陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）榆中法民一终字第00039号上诉人（原审被告、反诉原告）杨xx。委托代理人张xx，神木县司法局“148”法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）神木镇大兴庄村民委员会。法定代表人刘xx。委托代理人贺xx，陕西神东律师事务所律师。
上诉人杨xx因房屋租赁合同纠纷一案，不服神木县人民法院（2012）神民初字第01858号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年4月22日公开开庭进行了审理，上诉人杨xx委托代理人张xx与被上诉人神木镇大兴庄村民委员会法定代表人刘xx、委托代理人贺xx到庭参加了诉讼，上诉人杨xx经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院
经审理查明：2008年6月3日，原、被告双方签订了《大兴游乐园地下商城租赁合同》，合同中约定租赁期限为两个租赁期，共十二年（自2008年9月3日起至2020年9月3日止）。第一个租赁期六年为2008年9月3日起至2014年9月3日止，第二个租赁期六年为2014年9月3日起至2020年9月3日止。第一个租赁期每年租金为人民币200万元，六年租赁期租金合计人民币1200万元。第一个六年租赁期中第一年的租金乙方（被告）必须在合同签订五日内向甲方交付当年租金的50%合人民币100万元，2008年10月31日前向甲方（原告）交付第一年租金的15%合人民币30万元，一个租赁期满前向甲方（原告）交付当年下余的35%的租金，合计人民币70万元，以后五年的租金每年分两次向甲方（原告）交付，即每年3月2日至9月2日前各交人民币100万元。同时双方在合同中约定由乙方（被告）先垫付资金安装两部自动扶梯，乙方（被告）垫付安装的自动扶梯所支出的费用在下一年度租金中扣除等内容。合同签订后被告于2008年10月30日前支付租赁费170万元，2011年8月25日支付租赁费100万元，2012年4月20日支付租赁费113万元，共计支付租赁费383万元。被告因安装两部电梯支出费用558327.2元，2009年1月24日被告因租赁物的消防设施在未经安全检查合格、擅自开业使用被神木县公安消防大队给予责令停业并处罚款3万元的处罚，整改消防工程支出21200元。被告安装两台变压器及电缆线支出费用398930元。截止2012年9月2日被告欠原告房屋租赁费417万元。本案在审理过程中，原告神木镇大兴庄村民委员会撤回了第一项诉讼请求。原审法院判决认为：原、被告在自愿、平等、协商一致的基础上签订了《大兴游乐园地下商城租赁合同》，该协议是双方真实意思的表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同签订后，双方应按合同约定内容全面履行自己的义务，原告要求被告支付租赁费的请求应先确定租赁的起算时间，被告在提供的第二组证据中提出，根据合同第六条第一项的约定，合同的起算时间为2009年12月2日消防验收合格之日，但合同的第一条至第三条已经约定了租赁期限、租金、交付租金的时间和方式，在该合同的第六条“其他约定”是对合同相关设施的约定，合同第六条的第一项约定“地下商城甲方安装的水、暖、电系统、消防设备、通风设备、地板、门、窗、广场大棚等各种设施，经相关单位验收合格为准，其他非验收的以现状为准”，对此约定不属于合同租赁期的起算点，该条只是约定了所交付的房屋可以验收的以验收的结果为准，不能验收的以相关设施现状为准。因此合同的租赁起算点应为合同在第一条约定的2008年9月3日。截止2012年9月2日，被告应向原告给付租赁费800万元，被告已经给付383万元，仍需向原告给付租金417万元。至于被告反诉要求原告承担被告垫付的消防费用51200元、电梯费用558327.2元、安装变压器费用398930元；商场屋面漏水维修费65833.16元、墙面渗漏水赔偿15847.6元，共计：1090137.96元。根据双方当事人的举证、质证，可确定电梯费用的支出是双方在合同的第六条第九项明确予以约定的，且原告在庭审中也予以认可，因此被告所垫付的电梯费用558327.2元应由原告予以支付。而对于消防费用51200元，其中3万元是因被告提前使用租赁物，消防设施在未经安全检查合格、擅自开业使用被处罚的，与原告无关，该项费用应由被告自行承担。对于整改消防工程支出的21200元，按照合同约定应由原告承担。对于被告安装变压器支出的费用，因变压器的增加是由于被告扩大营业面积增加用电容量所致，故对该项费用应由被告自己负担。至于被告要求原告承担商场屋面渗漏水维修费、墙面渗漏水赔偿的损失，因被告未提供有效证据证明其实际支出，所以本院不予支持。对于原、被告要求对方承担违约责任赔偿损失的请求，因原、被告在履行合同过程中均未严格按合同约定进行结算给付，且双方均未提供证据证明其实际损失。故对原、被告的该项诉讼请求均不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，判决：
一、限被告杨xx于本判决生效之日起10日内支付原告神木镇大兴庄村民委员会租赁费417万元；
二、限原告神木镇大兴庄村民委员会（反诉被告）于本判决生效之日起10日内支付被告杨xx（反诉原告）垫付的电梯费558327.2元，整改消防设施费21200元，共计579527.2元；
三、驳回原告神木镇大兴庄村民委员会的其它诉讼请求；
四、驳回被告杨xx的其它反诉请求。当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费30900元，由被告杨xx负担。反诉费7300元，由原告神木镇大兴庄村民委员会负担3880元，由被告杨xx负担3420元。宣判后，杨xx不服，向本院提起上诉，其理由为：
一、原审认定的租赁期限起算时间未遵循合同约定。双方当事人于2008年6月3日签订的《大兴游乐园地下商城租赁合同》第四条明确约定：“如果因甲方原因地下商场的工程延误，逾期天数给乙方租赁时间顺延”。合同签订后，被上诉人给上诉人提供的租赁标的（地下商城）存在两个制约标的物无法正常使用的工程隐患，其一是标的物（地下商城）广场部位的南墙体是危墙，必须拆除重建。合同签订后上诉人对标的物无法使用，被上诉人对危墙在2008年10月份进行拆除重建，墙体建到一半时，因墙体经受不住侧压力，停止了修建又进行了拆除，2008年12月份被上诉人在墙外侧打了水泥护桩，2009年5月才对墙体进行了重新修建，仅这一项工程延误9个月，标的物无法使用，致使上诉人无法给签约商户按时提供摊位，全部违约。其二是被上诉人提供的标的物（地下商城）所安装的消防设施，经消防部门检查消防设施的安装存在严重问题，根本不符合消防的要求，必须拆除重做。导致上诉人无法使用标的物（地下商城），进行装修工程。上诉人在2009年6、7月份多次找被上诉人，要求其履行合同义务安装消防设施，但被上诉人不履行合同约定的安装义务，后经多次协商，在中介人说和下，被上诉人才将消防设施于2009年9月15日安装完毕，2009年12月2日消防设施才通过验收。上述两项工程全均由被上诉人完成，足以证明是被上诉人原因导致上诉人无法对标的物进行按时全面使用，原审法院却对这一客观事实未予考虑，违反合同约定。
二、双方所签合同第六条明确约定“地下商城甲方安装的水、暖、电系统、消防设备、通风设备、地板、门、窗、广场大棚等各种设施，经相关单位验收合格为准，其他非验收的以现状为准”，上述约定明确约定经相关单位验收合格为准，而被上诉人租赁给上诉人的（地下商城）由于工程延误无法验收，使上诉人无法对租赁的标的物进行全面合理的使用，故上诉人租赁的（地下商城）租赁期限的起算时间应以消防验收时间2009年12月2日为准。
三、原审法院在判决中只对上诉人垫资的电梯费用558327.2元及整改消防设施费21200元予以认定判决，对其他上诉人垫资消防费用3万元，安装变压器费用398930元、商场屋面渗漏水维修费65833.16元、墙面渗漏水赔偿15847.6元未予认定不符合合同第六条第四项、第五项、第九项、第十三项约定，上述费用应全部由被上诉人承担，原审法院对四项损失共计510610.76元未予认定判决违反合同约定。请求依法撤销神木县人民法院（2012）神民初字第01858号民事判决第一项（上诉人只承担符合合同约定的租赁费），改判由被上诉人承担上诉人垫资1090137.96元。被上诉人神木镇大兴庄村民委员会答辩认为：
一、原审判决认定的租赁期限起算时间正确，合同明确约定需验收的经相关单位验收合格为准，其他非验收的以现状为准，被上诉人交付标的物时消防验收已经合格，上诉人接收后重新改造导致消防手续重新验收。
二、关于屋面漏水，被上诉人并不知情，变压器安装费用及消防罚款被上诉人均无承担的义务。请求驳回上诉，维持原判。二审
经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，故对一审判决认定的事实予以确认。二审另查明：上诉人在租赁期间，租赁物主要分为超市和百货区两部分经营，超市部分正常经营，百货区部分因租赁物的消防设施未经安全检查合格，致消防验收时间2009年12月2日未能正常经营。上述事实有双方当事人陈述、《大兴游乐园地下商城租赁合同》、收款收据、公安局行政处罚决定书、购买电梯合同、消防工程结算单、电力材料发票等证据在案佐证，足以认定。
本院认为：双方当事人签订的《大兴游乐园地下商城租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。现双方对租赁期限起算时间发生争议，经审查，合同第一条明确约定了租赁期限、租金、交付租金的时间和方式，故租赁期限起算时间应根据该约定确定为2008年9月3日，被上诉人主张上诉人按照该约定履行支付租赁费的义务，符合合同约定，应予支持。截止2012年9月2日，上诉人应向被上诉人支付租赁费800万元，已经支付383万元，仍需支付417万元。上诉人认为根据合同第四条，第六条第一、四项约定，合同的起算时间为2009年12月2日消防验收合格之日，合同第四条约定“乙方在约定的时间内将第一年租金首付款人民币壹佰万元交清后，甲方在三十日内将成交的标的交付乙方管理使用。如果因甲方地下商场的工程延误，逾期天数给乙方租赁时间顺延”，该约定是对标的物移交的约定，被上诉人并未逾期交付标的物，第六条第一、四项的约定是对合同内相关设施状态与相关义务的约定，并非租赁期限的约定，故该理由不能成立。上诉人认为被上诉人履行合同义务时构成违约，给其造成经济损失，根据双方所签合同第六条第四项中“地下商场内水、暖、电、门、窗、地板、防盗、消防、通风广场封闭大棚等设施由甲方负责安装到位”的约定，被上诉人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，其交付上诉人的租赁物消防设施未经安全检查合格，违反合同约定，致消防验收时间2009年12月2日部分租赁物未能正常使用，影响上诉人及时开业经营，给上诉人客观上造成租赁物不能完全经营使用的经济损失，被上诉人应当承担违约责任，损失数额因该期间租赁物场地经营使用情况不同，合同中对于租赁费用为整体约定，未对租赁物场地租赁费用分别约定，不能具体确定，且被上诉人在履行支付租赁费义务时亦存在违约情形，故根据双方因违约给对方形成损失相应责任承担情况，酌情由被上诉人承担40万元较为妥当。上诉人反诉要求被上诉人承担其垫付的相关设施投资及房屋维修费用，因消防费用中的3万元是因其违规使用租赁物，擅自开业使用被处罚，该项费用应由其自行承担，对于要求被上诉人承担整改消防工程支出的21200元与电梯费用支出558327.2元符合合同约定，应予支持，安装变压器支出的费用398930元，因变压器的增加是由于上诉人扩大营业面积增加用电容量所致，该项费用应由上诉人承担。上诉人要求被上诉人承担商场屋面渗漏水维修费、墙面渗漏水赔偿的损失，因其未提供有效证据证明其实际支出，应承担举证不利的法律后果。据此，上诉人所持部分上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，
判决如下：
一、维持神木县人民法院（2012）神民初字第01585号民事判决。
二、由被上诉人神木镇大兴庄村民委员会于本判决生效之日起10日内赔偿上诉人杨xx因租赁物未能按时使用的损失40万元。一审案件受理费30900元，反诉费7300元，二审案件受理费14610元，共计52810元，由上诉人杨xx负担36967元，被上诉人神木镇大兴庄村民委员会负担15843元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。
审 判 长 韩燕妮
审 判 员 贺金丽
代理
审判员 白成钰
二〇一三年七月三日
书 记 员 康 娜 微信公众号“”