北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民初字第09040号原告北京天宇恒业物业管理有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇福顺街1号。法定代表人吴海洋，总经理。委托代理人王光刚，男，1978年9月4日出生。被告李宏平，女，1974年2月23日出生。委托代理人黄玉尚，男，1972年8月31日出生。
原告北京天宇恒业物业管理有限公司与被告李宏平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员韩涛适用简易程序公开开庭进行审理，原告北京天宇恒业物业管理有限公司之委托代理人王光刚，被告李宏平之委托代理人黄玉尚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告北京天宇恒业物业管理有限公司诉称：原告系汇融大厦的物业服务公司，被告系大厦B座XXX室业主。2010年1月5日，双方签订《汇融大厦前期物业服务协议》，协议约定房屋面积146.35平方米，物业费每月每平方米5.68元；被告自接到原告书面或口头通知后15日内缴纳当年相关费用，被告逾期未缴的，每超期一日，加收3‰的滞纳金。合同签订后，被告未按期缴纳供暖费，经原告催收，被告仍拖欠2012年1月5日至2014年1月4日期间的物业费19950.44元、垃圾清运费132元、滞纳金3615元。现诉至法院，请求判令：要求被告支付2012年1月5日至2014年1月4日期间的物业费19950.43元、垃圾处理费72元、清运费60元、滞纳金3615元。
被告李宏平辩称：原告所述期间的物业费、垃圾清运费、垃圾处理费没有交纳。被告要求原告出具物业费每平方米5.68元的合理构成及主管部门的批文等文件。原告私自将小区20.04%的绿地及喷泉广场改为停车场，致使生活环境下降。小区的电子对讲防盗门自入住以来一直处于没有开通状态，外来人员可以随意进出，对被告的生活及安全产生了极大的影响，硬件设施及服务标准未达到要求，要求原告履行义务或减免物业费。原告未交纳小区的共用设施设备及公众责任保险费，要求原告返还此项费用或减免物业费。关于滞纳金，被告并非故意拖欠服务费，因此，不同意交纳。被告同意交纳垃圾处理费和清运费。
经审理查明，2010年1月5日，北京天宇恒业物业管理有限公司第二分公司与被告李宏平签订《汇融大厦前期物业服务协议》，协议约定北京天宇恒业物业管理有限公司第二分公司为被告位于汇融大厦B单元XXX号公寓提供物业服务，房屋建筑面积146.35平方米；协议第四条第二款约定，北京天宇恒业物业管理有限公司第二分公司收费方式为包干制，公寓按建筑面积每月每平方米5.68元，物业服务费主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用，共用设施设备的日常运行、维护费用等；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位，共用设施设备及公众责任保险费用；9、法定税费；10、物业管理企业的利润；第四条第五款约定被告的物业费采用预交的方式，交纳时间自接到北京天宇恒业物业管理有限公司第二分公司书面或口头通知后15日内交纳当年的物业管理费及其他费用；第十一条第四款约定，被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，北京天宇恒业物业管理有限公司第二分公司有权要求被告补交所欠费用外，还应交纳滞纳金（滞纳金=欠费金额＊逾期天数＊3‰）。庭审中，被告认可涉案期间的物业费没有交纳，但被告表示物业区域内绿地没有达到规划的面积、公共设施设备及公众责任保险费用没有交纳、电子对讲防盗设施未启用等原因，未交纳物业费，并非故意拖欠。原告表示其对物业区域内的绿植进行了养护，关于绿植面积是否达到规划标准，被告应当向房屋开发商主张权利，公共设施设备及公众责任保险确实没有交纳，电子对讲防盗系统在征询业主意见后，没有使用。原告出示物业收费明细表，明细表显示物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用为每月每平方米0.41元，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用为每月每平方米0.04元。被告以未进行备案为由，对原告出示的物业收费明细表不予认可。诉讼中，原告表示北京天宇恒业物业管理有限公司第二分公司为其分支机构，无独立法人资格，无财务独立核算。上述事实，有《物业服务协议》、收费明细表、电子对讲系统调查单、规划图复印件及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，北京天宇恒业物业管理有限公司第二分公司与被告签订的《前期物业服务协议》，系双方意思的真实表示，内容不违反法律的强制性规定，应属合法有效。因北京天宇恒业物业管理有限公司第二分公司为原告的分支机构，不具备独立法人资格，原告依据协议约定向被告主张权利，并无不妥，因此，原告要求被告支付物业费的请求，于法有据，本院予以支持，但原告未履行的部分服务内容，应当予以酌减。关于原告主张被告支付滞纳金一节，本院注意到，被告未及时交纳物业费并非故意拖欠，系双方存在纠纷所致，因此，对于原告主张滞纳金的请求，本院不予支持。原告主张的垃圾处理费、垃圾清运费，被告同意交纳，本院对此不持异议。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，
判决如下：
一、本判决生效后七日内，被告李宏平支付原告北京天宇恒业物业管理有限公司
二〇一二年一月五日至
二〇一四年一月四日的物业费一万八千九百五十二元九角一分。
二、本判决生效后七日内，被告李宏平支付原告北京天宇恒业物业管理有限公司
二〇一二年一月五日至
二〇一四年一月四日垃圾处理费七十二元、清运费六十元。
三、驳回原告北京天宇恒业物业管理有限公司之其他诉讼请求。如果被告李宏平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百九十六元，由原告北京天宇恒业物业管理有限公司负担三十八元（已交纳），由被告李宏平负担一百五十八元（于判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审判员 韩 涛
二〇一三年五月二十七日
书记员 万人瑞 搜索“”