浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2013）金义廿三里民初字第73号
原告：童元盛。
被告：周海明。
原告童元盛诉被告周海明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月28日立案受理后，依法由
审判员朱明独任审判，于2013年4月24日公开开庭进行了审理。原告童元盛、被告周海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告童元盛起诉称：被告周海明向原告童元盛承租房屋，于2011年7月28日双方补签租赁合同一份，约定原告将位于义乌市下王村D区17栋1号1间房屋出租给被告使用。租期自2011年3月1日至2016年2月28日止，并约定租金及租金支付方式，若违约的，则违约方应向守约方支付违约金10万元整。原告将房屋交付给被告使用后，被告仅支付了2011年、2012年的租金，2013年的租金未予支付。现起诉请求判令：1、判令解除原、被告于2011年7月28日签订的《租赁合同》；2、判令被告立即腾空坐落于义乌市江东街道下王村D区17幢1号一楼的一间房屋。3、要求被告支付违约金10万元。
被告周海明答辩称：我是于2012年5月份从永康的某家做五金制品的经营户手中转租过来的，当时是因下王村招商广告是开办酒店用品专业街，这与我们经营的产品适合才租的，这两年来我们一直是用于经商的，当时下王村内部也有相关的管理制度，后来下王村内开办了很多不涉及酒店买卖的商店，再到后来下王村就改成了厨具设备专业街了，对我们的生意造成很大的影响。对租赁合同没有意见，在去年年底我们已经将所有的东西都搬出来了，已经腾空了。租赁合同是格式合同，村委会是作为第三方见证，在这两年中我们投资了巨额的装修，我们也是受害者，请求法院依法判决。原告童元盛为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、租赁合同一份，证明双方签订房屋租赁合同，双方对权利义务做了约定。2、证明复印件一份，证明租赁房屋的产权情况。被告周海明质证认为：1、合同中约定了不可转租，但是被告是从永康的某经营户转租过来的，所以该合同是无效的。2、对证明没有异议。结合被告周海明的质证意见，本院对证据的真实性予以确认。被告周海明未向本院提供证据。庭后，周海明向本院提供协议复印件一份，
本院认为，该证据已超过举证期限，本院不再组织质证。经审理，本院认定事实如下：2011年7月28日，原告童元盛（甲方）与被告周海明（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：“甲方将位于义乌市下王村D区17栋1号一楼的房屋出租给乙方作商业用房使用；店铺租期自2011年3月1日至2016年2月28日止；租赁期限五年一轮，租金3年不涨，第4、第5年租金各比上一年度上涨10%；该商铺年租金为23800元，首年租金于签订本合同时即付清；租金年付，下一年度的租金应于前一年度租期到期前二个月付清；甲方不得以任何理由提高房租、提前终止本合同，否则应承担违约责任；乙方应按照本合同的约定及时交纳租金及水电费等相关费用，若违约的，则甲方有权解除本合同并收回店铺；乙方保证履行本合同，不得提前终止本合同，若确需提前终止本合同的，应提前两个月与甲方协商，甲方同意后方可终止；双方应严格遵守本合同的约定，若违约的，则违约方应向守约方支付违约金10万元整……。”双方还约定了其他条款。签约后，原告童元盛按约交付房屋，被告周海明交纳了二年的租金共计47600元，2013年的租金被告未缴纳。2013年3月28日原告诉至本院。
本院认为：原告童元盛与被告周海明签订的租房合同系双方真实意思表示，合同内容合法且未违反法律强制性规定，该租房合同自成立时即生效，应确认有效，双方均应按照合同约定全面履行相应的义务。就本案而言，被告未按合同约定及时交纳租金，应认定被告存在违约行为，原告有权解除合同，理由正当，本院予以支持。关于违约损失，原、被告关于“双方应严格遵守本合同的约定，若违约的，则违约方应向守约方支付违约金壹拾万元整”的约定属于双方约定的违约条款，是合同当事人为确定损失赔偿数额而事先约定的条款，其作用在于当违约事实发生后对各方当事人的损失赔偿，因此，合同解除不影响该条款的效力，原告仍可据此要求被告承担相应的违约责任。但双方约定的违约金过分高于原告的实际损失，本院依法予以调整，本院酌定被告周海明支付原告童元盛违约金为16000元。庭审时，坐落于义乌市江东街道下王村D区17幢1号一楼的一间房屋业已原告接管，并无涉房屋腾退问题，故对原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。被告关于房屋系转租所得的抗辩，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国HYPERLINK”http：／／www.falvguwen.info／884w.html”合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，
判决如下：
一、解除原告童元盛与被告周海明于2011年7月28日签订的《租赁合同》。
二、被告周海明于本判决生效后十日内支付原告童元盛违约金16000元。
三、驳回原告童元盛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由被告周海明负担200元，由原告童元盛负担950元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费2300元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行，或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审 判 员 朱 明
二〇一三年五月二十日代
书记员 朱向丽 更多数据：