陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）榆中法民一终字第00131号上诉人（原审原告）王x。委托代理人王xx。上诉人（原审原告）王xx。上诉人（原审被告）李xx。委托代理人王x，陕西名州律师事务所律师。
上诉人王x、王xx与上诉人李xx因房屋租赁及相邻损害防免纠纷一案，不服绥德县人民法院（2010）绥民初字第00006号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年5月30日公开开庭审理了本案。上诉人王xx，上诉人李xx的委托代理人王x到庭参加诉讼。上诉人王x、李xx经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，2005年1月25日，榆林市百货贸易总公司申请在名州镇南街原市百货公司办公楼院内修建商住楼、住宅楼各一幢。建设单位负责人为被告李xx。同年4月25日经县建设局、环保局等部门审批，同意市百货贸易总公司在南街原公司办公地段拆除原有建筑物，新建商住、住宅楼各一幢。由被告李xx实际开发，取名“福保花园”。施工期间，原告王x一家以其新建建筑物影响自己采光、通风及宅基地安全为由出面阻挡，榆林市百货总公司提起诉讼。本院于2005年7月28日作出（2005）绥民初字第217号民事调解书，双方当事人在自愿的基础上达成调解协议，即：“一、原告（市百货贸易总公司）在审批范围内修建，被告方（王x等人）不得阻挡；
二、原告一次性付给被告因修建影响被告住宅的补偿费32000元（已兑现）。”期间，李xx为了正常施工，于2005年5月15日将属于王xx所有紧邻市百货公司的一间原他人租住的平房以每月100元的租金承租，时间为2005年农历1月1日起至2006年农历1月30日止。并约定若在交房时房屋有所损坏，李xx必须予以恢复原状或赔偿损失，保障出租前原样（房为无裂缝，烟囱无破坏），房顶完好。被告李xx租房后并未实际使用，在未征得房主同意的情况下，将该房靠百货贸易总公司一侧拆除长约2.2米、宽约1.2米，用于新建住宅楼。租期届满后，被告也未将该房进行维修和交付原告。2011年8月8日，原审法院将租赁标的物交付二原告管理使用。2010年5月26日，原告申请对被告毁坏的房屋恢复原状所需费用及占用原告的宅基地修建楼房所造成的损失进行鉴定。本院于2010年6月1日委托榆林市中级人民法院法医技术室进行鉴定。2010年9月25日，陕西中金司法鉴定中心作出陕中金司鉴建字（2010）第79号司法鉴定报告书，结论为：原告房屋恢复原状所需费用为人民币24125元。二原告认为该鉴定结论未对被告占用原告宅基地修建楼房所造成的损失进行鉴定。2010年10月28日，二原告申请补充鉴定。2011年11月23日，陕西中金司法鉴定中心作出陕中金司鉴建字（2010）第79号补充鉴定，结论为：该房屋被拆除部分使用价值具体金额无法得出。
原告不服，向榆林市中级人民法院法医技术室申请复核。陕西中金司法鉴定中心于2012年4月20日作出补充鉴定，结论为：王x、王xx房屋被拆除部分使用价值为14326元。原审法院判决认为，原告的平房建起多年，后又补办了土地使用权登记手续，原告对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。2005年5月15日，原告将其房屋以每月100元的租赁费出租给被告，并约定了租赁期限，被告应当按照合同约定交纳租赁费，并在期满后交付租赁标的物。被告李xx在租赁期满后一直未向原告交付房屋，应当向二原告赔偿因无法出租房屋所造成的租赁费损失。二原告请求被告支付从租赁期满之日起至交付之日的租赁费损失，符合法律规定，予以支持。其标准应按每月100元进行计算。被告租赁平房后并未实际使用。其目的就是为了拆除一部分，用于自己新建楼房，故在未征得原告的同意下私自拆除，既违反了租房协议条款，也侵害了原告的合法权益，故被告李xx对拆除原告的房屋所造成的损失应予赔偿。榆林市百货公司经有关部门审批修建商住楼、住宅楼各一栋，由开发商李xx具体实施。李xx在修建过程中擅自拆除二原告所有的平房，占用二原告的宅基地修建楼房，侵犯了二原告的土地使用权，被告李xx应当承担恢复土地原状的法律责任。由于恢复原状将会对商住楼业主造成巨大损失，故李xx可以以折价赔偿的方式承担民事责任。对原告请求被告赔偿因超规划修建对原告造成通风、日照等影响的损失，并封闭所修建楼房面向原告的违章窗口，由于原告未提交相关证据证明，不予支持。同时请求因拆除原告房屋致使房屋价值减少的损失，未提供相应证据，不予支持。
被告李xx辩称，原、被告的纠纷经法院调解处理，市百货公司已赔偿原告各项经济损失32000元无事实依据，其抗辩理由不能成立。榆林市百货公司修建商住楼、住宅楼是由李xx具体开发实施的，李xx是权利的享有者和义务的承担者，并且租赁合同的一方系李xx本人，李xx也具体实施了拆除房屋的侵权行为，故李xx以主体不适格为由抗辩，不予支持。故根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十九条、第二百三十六条；《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百一十一条、第一百一十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：
一、被告李xx于本判决生效之日起十日内赔偿原告王x、王xx房屋租赁费损失6523元。
二、被告李xx于本判决生效之日起十日内赔偿原告王x、王xx因拆除平房所造成的损失24125元。
三、被告李xx因占用原告王x、王xx的宅基地，于本判决生效之日起十日内折价赔偿原告王x、王xx14326元。
四、驳回原告王x、王xx的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，原告王x、王xx负担20元，被告李xx负担80元。鉴定费5000元，由被告李xx负担。宣判后，王x、王xx上诉认为：原审法院仅依据补充司法鉴定判决李xx赔偿占用其宅基地损失14326元，不足以弥补上诉人王x、王xx的实际损失。对因李xx私自拆除房屋造成上诉人王x、王xx的房屋价值减少的损失，原审法院没有判决赔偿系错误的。另房屋租赁费随着物价变动，原审法院应对王x、王xx的房屋租赁赔偿费用予以合理计算，且原审判决少计算了2个月的损失，房屋实际租赁损失应为9022元。最后，对于李xx变更规划许可，违章修建影响了上诉人王x、王xx的房屋通风、采光，上诉人王x、王xx提供了李xx修建楼房的照片，且原审法院进行了现场勘验，而原审法院却以“无相关证据证明，不予支持”是不成立的。综上，原审判决在认定事实和适用法律上存在明显错误，恳请二审法院依法改判。李xx上诉认为：原审法院判决上诉人李xx承担赔偿义务系责任主体错误，因其是榆林市百货贸易总公司授权的楼房修建负责人，对于行使职务代理过程中引发的法律后果应由百货贸易公司承担责任。为了避免建设工地有行人出入，防止在修建中给王x、王xx的租户造成人身事故，李xx以租赁的方式承租了与王x、王xx的相邻平房，并支付了租赁费，但双方并未交接房屋，故合同期满不存在租赁关系的延续，原审法院判决给付逾期租赁费与事实相悖，且王x、王xx的房屋不符合法律规定的出租要求，租赁费用作为不当利益应不予保护。2005年，上诉人李xx负责的公司在修建时造成王x、王xx原平房面积缩小2.64平方米，该损失已经无法恢复原状，李xx按理无非应承担造成此半截平房的折价赔偿责任，但鉴定机构却错误的鉴定出了恢复原状所需费用，继而又按公司实际修建层数补充确定此半截平房的使用价值，原审法院依据此鉴定结论作出的判决致使李xx重复承担损害赔偿责任。最后，2005年，王x、王xx为了防止李xx负责的工程修建造成其家住宅妨害影响，出面阻挡工程导致纠纷，该纠纷经绥德县人民法院主持调解，由百货公司一次性给付王x、王xx补偿费用32000元。而本案诉争的损害王x、王xx的平房等，均属于影响其住宅范围，原审法院对此再行判决系一事复判。综上，李xx上诉请求纠正原审法院作出的主体错误、事实错误、程序错误的重复判决。二审与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人王x、王xx系争议平房的合法所有人，而上诉人李xx与上诉人王x在平等自愿的基础上签订了《租房协议》后理应妥善使用租赁房产，但李xx却在未征得王x、王xx同意的情况下，擅自拆除部分房产，并在租赁期满后未及时交付房屋，给王x、王xx造成财产损失。结合本案情况，具体财产损失包括：1、李xx逾期交房产生的租赁费用，该费用以双方意思自治约定的每月100元为准；2、为避免给已建商住楼业主造成巨大损失，故平房拆除部分无法恢复原状而需折价赔偿房屋损失，该房屋损失以鉴定机构鉴定金额24125元为准；3、因李xx的损害行为导致王x、王xx对所拆部分平房丧失使用权，故应向王x、王xx补偿该部分损失，该损失参照鉴定的被拆除部分使用价值。对于上诉人王x、王xx提出的其他上诉请求及理由，因无相应证据支持，故本院不予认定。双方当事人签订的租赁合同中，承租人系李xx个人，且从现有证据可知福保花园系李xx开发修建的，拆房行为由李xx组织实施，故李xx作为租赁合同的相对方及直接侵权人系本案的适格被告。另陕西中金司法鉴定中心出具的鉴定结论遵循法定程序，符合法律规定，上诉人李xx在多次庭审中均未申请重新鉴定，故本院对相关鉴定结论予以采信。此外，2005年，绥德县人民法院作出的（2005）绥民初字第217号民事调解书所解决的纠纷于2005年3月即诉至法院，而王x、王xx与李xx因租房、拆房引起的房屋租赁及相邻损害防免纠纷系双方在2005年5月15日签订了《租房协议》后才引发的案件，两案系不同的两起纠纷，故李xx认为本案纠纷已予赔偿，绥德县人民法院一事复判的观点不成立，本院不予采纳。据此，上诉人王x、王xx和上诉人李xx所持上诉理由，应予驳回。原审法院判决事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人王x、王xx承担80元，由上诉人李xx承担80元。本判决为终审判决。
审 判 长 韩燕妮
审 判 员 杜波云
代理
审判员 吴凤凤
二〇一三年五月二十日
书 记 员 李 珍