广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第371号上诉人（原审原告）深圳市万科物业服务有限公司东方尊峪物业服务中心。上诉人（原审被告）张城。
上诉人深圳市万科物业服务有限公司东方尊峪物业服务中心（以下简称东方尊峪物业中心）与上诉人张城因物业服务合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第1191号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，深圳市东方尊峪房地产开发有限公司是位于深圳市某区万科东方尊峪花园的开发商，其于2007年6月30日与深圳市万科物业服务公司（以下简称万科物业公司）签订《东方尊峪花园前期物业服务合同》，委托深圳市万科物业公司对涉案小区提供前期物业管理服务。合同约定：物业服务费按建筑面积按月交纳，高层住宅为每平方米每月人民币5元（以下币别相同）；合同期限自2007年7月1日起至首个业主入伙之日起两年；如万科物业公司的服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，应按国家或地方行业主管部门规定的标准向业主支付违约金；如业主或物业使用人违反合同相关约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日应按欠交总额万分之五的标准向万科物业公司支付违约金。东方尊峪物业中心为万科物业公司的下属分支机构，没有独立法人资格，具体负责涉案小区的物业服务工作。张城是万科东方尊峪花园某房的所有权人，房屋建筑面积为89.82平方米，开发商于2008年4月2日以同城特快专递方式向其发出入伙通知书。张城自2008年6月1日至今，未支付物业服务费、住宅专项维修资金、水费、排污费、垃圾处理费以及电费，东方尊峪物业中心已代张城支付了2008年6月1日至2012年8月31日的电费、水费、排污费、垃圾处理费。具体金额如下：物业服务费15718.50元、日常收取的住宅专项维修资金853.48元（拖欠时间自2008年6月1日至2012年7月30日止）、水费1294.54元、排污费509.54元、垃圾处理费553.50元、电费9657.36元（拖欠时间自2008年6月1日至2012年8月31日止）。另查，涉案房产所在小区至今尚未成立业主委员会，东方尊峪物业中心继续为涉案小区提供物业服务。东方尊峪物业中心向原审法院提起本案诉讼，请求判令张城：
一、支付拖欠某区万科东方尊峪花园某房产的物业服务费人民币15718.50元、日常收取的住宅专项维修资金人民币853.48元（拖欠时间自2008年6月1日至2012年7月30日止）；
二、支付涉案房产实际发生的水费人民币1294.54元、排污费人民币509.54元、垃圾处理费人民币553.50元、电费人民币9657.36元；
三、支付拖欠上述款项的延迟履行金计人民币9532.65元，以上共计人民币38688.26元；
四、承担本案的诉讼费用。原审法院认为，深圳市东方尊峪房地产开发有限公司作为东方尊峪花园的开发建设单位，在业主委员会成立之前，委托万科物业公司对东方尊峪花园进行物业管理的行为，符合物业管理条例及相关法律法规的规定。东方尊峪物业中心为东方尊峪花园具体提供物业服务，并取得营业执照，有权行使诉权，主张权利。本案前期物业管理合同并不涉及法律、法规规定的合同无效的情形，因此，应当认定为有效。根据法律法规的规定，前期物业服务合同期限为二年，期满后，在业主委员会成立或选聘新的物业服务公司之前，可以继续提供物业服务，服务对象应当向其支付物业服务相关费用。张城以东方尊峪物业中心服务不到位等为由拒付管理费及其他费用的依据不足，如东方尊峪物业中心存在上述违约行为，张城应按合同约定另循途径解决。但东方尊峪物业中心要求张城支付2010年7月30日之前的物业服务费及本体维修专项资金的诉讼请求，已超过诉讼时效，不受法律保护。而水、电费等费用的诉讼时效期间并未超过，应当支持。张城应支付的物业服务费为2010年8月1日至2012年7月30日共24个月×89.82平方米×人民币3.5元=人民币7544.88元，本体维修专项资金为24个月×89.82平方米×人民币0.25元=人民币538.92元，水费1294.54元，排污费509.54元、垃圾处理费553.5元、电费9657.36元。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十九条之规定，判决：
一、张城应于本判决生效之日起十日内向深圳市万科物业服务有限公司东方尊峪物业服务中心支付物业服务费7544.88元、本体维修专项资金538.92元、水费1294.54元、排污费509.54元、垃圾处理费553.5元、电费9657.36元。
二、张城应于本判决生效之日起十日内向深圳市万科物业服务有限公司东方尊峪物业服务中心支付迟延支付物业服务费7544.88元、本体维修专项资金538.92元的违约金，该违约金按日万分之五自2010年8月1日计付至2012年7月30日，共计2950.6元。
三、驳回深圳市万科物业服务有限公司东方尊峪物业服务中心的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币384元，原审法院减半收取，由张城负担。
上诉人东方尊峪物业中心不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：变更（2012）深罗法民三初字第1191号民事判决第一项，全额支持东方尊峪物业中心的第一项诉讼请求。上诉事实与理由为：东方尊峪物业中心主张张城拖欠物业服务费和本体维修资金的期间为：2008年6月1日至2012年7月30日（共计四年两个月）。一审判决支持了2010年8月1日至2012年7月30日，共计两年的欠费。一审期间，东方尊峪物业中心提交的证据七为“被告欠费清单及催缴记录”，该催缴记录显示，2010年8月3日，东方尊峪物业中心向张城邮寄出律师函进行欠款的催收，2012年8月4日，因张城拒收被退回。最高人民法院于2003年6月发出的《关于债权人在保证期间以特快专递向保证人发出逾期贷款催收通知书但缺乏保证人对邮件签收或拒收的证据能否认定债权人向保证人主张权利的请示的复函》（［200x］民二他字第6号）认为；债权人通过邮局以特快专递的方式向保证人发出逾期贷款催收通知书，在债权人能够提供特快专递邮件存根及内容的情况下，除非保证人有相反证据推翻债权人所提供的证据，应当认定债权人向保证人主张了权利。因此，本案的诉讼时效在2010年8月4日予以中断，应当从2008年8月4日起支持东方尊峪物业中心的债权。张城不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销（2012）深罗法民三初字第1191号民事判决；2、东方尊峪物业中心承担本案一审、二审诉讼费。上诉事实与理由为：
一、原审法院认定张城向东方尊峪物业中心支付违约金错误，张城不支付物业服务费等费用，是因为东方尊峪物业中心在物业服务过程中存在先行违约事实。首先，东方尊峪物业中心没有将入伙通知书及时送达到业主本人，房屋质量不合格，擅自拆除消防通道门禁系统、违法建筑、小区物业管理员工数量、电瓶车数量等不符合标准，张城已投诉多次，都未解决，因此才导致张城以拒交物业服务费的方式对抗。在上述问题解决后，张城会合理结算拖欠的物业费。其次，根据东方尊峪物业中心提交的《前期物业服务合同》，支付物业管理费的义务人就是开发商，除非业主、物业管理公司和开发商三方均达成一致明确同意支付物业管理费的义务由开发商转移至业主，否则，业主承诺支付物业管理费就不是业主的义务而只是代为履行义务。根据《合同法》第65条规定，业主如果不履行代为履行义务的承诺，对东方尊峪物业中心承担违约责任的仍然是开发商而不是业主。更为重要的是，在法律程序上，东方尊峪物业中心始终无法举证其单方实施的服务达到了法定最低标准。《前期物业服务合同》张城从来没有与东方尊峪物业中心签订过关于违约责任的条款，因此东方尊峪物业中心要求违约金的诉求，无事实依据。
二、一审法院认定水费1294．54元、排污费509．54元及电费9657．36元存在事实误差。张城没有入伙，且根据张城提交的深圳市富春x物业管理有限公司的证明，涉案房产在万科物业接管前，作为深圳市富春x物业管理有限公司前期介入员工的休息室和保管室，已经使用了水、电。且东方尊峪物业中心没有证据能够证明张城入住时的电表、水表的底数。因此，张城认为，东方尊峪物业中心在本诉中计算的水电费金额巨大，存在不合常理之处。其提供的水电数据不科学，不真实，不足以成为计算水电费的依据。原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院
经审理查明，张城确认其于2008年5月对涉案房产进行装修。本院二审期间，张城向本院提交了涉案小区的一组照片，目的是证明万科东方尊峪物业中心存在违法搭建、改建，违法出售车位以及管理服务未达到相应规范。万科东方尊峪物业中心认为张城主张的内容不真实，与本案不具有关联性。东方尊峪物业中心向本院提交了一份邮政详情单和《律师函》，该邮件的邮寄单位名称为“万科东方尊峪物业服务中心”，收件人为张城，收件地址为“某区xxx南区某小区一栋xxx”，收寄时间为2010年8月4日，邮寄物品为“律师函”，该邮件后以“原地址查无此人”退回寄件人。《律师函》的内容是广东某律师事务所律师接受万科物业委托要求张城支付涉案房产2010年4月之前的物业服务费、本体维修金及迟延履行金。
本院认为，深圳市东方尊峪房地产开发有限公司与深圳市万科物业服务有限公司于2007年6月30日签订了《东方尊峪花园前期物业服务合同》，万科物业服务有限公司下属企业万科东方尊峪物业中心按照合同约定对涉案小区提供物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此在涉案小区至今尚未成立业主大会，未选聘新的物业管理公司的情况下，涉案小区的物业管理企业仍为万科东方尊峪物业中心，张城作为小区业主，应受上述《东方尊峪花园前期物业服务合同》的约束。张城认为《东方尊峪花园前期物业服务合同》签订主体为开发商，支付管理费的义务主体并非其本人而是开发商的主张，与上述司法解释不符，本院不予采纳。根据张城在二审庭审确认的装修事实，可以认定张城至迟于2008年5月已取得对涉案房产的实际控制权，也即张城至迟于上述时间开始接受万科东方尊峪物业中心提供的物业服务。张城提出的涉案房屋存在质量问题等属于张城与开发商之间的纠纷，故张城以尚未入伙、及房屋质量不合格为由拒付物业服务费的理由不成立，本院不予采纳。张城另以万科东方尊峪物业中心物业服务未达标准拒付物业服务费。
本院认为，一方面，张城在二审庭审中所主张的物业管理标准是以《东方尊峪物业管理方案》为依据的，而该方案并非由东方尊峪物业中心签订，也并非《东方尊峪花园前期物业服务合同》的组成部分，故不能作为东方尊峪物业中心履行物业服务的标准；另一方面，张城提供的照片等证据尚不足以证明万科东方尊峪物业中心在物业服务中存在违约的情形。故对于张城上述主张，本院不予采纳。张城于2008年5月开始实际控制涉案房产，其也确认至今未支付过物业服务费、本体维修金，万科东方尊峪物业中心提供了物业服务，有权请求张城按《东方尊峪花园前期物业服务合同》约定的标准支付上述费用。万科东方尊峪物业中心于2012年7月30日提起本案诉讼，请求张城支付2008年6月1日至2012年7月30日期间的物业服务费、本体维修金。张城对此提出时效抗辩，认为2010年7月30日之前的费用以超过诉讼时效，不应支持。东方尊峪物业中心一审时提交的邮寄详情单并不能证明张城收到了该份邮件，而二审期间东方尊峪物业中心提交的邮寄详情单的收件人地址并非张城在涉案小区内的住所，也没有证据证明该地址为双方约定的邮寄地址，且该邮件最后被邮政系统以“原地址查无此人”所退回，因此，东方尊峪物业中心未能举证证明其在提起本案诉讼前向张城主张过物业服务费，其对于2010年7月30日前的物业服务费的诉讼请求已过诉讼时效。原审判决按照《东方尊峪花园前期物业服务合同》中约定的标准判令张城向东方尊峪物业中心支付2010年7月30日后至起诉之日期间的物业服务费具有事实及法律依据，本院予以维持。对于2008年6月1日至2012年7月30日期间的本体维修金，根据相关法律规定，日常收取的本体维修金为全体业主共有，具有公益性质，并非普通债权，且东方尊峪物业中心作为物业管理企业仅履行代收代缴的义务，因此对于本体维修金并不适用诉讼时效的规定，张城仍应向东方尊峪物业中心支付2008年6月1日至2012年7月30日期间的本体维修金，经计算应为1122.75元（0.25×89.82×50），东方尊峪物业中心一审中仅请求853.48元，视为其对自己权利的处分，本院予以准许，原审判决对本体维修金的处理有误，本院予以纠正。张城未按《东方尊峪花园前期物业服务合同》约定的时间支付物业服务费及本体维修金，应承担逾期付款的违约责任。《东方尊峪花园前期物业服务合同》第三十条约定，逾期支付物业服务的，应按每日万分之五的标准支付违约金。即2010年8月的物业服务费违约金应自2010年9月1日起算，按每日万分之五的标准计至起诉之日即2012年7月30日；2010年9月的物业服务费违约金应自2010年10月1日起算，按每日万分之五的标准计至2012年7月30日，……以此类推（详见附表）。由于《东方尊峪花园前期物业服务合同》中并未约定本体维修金的违约金标准，但利息为金钱债务的法定孳息，本院以中国人民银行同期同类贷款利息为标准，计算本体维修金的逾期利息，具体计算方式为：2008年6月的本体维修金利息，自2008年7月1日计至2012年7月30日，2008年7月的本体维修金利息，自2008年8月1日计至2012年7月30日，……以此类推（详见附表）。按上述标准、方式计算的违约金、利息少于原审判决的违约金数额，原审判决对于违约金的计算标准、方式有误，本院予以纠正。关于东方尊峪物业中心请求支付2008年6月1日至2012年7月30日期间的水电费。张城未对该部分费用提出诉讼时效抗辩，但提出涉案房屋在万科东方尊峪物业中心接管前已经产生水电费，东方尊峪物业中心未能提供张城入住时的水电表底数且水电数据不科学。
本院认为，即便涉案房屋有曾被使用的情况，张城实际已于2008年5月开始使用涉案房屋，2008年5月以后的水电费应由张城负担，东方尊峪物业中心实际主张的也是2008年6月1日后即房屋由张城开始使用后的水电费。并且根据万科东方尊峪物业中心提交的2008年6月1日至2012年7月30日期间的《电费通知单》、供电、水务部门的说明等证据，万科东方尊峪物业中心已经代为缴纳了涉案房屋上述期间的水电费，故其要求张城支付水电费的诉请应予支持。综上所述，张城、东方尊峪物业中心的上诉理由均有部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，
判决如下：
一、变更广东省深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第1191号民事判决第一项为：张城应于本判决生效之日起十日内向深圳市万科物业服务有限公司东方尊峪物业中心支付物业服务费7544.88元、本体维修专项资金853.48元、水费1294.54元、排污费509.54元、垃圾处理费553.5元、电费9657.36元；
二、变更广东省深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第1191号民事判决第二项为：张城应于本判决生效之日起十日内向深圳市万科物业服务有限公司东方尊峪物业中心支付迟延支付物业服务费、本体维修金的违约金（详见附表）；
三、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第1191号民事判决第三项；
四、驳回东方尊峪物业中心的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费1544元，由张城承担695元，由深圳市万科物业服务有限公司承担849元。本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理
审判员 路 德 虎
代理
审判员 许 莹 姣
二〇一三年六月十三日
书 记 员 杨泽芳（兼）附表：物业服务费违约金计算方法物业服务费时间计算基数计算标准起算时间截止时间2010年8月314.37元每日万分之五2010年9月1日2012年7月30日2010年9月314.37元2010年10月1日2010年10月314.37元2010年11月1日2010年11月314.37元2010年12月1日2010年12月314.37元2011年1月1日2011年1月314.37元2011年2月1日2011年2月314.37元2011年3月1日2011年3月314.37元2011年4月1日2011年4月314.37元2011年5月1日2011年5月314.37元2011年6月1日2011年6月314.37元2011年7月1日2011年7月314.37元2011年8月1日2011年8月314.37元2011年9月1日2011年9月314.37元2011年10月1日2011年10月314.37元2011年11月1日2011年11月314.37元2011年12月1日2011年12月314.37元2012年1月1日2012年1月314.37元2012年2月1日2012年2月314.37元2012年3月1日2012年3月314.37元2012年4月1日2012年4月314.37元2012年5月1日2012年5月314.37元2012年6月1日2012年6月314.37元2012年7月1日附表：本体维修金违约金计算方法本体维修金时间计算基数计算标准起算时间截止时间2008年6月22.46元中国人民银行同期同类贷款利率2008年7月1日2012年7月30日2008年7月22.46元2008年8月1日2008年8月22.46元2008年9月1日2008年9月22.46元2008年10月1日2008年10月22.46元2008年11月1日2008年11月22.46元2008年12月1日2008年12月22.46元2009年1月1日2009年1月22.46元2009年2月1日2009年2月22.46元2009年3月1日2009年3月22.46元2009年4月1日2009年4月22.46元2009年5月1日2009年5月22.46元2009年6月1日2009年6月22.46元2009年7月1日2009年7月22.46元2009年8月1日2009年8月22.46元2009年9月1日2009年9月22.46元2009年10月1日2009年10月22.46元2009年11月1日2009年11月22.46元2009年12月1日2009年12月22.46元2010年1月1日2010年1月22.46元2010年2月1日2010年2月22.46元2010年3月1日2010年3月22.46元2010年4月1日2010年4月22.46元2010年5月1日2010年5月22.46元2010年6月1日2010年6月22.46元2010年7月1日2010年7月22.46元2010年8月1日2010年8月22.46元2010年9月1日2010年9月22.46元2010年10月1日2010年10月22.46元2010年11月1日2010年11月22.46元2010年12月1日2010年12月22.46元2011年1月1日2011年1月22.46元2011年2月1日2011年2月22.46元2011年3月1日2011年3月22.46元2011年4月1日2011年4月22.46元2011年5月1日2011年5月22.46元2011年6月1日2011年6月22.46元2011年7月1日2011年7月22.46元2011年8月1日2011年8月22.46元2011年9月1日2011年9月22.46元2011年10月1日2011年10月22.46元2011年11月1日2011年11月22.46元2011年12月1日2011年12月22.46元2012年1月1日2012年1月22.46元2012年2月1日2012年2月22.46元2012年3月1日2012年3月22.46元2012年4月1日2012年4月22.46元2012年5月1日2012年5月22.46元2012年6月1日2012年6月22.46元2012年7月1日附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”