浙江省永嘉县人民法院民 事 判 决 书（2013）温永民初字第130号
原告：杨雪梅。
委托代理人：罗兴林。
被告：单成鹿。
委托代理人：麻宗钦。
原告杨雪梅为与被告单成鹿居间合同纠纷一案，于2013年3月25日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序，分别于2013年4月17日、4月27日、5月20日公开开庭进行了审理。原告杨雪梅的委托代理人罗兴林，被告单成鹿的委托代理人麻宗钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨雪梅诉称：2013年1月7日，原告与被告签订《客户看房确认书》，约定由原告向被告提供得月花园8幢801室房源，并为被告购买该房屋提供中介服务。同时，双方约定：被告不得私下与房屋业主或通过其他中介机构交易，否则应当承担房屋成交总价的2%违约金。协议签订后，原告多次带领被告看房，并积极与该房业主讨价还价，几经周折，将房屋的单价初步商定为每平方米31000元。在双方即将签订房屋买卖合同之际，被告却寻找借口不签房屋买卖合同。后，原告了解得知，被告绕开原告私下与上述房屋业主签订了房屋买卖合同，房屋成交单价为每平方米30900元，现该房屋已经过户到被告名下。综上所述，被告不诚信的行为，违反了双方之间的约定，应当承担违约责任。现诉至法院，请求判令被告支付违约金86266元；本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为判令被告支付违约金66266元及原告从事居间活动支出的必要费用20000元。为证明诉称的事实，原告在举证期限内向本院提供下列证据：1、身份证、个体工商户营业执照，以证明原告主体资格；2、公民身份信息，以证明被告主体资格；3、客户看房确认书，以证明原、被告之间存在居间合同关系；4、房屋权属登记信息查询证明、杨雪梅与单成鹿对话录音录像，以证明原、被告之间存在居间合同关系及被告违约的事实。5、经纪资格证书，以证明原告杨雪梅具有从事房产中介相应的资质。
被告单成鹿辩称：对原告诉称在2013年1月7日签订看房确认书的事实无异议，但被告没有绕开原告签订合同。原告带被告去看房之后，与原房主协商的价格是每平方米31000元。被告已经于1月9日明确拒绝。之后一个星期，被告找了其他中介机构，谈下来每平方米30900元，被告就通过这家中介机构与原产权人达成交易，并于1月16日与原产权人去房管局办理过户登记手续。
原告与被告之间签订的确认书是居间性质，依照法律规定，居间人只有在促成合同协议以后才获取相应报酬，本案原告没有促成合同，不应获取报酬，但被告同意支付原告两次看房的费用300元。约定的违约条款是明显的霸王条款，不符合法律规定，且原告没有明确向被告说明违约条款，该条款应属无效。原告要求被告支付相应违约金无法律依据，且约定的违约金明显过高，请法院依法驳回原告诉讼请求，并承担本案受理费。被告单成鹿在举证期限内向本院提供人民调解协议书，以证明原、被告发生纠纷后，原告不停骚扰被告，后经派出所调解，原告保证不再骚扰的事实。证人陈某出庭作证：被告说自己要买房，我上网看见得月花园8幢房源还可以。电脑上显示房源是原告放的，于是我们电话打给原告，并和原告一起去看房子。被告问原告房价，原告说31000元，被告就问30000元行不行，原告说最低31000元，被告说31000不要，明确地当面拒绝了。看房确认书也是看房当天签的，之后被告还打电话给原告说31000元不要了。后来我对被告说去其他中介看一下，恰好在其他中介看见了同一套房源，价钱低了100元，然后被告就和房东成交了。原告提供的证据，经质证，被告认为证据1中身份证是老式身份证，依据法律规定已经失效，原告身份真实性由法庭予以核实，个体工商户营业执照的已经过有效期限，对该份证据的合法性有异议；证据2无异议；证据3真实性无异议，合法性有异议，原告在没有经营主体资格的情况下签订这份协议，且部分条款内容不符合法律规定；证据4中房屋权属登记信息查询证明无异议，录音录像真实性由法庭核实，录音录像中显示的事实经过属实，但恰恰证明了被告已经明确通知原告不再购买该房屋的事实，并证明原、被告发生纠纷之后，原告不停地发短信骚扰被告的事实；证据5真实性无异议，合法性有异议，本案争议发生时该证书已经超过有效期限。被告提供的证据，经质证，原告对证据无异议。证人陈某的证言，经质证，原告认为由于证人和被告是比较亲密的朋友关系，证人的证言有失客观公正，有倾向被告的陈述，原告认为证人的证言证明力比较低，真实性是有异议的，并且证人在陈述中和被告与原告的对话录音有矛盾之处，录音中被告承认原告带他去看了至少2次房源，但证人证言说只看了1次，而且是当天就签订了协议，该陈述不符事实，据原告所说，从看房到最后签订协议有1个星期左右的时间，1月7日签订的看房确认书，1个星期之后签的购房协议。被告认为符合法律规定，请法院采信。被告认为证人证言符合法律规定，请求法院予以采纳。结合双方当事人的质证意见，经审核，对双方当事人提供的证据作如下认证：原告提供的证据1、2、3、5及证据4中的房屋权属登记信息查询证明，被告提供证据，双方对真实性并无异议，经审核，未发现证据存有瑕疵或疑点，符合证据的真实性、关联性和合法性的要求，本院予以认定。原告提供的证据4中录音录像材料，双方当事人对于录音录像材料呈现的事实均无异议，且与本案争议的焦点存在关联性，本院依法予以认定；但原告书面摘录材料未全面展示录音录像内容，本院不予认定。证人陈某证言，因证人与被告系朋友关系，在无其他证据佐证的情况下，对其真实性难以确认，本院不予认定。
经审理查明：原告杨雪梅系从事房屋买卖租赁中介服务的个体工商户。2013年1月7日，原告杨雪梅向被告提供房源，即原产权人为虞品兴、范美春坦前得月花园8幢801室，并带被告前去看房。后原、被告签订客户看房确认书，确认书载明：“甲方：简称客户，乙方：简称誉家房产。（现有乙方经纪人给甲方带看以下房屋）座落在温州市：得月花园8幢801室。甲方确认以上所看的房屋，为温州誉家房产所提供的房源，对此中介服务费：甲方予以确认、如甲方购买上述的房屋，则应由誉家房产经纪人：经手签订《房屋买卖合同》应支付购买总价的（百分之1）、（50万以下为1%、50万以上为1%）。甲方承诺：不私下与上述房屋业主或通过其他中介机构进行交易否则应支付上述房屋成交总价的2%的违约金给乙方作为中介费。甲方客户：单成鹿，乙方誉家房产：杨雪梅。此单为客户签字之日起生效。2013年1月7日。”之后几天，原告与原产权人协商房价至每平方米31000元时告知被告，并多次电话告知被告可继续协商房价，被告均以房价过高为由予以拒绝。2013年1月16日，被告以每平方米30900元购买坦前得月花园8幢801室，并与原产权人办理过户登记手续。另查明，原告杨雪梅的个体工商户营业执照有效期限自2008年10月16日至2012年10月15日。杨雪梅于2007年6月25日取得房产经纪资格，有效期限至2010年6月24日。
本院认为：本案因系从事居间活动引起的纠纷，故案由应为居间合同纠纷。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。双方对于签订看房确认书的事实无争议，但看房确认书系原告事先拟定并提供，其中违约条款的约定加重了被告的责任，原告未提供证据证明其已尽合理提示及说明义务，应认定违约条款无效；确认书中其他内容系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，故原告主张被告支付违约金66266元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。个体工商户进行工商登记为管理性强制规定，原告的个体工商户营业执照虽已超过有效期限，但并不影响合同效力，故对被告辩称因原告的工商登记已过有效期限而导致合同无效的主张，本院不予采纳。双方对最后并非原告促成被告与原产权人交易的事实无异议，但被告与原产权人交易成功是基于原告提供的房源信息，被告购买该房屋的时间与原告带其去看房的时间间隔较短，且交易价格与原告协商的单价相差较小，被告与原产权人直接交易，违背诚实信用原则。事实上原告为促成被告与原产权人交易付出较多的劳动，故被告应当支付原告因此产生的必要费用。现有证据无法确认原告此次居间活动产生必要费用，本院酌情认定必要费用为8000元。
被告辩称其与原产权人达成交易系通过其他中介机构，但未提供证据证明，故本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十条、第四百二十四条、第四百二十七条的规定，
判决如下：
一、被告单成鹿于本判决生效之日起十日内支付原告杨雪梅必要费用8000元。
二、驳回原告杨雪梅的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1958元，减半收取979元，由原告杨雪梅负担888元，由被告单成鹿负担91元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内预缴上诉案件受理费1958元，款汇温州市中级人民法院，收款单位：温州市财政局非税收入结算户，开户行：农业银行温州市分行，账号：192999010400031950013。逾期按自动撤回上诉处理）。
代理
审判员 郑佳佳
二〇一三年五月二十七日
书 记 员 邵赛勇 来源：百度搜索“”