，住兴业县城隍镇××号。委托代理人莫世勇，男，壮族，1978年9月30日出生，兴业县法律服务所法律工作者，住该所。
原告余X良诉被告钟X光租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月21日立案受理后，依法由
代理
审判员梁锋适用简易程序审理，于2013年4月10日公开开庭进行了审理。2013年4月24日，本案转换普通程序审理，依法组成由
审判员梁拔南担任
审判长，
代理
审判员梁锋、
人民陪审员罗晓参加的合议庭，于2013年5月16日第二次公开开庭进行了审理，
书记员陈榕秋担任记录。原告委托代理人卢铭辰、庞卫到庭参加诉讼，被告委托代理人莫世勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年1月12日，原告与被告签订了一份铺面租赁合同，合同约定：被告将其所有的位于兴业县城隍镇塘底垌开发区南街向南一层，第一、二两间铺面约100平方米租给原告经营面食使用，合同租赁期限为10年，自2010年1月20日起至2020年12月20日止，租金每年人民币30000元，逐年缴交租金。同时合同约定：租赁期间被告不能高价转让或租给别人使用，如被告违约，要支付双倍违约金，赔偿原告的损失。合同签订后，双方都按照合同约定履行。2012年底，被告单方无故提高租金，如原告不同意，则不给原告经营。对于被告的无理要求，原告不予同意。2013年2月3日，被告未征得原告同意，擅自将原告经营的厦门蛋糕店面上锁，致使原告一直无法经营。2013年3月1日，被告指使其儿子钟嘉砸烂原告店内装修物。被告的行为已构成了违约和侵权，造成原告经济损失：制作蛋糕原材料损失费13995.5元、装修费40000元，其他经济损失100000元。被告应当承担违约责任和侵权责任，故请求法院：1、解除原、被告于2010年1月12日签订的租赁合同；2、判令被告返还原告押金人民币5000元；3、判令被告支付违约金人民币10000元给原告，以及赔偿原告经济损失包括原材料损失费13995.5元、装修费40000元以及其经营利润损失100000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。原告为其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、身份证，证明原告身份；2、租赁合同、土地使用证、宗地图，证明原、被告之间的租赁合同关系，租赁期限为十年，自2010年1月20日起至2020年12月30日止，租赁期间被告不能高价转让或租给别人使用，如被告违约，要支付双倍违约金，赔偿原告的损失，被告出租给原告铺面的土地使用权归属于被告所有；3、收款条，证明原告已按合同约定支付租金、押金；4、照片，证明原告经营的铺面已被被告上锁及被告破坏的状况；5、装修材料清单，证明铺面装修所用的材料及费用；6、原材料进货清单、盘点清单，证明原告的原材料进货的数量及损失的数额。
被告辩称，一、原告要求解除2010年1月12日双方签订的租赁合同，被告同意解除合同。
二、原告违反合同约定，从2013年元月21日到2月28日，连续经营使用了被告的房屋39天，拒不交租金。根据双方历年习惯都是先交租金后再经营使用。原告违反约定在先，被告不应当退还押金5000元，也不应赔偿10000元违约金。
三、原告购买的材料及面食加工根本不在被告出租铺内，而是存放于东街黄姓的租屋里并进行加工成品，原告每天从该黄姓出租屋将成品蛋糕运至被告承租的铺面销售。因此，原告称造成其材料损失13995.5元不是事实。原告租赁的铺面是2008年时被告及大森林公司所装修。2010年铺面出租给原告后，原告除了装上自己的广告、摇篮椅，其他根本不存在装修，所以对其称损失40000元不属事实。
四、原告从2013年元月21日至2月28日不交租金，连续经营，所以不存在所谓的经营利润损失100000元。被告为其辩解在举证期限内向本院提供证据：1、被告身份证，证明被告主体资格；2、租赁合同所有权土地权属，证明原告与被告之间的关系和证明租赁铺面及土地权属；3、收款条，证明约定交租金凭证；4、经营条，证明原告不付租金强行使用铺面；5、照片，证明原告不经被告同意损坏租赁房屋；6、照片，证明租赁铺面、天花、地板、外墙等不是原告装修的事实。经开庭质证，被告对原告提供的证据1、2无异议。对证据3，认为该证据显示时间为原、被告收取租金形成惯例，都是每年一月份收取租金；对证据4的真实性有异议，认为从相片无法反映出拍摄时间、地点、拍摄人的基本情况；对证据5的真实性有异议，认为装修材料清单都不是正式发票，从这些票据上无法反映该材料是用于合同铺面的装修；对证据6真实性有异议，按照清单内容可以看出是由原告方自己所列举的，对清单的内容也有异议，这份清单内容不能证明进货数量及金额。原告对被告提供的证据1、2无异议。对证据3有异议，认为该证据应当是证明原告已按合同约定履行了交租金的义务；对证据4有异议，认为提高租金是被告单方的行为，是被告侵害原告的经营权；对证据5有异议，认为原告只是对房屋的改动不是对房屋的损坏，而且相片是药店的相片，与本案无关。对证据6有异议，认为该证据不能证明被告的辩解。本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认无异议的证据予以采纳，作为定案依据；对原告提供的证据3，因与双方诉辩事由具有一定关联性，本院依法予以采纳；对原告提供的证据4-6，因无法确定该证据与本案存在关联，本院不予采纳。对被告提供的证据3、4，因与双方诉辩事由具有一定关联性，本院依法予以采纳；对证据5-6，因无法确定该证据与本案存在关联，本院不予采纳。综合全案证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2010年1月12日，原告余X良与被告钟X光签订《租赁合同》一份，合同约定：出租方（甲方）钟X光自愿将其拥有所有权的房屋铺面出租给承租方（乙方）余X良经营面食使用。合同的主要条款：第一条：“租赁地点、面积：甲方将所有权的铺面，座落于城隍镇塘底垌开发区南街。向南一层，第一，二两间铺面约壹佰平方米租给乙方经营面食使用。”第二条：“租赁期限及租金、押金、交付方式：1、本合同租赁期限为拾年期限，自2010年1月20日起至2020年12月20日，为拾年。2、租金每年人民币叁万元，按逐年缴交的办法缴交。3、承租方需交伍仟元违约押金给出租方代管，如无违约到合同期满后退回给承租方。”第五条：“违约与责任：
一、甲方违约：租赁期间甲方不能将乙方租赁铺面高价转让或租给被人使用，如违约处罚，违约金的双倍，还赔偿乙方的损失。
二、乙方违约：1、租赁期间乙方不能私下转租给别人，如转租需经甲方协商后再转租。2、租赁期间，中途停租退租，违约压金不再退还。”合同签订后，原告开始使用承租的房子铺面，并于同年元月17日向被告交清了30000元的租金，又于元月20日交了5000元租赁压金。之后，2011年元月20日、2012年元月21日，原告余X良依约向被告钟X光交清了当年的承租金30000元。2013年1月份，被告向原告提出将铺面一分为二，并将租金提高至4万元，双方经协商未能达成一致意见而无果。此后，原告亦未向被告交纳2013年度的租金，被告为此将商铺门加锁锁住。期间，原告向被告交纳了400元，并将铺面开门营业了4天，之后该租赁的铺面不再开门营业。另查明，原告余X良另外在别处承租有房屋进行蛋糕加工，其承租被告的铺面主要用于成品零售。
原告提供的购买生产蛋糕原料清单显示，在被告锁门期间其仍有进货并生产，就其诉称的损失无法查明。至于原告购买的装修材料是否用于或者全部用于被告铺面的装修无法查明。
原告诉称被告将其店铺装饰物砸烂，亦无证据证明，公安部门无记录，本院亦无法查明。
本院认为，原告余X良与被告钟X光签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。在本案审理期间，该铺面已经无法正常开门营业，原告诉求解除与被告签订的租赁合同，被告亦明确表示同意解除，并且该合同在事实上无法继续履行，本院对该诉讼请求予以支持。被告钟X光在未经双方协商一致并通知原告解除合同的情况下，私自将出租的铺面上锁，显属违约。原告自2010年至2012年向原告交纳租金的时间都是在元月底，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，原告交纳2013年及之后的租金的时间亦应于当年元月底，而本案中，原告在被告将铺面门上锁前即2013年2月底左右，一直未交纳2013年度的租金，亦属违约。综上，本案原被告双方均存在违约的事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”根据本案事实，原被告双方各自的责任应当以租赁合同第五条约定事项为准，即被告应当赔偿原告违约金的双倍10000元；被告不再退还原告的违约押金5000元。本案中，原告请求被告赔偿原材料损失费13995.5元、装修费40000元以及经济利润损失100000元，
本院认为，原材料损失并未实际产生，从
本院查明的事实来看，原告一直在生产并出售了部分成品，其所购买的原材料存放处不在被告出租的铺面；而关于装修的花费，原告提供的证据并未能显示该材料用于承租铺面的装修，亦未明确装修工人的情况；关于经营利润损失，包含购买品牌加盟费，
本院认为，该诉求属于非直接损失，原告的计算方法更无事实与法律依据。综上，本院对该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、原告余X良与被告钟X光于2010年1月12日签订的《租赁合同》予以解除；
二、被告钟X光应当支付违约金10000元给原告余X良；
三、驳回原告余X良其他诉讼请求。本案受理费3480元，由原告余X良负担1740元，被告钟X光负担1740元。上述债务，义务人于本判决生效之日起十日内履行完毕，如逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费3480元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院诉讼费专户，帐号：20-405201012000407，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁拔南
代理
审判员 梁 锋
人民陪审员 罗 晓
二〇一三年七月十一日
书 记 员 陈榕秋 来源：