浙江省奉化市人民法院民 事 判 决 书(2013)甬奉民三初字第209号
原告：孔振中。
被告：严雅龙。
被告：严伟锋。
原告孔振中为与被告严雅龙、严伟锋房屋买卖合同纠纷一案，于2013年2月27日向宁海县人民法院起诉。后宁海县人民法院申请回避，2013年3月24日经宁波市中级人民法院指定由奉化市人民法院管辖审理。本院于2013年3月27日受理后，依法适用简易程序由
审判员吴项南独任审判，于2013年6月27日依法公开开庭审理了本案。原告孔振中到庭参加了诉讼，被告严雅龙、严伟锋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告孔振中起诉称：2005年8月13日，原、被告签订了房屋买卖协议。2010年4月26日，宁海县人民法院作出了（2010）甬宁民初字第284号民事判决书，确认该房屋买卖协议有效。现诉争的房屋因被告与中国银行股份有限公司宁海支行的金融借款合同纠纷一案，宁海县人民法院作出（2012）甬宁商初字第1048号民事判决书，该判决现已生效进入执行程序，并作出了（2012）甬宁执民字第3294-1号执行裁定书，裁定“查封被执行人严雅龙、严伟锋所有的坐落于宁海县桃源街道沙田路11弄11、12号的房地产”，并对该房屋进入了评估、拍卖程序。因此，该房屋已无法办理过户手续，房屋买卖协议无法继续履行，被告已经构成根本性违约，原告有权解除合同，由于两被告的违约行为致使原告产生了损失，根据房屋买卖协议第九条的约定，应按每年50%支付违约金。故请求判令解除原、被告签订的房屋买卖协议，被告严雅龙、严伟锋返还购房款164000元，支付违约金609000元。被告严雅龙、严伟锋未作答辩，亦未提供证据。原告孔振中在举证期限内，提供下列证据材料;1.房屋买卖协议、收条、(2010)甬宁民初字第284号民事判决书各一份，用以证明原、被告之间的房屋买卖协议有效，且原告已经履行了支付房款的义务。2.（2012）甬宁商初字第1048号民事判决书、（2012）甬宁执民字第3294-1号执行裁定书、评估报告书各一份，用以证明被告所有的位于宁海县桃源街道沙田路11弄11、12号房产向中国银行股份有限公司宁海支行贷款，现已被法院查封，正在评估拍卖的事实。鉴于被告严雅龙、严伟锋无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃到庭质证的权利。经审查，
本院认为原告提供的证据可以证明原告主张的事实，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。经审理，本院认定的事实与原告孔振中起诉主张的事实一致。
本院认为：双方当事人应按照合同约定履行义务，不履行义务，需承担相应的违约责任。本案中，被告严雅龙、严伟锋将出卖给原告的房屋又抵押给银行，现该房屋已进入评估、拍卖阶段，房屋买卖协议已无法履行，为此原告要求解除房屋买卖协议的诉讼请求本院予以支持。至于原告要求返还购房款及支付违约金的诉讼请求，合同解除后购房款应当返还，至于违约金因约定明显过高，根据评估报告书中房屋价格以及原告曾为该房屋装修，
本院认为违约金为40万元较为合理。被告严雅龙、严伟锋经本院合法传唤未参加庭审，依法可以缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百十三条第一款、第一百十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、解除原告孔振中与被告严雅龙、严伟锋于2005年8月13日签订的《房屋买卖协议》；
二、被告严雅龙、严伟锋于本判决生效后十日内返还给原告孔振中购房款164000元，并支付违约金400000元；
三、驳回原告孔振中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11530元，减半收取5765元，由原告孔振中负担1559元，被告严雅龙、严伟锋负担4206元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。
审判员 吴项南
二〇一三年六月二十七日
书记员 吴佳楠附：
一、本判决依据的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、申请执行的规定1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干未问题的规定（试行）》第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。 关注公众号“”