山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2011）芝民一初字第869号原告王永志，男，1979年10月29日出生，汉族，烟台市邮政局工作人员。委托代理人王智光、张大尉，山东同济律师事务所律师。被告烟台黄务实业有限公司（原烟台市黄务实业总公司）。法定代表人孙丕山，董事长。委托代理人姜婷，山东华宇通律师事务所律师。委托代理人于茂欣，烟台黄务实业有限公司副总经理。
原告王永志诉被告烟台黄务实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王永志及其委托代理人王智光、张大尉与被告的委托代理人姜婷、于茂欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年11月20日，我与被告签订了《商品房预（销）售合同》，约定我以263687元的价款购买被告开发建设的坐落于烟台市芝罘区通世新城119座3单元3层03号、建筑面积为66.79平方米的商品住宅楼房一套，被告在2009年10月31日之前将经综合验收合格的房屋交付给我。我已按合同约定履行了支付房款给被告的义务，但被告出售给我的楼房所在的楼盘至今未经综合验收且达到合格，故请求被告支付2009年11月1日起暂计至2011年6月30日间的逾期交房违约金15780元。
被告辩称，我公司开发建设的通世新城已经过单体验收合格，2009年底就达到了交房条件，而且原告2010年7月3日前已经接房并装修入住，自此原告再没有实际损失，故我公司只应承担2010年7月3日前的违约金。
经审理查明，2008年11月20日，原告与被告在签订的《商品房预（销）售合同》中约定：原告以263687元的价款购买被告开发建设的坐落于烟台市芝罘区通世新城119座3单元3层03号、建筑面积为66.79平方米的商品住宅楼房一套；被告应在2009年10月31日之前将经综合验收合格的房屋交付给原告，逾期，原告如要求继续履行合同，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款263687元。2009年6月20日，被告作为建设单位，组织施工、设计、勘察和监理五家单位对涉案房屋所在的112#-132#住宅楼工程进行了验收，结论为：各分部分项工程均按照设计图纸、图纸会审、设计变更及施工合同规定完成，满足安全及主要功能使用要求，符合法律法规和工程建设强制性标准规定，质量控制资料齐全、完整，达到国家规范规定工程合格验收标准，同意验收。但之后由于种种原因，涉案房屋所在楼盘至今未取得建设工程竣工验收备案。2010年7月3日，原、被告就涉案房屋办理了交接手续，被告将涉案房屋钥匙交付给原告，由原告接手涉案房屋至今。本院所确认的上述事实，有《商品房预（销）售合同》、收款收据、工程竣工验收报告等为证，还有双方当事人的陈述在案为凭。上述证据材料，均经庭审质证和本院审查认证，可以采信。
本院认为，（一）本案原、被告于2008年11月20签订的《房屋预（销）售合同》，是双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，本院认定该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。（二）履约中，原告依约向被告交纳了全部购房款263687元，被告于2010年7月3日前向原告实际交付了涉案房屋，但涉案房屋所在楼盘至今未经验收备案，被告构成违约的事实清楚，被告应承担给付原告逾期交房违约金的责任。原告依据合同约定以支2009年11月1日作为被告承担逾期交房违约金的起算点，于法有据，本院依法予以支持。但自2010年7月3日后，原告实际接收了涉案房屋并实际控制使用至今，未因质量问题影响到原告对涉案房屋的居住和使用；另外，从最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定来看，我国法律支持的逾期交房违约金，原则上限定在买受人因逾期交房所遭受的实际损失范围内，而本案原告未能举证证明其取得房屋钥匙后权益受到实际损害和存在实际损失。故本院支持原告2009年11月1日至2010年7月3日间按已付价款263687元的日万分之一计算的1460元，原告主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十七条及《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，
判决如下：
一、限被告烟台黄务实业有限公司于本判决生效之日起10日内支付给原告王永志逾期交房违约金6460元（以263687元为基数自2009年11月1日起按日万分之一计至2010年7月3日）。
二、驳回原告王永志的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费195元，由被告烟台黄务实业有限公司负担。因原告已向本院全额预交，故限被告于本判决生效之日起10日内迳付给原告王永志195元。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判长 于 蓉
审判员 于晓宁
审判员 韩 宁
二〇一三年六月三日
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