吉林省永吉县人民法院民 事 判 决 书（2012）永民二初字第751号原告邹建东，住吉林省永吉县。被告姜利波，住吉林省永吉县。委托代理人房金龙，永吉县口前镇法律服务所。被告邹建平，住吉林市船营区。被告付玉珍，住吉林市船营区。
原告邹建东与被告姜利波、邹建平、付玉珍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邹建东及被告姜利波的委托代理人房金龙到庭参加诉讼，被告邹建平、付玉珍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告邹建东诉称：我父亲邹万林2009年4月10日病故了，我父亲生前留有一处回迁待入住的口前镇滨河大厦A座3单元4楼东门74平方米楼房的遗产，我父亲对此楼房没有留下遗嘱，我有法定的继承权的份额，我的同父异母的妹妹邹建平在2009年6月份，却以我已故的父亲邹万林的名义卖给了被告姜利波（有被告邹建平和被告姜利波的丈夫胡晓峰的房屋买卖说明为证），被告姜利波买该楼房的时候，已经知我父亲病故了，被告邹建平又不是该楼房的产权人却与被告姜利波进行该楼房的买卖。故此，我按照《合同法》和《民事诉讼法》的相关规定，向法院起诉，请法院依法判令被告姜利波和被告邹建平签订的“滨河大厦A座3单元4楼东门74平米的楼房”买卖合同无效。由被告承担本案的相关费用。
被告姜利波辩称：原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据。1、原告诉的主体有误，本案诉争的房屋是2009年5月15日原告的继母付玉珍及邹建平找过我协商将已故邹万林名下的回迁楼以13.3万元的价格卖给我，并由原告的继母付玉珍委托邹建平办理了房屋买卖相关事项（详见2009年5月13日委托书），所以说本案诉争的房屋，是付玉珍与我形成的买卖关系，因此，本案的被告主体应为付玉珍，原告所告诉的主体错误。2、我与付玉珍委托邹建平办理滨河大厦A座3单元4楼东门74平方米的楼房的买卖行为是有效的。我的买卖行为按着我国合同法及相关法律规定是善意取得，并且办理了相关的登记手续，进行了修善，并实际居住。按当时房屋买卖价款，双方交易价款为最高价，所以说原告主张买卖合同无效是没有事实根据及法律依据。3、原告在诉状中谈到法定继承权份额，我认为其应改变诉请，应依法向付玉珍或邹建平主张继承权来维护自身的合法权益。综上，我认为，原告告诉的主体应为付玉珍，主张房屋买卖合同无效是没有事实及法律依据的，请法院驳回原告的诉讼请求。被告邹建平、付玉珍在法定期限内未提出答辩。经本院审查认为，双方争议的焦点问题为：1、被告邹建平是否具备诉讼主体资格；2、被告姜利波与邹建平之间是否存在房屋买卖关系。针对本案争议的焦点问题原告向本院提供如下证据：1、2011年7月12日被告姜利波丈夫胡晓峰出具的情况说明1份，证明姜利波和邹建平确实买卖了这座楼房。被告姜利波对该证据的质证意见是：对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，证明问题有异议，姜利波与邹建平签订的房屋买卖合同是不对的，是付玉珍委托邹建平签的房屋买卖合同。2、2011年11月3日邹建平出具的说明1份，证明邹建平与姜利波买卖该楼房的经过，买卖楼房的事实是属实的。被告姜利波对该证据的质证意见是：对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，证明问题有异议，认为邹建平是受其母亲委托办理房屋买卖的相关事宜。3、2012年6月20日的庭审笔录第6页，证明被告方承认委托书是后补的，在买卖过程中没有委托书。被告姜利波对该证据的质证意见是：对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，这份委托书是邹建平书写的，付玉珍按的手印。4、居民死亡证明书，证明原告父亲邹万林于2009年4月10日去世。被告姜利波对该证据无异议。5、本院（2012）永民二初字第88号民事判决书及法律文书生效证明，证明原主张的是撤销买卖合同，被法院驳回，因此这次主张确认买卖合同无效。被告姜利波对该证据的质证意见是：对该证据的真实性无异议，但认为与本案没有关联性。6、本院（2012）永民二初字第88号案原告申请法院调取的永吉县房地产管理处出具的查档卡，证明该查档卡与本案所诉争的房屋信息不一致。被告姜利波对该证据的质证意见是：对该证据的证据真实性无异议，但认为与本案没有关联性。7、本院（2010）永民一初字第277号民事裁定书1份，证明原告与邹建华有法定继承权。被告姜利波对该证据的质证意见是：对该证据的真实性无异议，但认为与本案没有关联性。被告姜利波针对争议的焦点问题向本院提供如下证据：1、本院（2012）永民二初字第88号民事判决书，证明原告所告诉的被告主体应该是付玉珍。姜利波购买的房屋是付玉珍委托邹建平办理的房屋买卖合同。原告对该证据的质证意见是：对该证据的真实性无异议，证明问题有异议，认为付玉珍不应为本案的被告。2、2009年5月13日付玉珍出具的委托书1份，证明付玉珍委托邹建平与姜利波办理房屋买卖的相关事宜，本案的被告应为付玉珍。这个委托书是后补的，但是具备法律效力。原告对该证据的质证意见是：对该证据的真实性、关联性有异议，认为这个委托书是邹建平与胡晓峰办理的房屋买卖手续，这份委托书是后补的，是邹建平与姜利波的买卖行为形成之后才补的，当时是邹建平和姜利波的行为，付玉珍没有介入，这个委托书是无效的。3、邹建平出具的收据1份，证明房屋的价款是13.3万元。原告对该证据的质证意见是：对该证据的真实性无异议，是邹建平书写的。对于当时卖房的价格与当时出具的情况说明情况一致。被告付玉珍、邹建平对上述证据未到庭质证，视为其对质证权利的放弃。本院结合原告告诉、被告答辩及各方当事人提供的证据、对方当事人的质证，针对上述证据分析评判如下：原告提供的证据1，能够证明被告姜利波购房过程，但该证据证明不了姜利波和邹建平之间存在买卖关系，对原告证明的问题本院不予采信。原告提供的证据2，因被告姜利波对其真实性、合法性无异议，本院对该证据的真实性、合法性予以采信。原告提供的证据3，系被告姜利波的自认，对原告证明的问题本院予以采信。原告提供的证据4，系医疗专业机构出具的证明书，本院予以采信。原告提供的证据5，系本院已生效的法律文书，本院予以采信。原告提供的证据6，系房产部门保存的档案材料，对该证据本院予以采信。原告提供的证据7，能够证明原告因继承纠纷案向本院提起过诉讼，但原告证明的问题与本案无关联，本院不予采信。被告姜利波提供的证据1，系本院已生效的法律文书，本院予以采信。被告姜利波提供的证据2，该委托书虽系后补，但系付玉珍的真实意思表示，本院对该证据予以采信。被告姜利波提供的证据3，能够证明被告所要证明的问题，对该证据本院予以采信。
经审理查明：被告付玉珍与邹万林（原告之父）系夫妻关系，被告付玉珍与邹万林婚姻关系存续期间，邹万林分得林业局家属楼一套，1985年登记在邹万林的名下，该楼坐落在口前镇铁北街林业局楼，建筑面积70.52平方米。2009年4月10日邹万林去世后，该楼房动迁，动迁后的回迁楼（当时为期房）坐落在滨河大厦A座3单元4楼东门，建筑面积74平米。同年5月，被告付玉珍委托邹建平找到被告姜利波的丈夫胡晓峰表明要把回迁的楼房卖掉，到吉林市买房居住。几经商讨，被告姜利波以13.3万元的价款买下了回迁的期房，并在2010年3月11日将已被拆迁房屋的房照原所有权人邹万林（已故）更名为姜利波。现原告请求法院依法判令被告姜利波和被告邹建平签订的“滨河大厦A座3单元4楼东门74平米的楼房”买卖合同无效。
本院认为，被告邹建平与被告姜利波间不存在房屋买卖关系，邹建平与姜利波的房屋买卖行为是受付玉珍的委托，邹建平是代理付玉珍行使权利，其法律后果直接由被代理人付玉珍承担，因此付玉珍与被告姜利波间存在房屋买卖关系。该争议的房屋系付玉珍与邹万林婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，邹万林去世后，该房屋的一半为付玉珍所有，另一半为邹万林的遗产，付玉珍是邹万林遗产的继承人之一，还可继承邹万林该遗产中的一部分。现付玉珍所占有该房屋的份额已过半，因此付玉珍有权处分该房屋。即便付玉珍的委托书系其后补，但该委托行为是付玉珍的真实意思表示，邹建平的代理行为也得到被代理人付玉珍的追认，即为有权代理。因此，原告的诉讼请求本院不予支持。故，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第六十六条第一款，《中华人民共和国民婚姻法》第二十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：驳回原告邹建东的诉讼请求。案件受理费100.00元由原告邹建东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 李延丽
审 判 员 顾丽梅
人民陪审员 姜 茹
二〇一三年五月二十七日
书 记 员 王 博 微信公众号“”