广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第657号上诉人（原审被告）威视龙眼镜制造（深圳）有限公司。被上诉人（原审原告）深圳市龙岗田段心股份合作公司。原审被告廖国粦。上诉人威视龙眼镜制造（深圳）有限公司（以下简称威视龙公司）与被上诉人深圳市龙岗田段心股份合作公司（以下简称田段心公司）、原审被告廖国粦因租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第2084号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：田段心公司经股东会决议通过，作为甲方与乙方即廖国粦于2007年4月30日签订房屋租赁合同，将位于XX第二工业区一路8号厂房、宿舍各一栋租赁给威视龙公司，合同期限为2007年5月1日至2012年4月30日止，房屋用途为工业生产。合同第五条约定：每月租金为22000元；从2010年5月起，租金为23000元。乙方应在每月5日前支付租金。未按时交租的作逾期处理；第六条约定：签订合同时，乙方应交合同押金22000元，乙方不能将该押金作为合同期后的租金而不按时交租金和相关的费用。乙方违约或中途停止租用的，该押金无条件归甲方所有；第十三条约定，因下列情形之一，甲方有权解除本合同，1、乙方拖欠租金、电费等超过或等于租金的；2、未经甲方同意，乙方擅自改变租用的房屋用途或将房屋转租给他人的；3、乙方违反本合同第八条约定，不承担有关责任或不支付维修费用的。由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿，由此造成乙方损失的，甲方不向乙方作任何赔偿；合同第十六条约定，乙方拖欠租金、电费，应分别向甲方及盛平股份合作公司缴交滞纳金，滞纳金=拖欠天数×拖欠金额×3‰。另查，威视龙公司于2009年1月6日注册登记，廖国粦为股东之一，并担任该公司的法定代表人。田段心公司收取租金后，向威视龙公司出具XX街道办社区居委统一收款收据，收据均显示交款单位为“威视龙眼镜厂”，项目为厂租。威视龙公司自2011年12月份开始未向田段心公司缴交租金。廖国粦当庭确认仍欠田段心公司5个月租金共计117500元。威视龙公司称田段心公司在2012年4月份起，对厂房大门进行封锁，但未向原审法院提交证据予以证实。田段心公司称威视龙公司方从2012年开始就没有进行经营，为防止威视龙公司搬走设备，派人进行看守，后向法院申请查封。威视龙公司辩称厂房及宿舍系由廖国粦转租给其，但未向原审法院提交证据予以证实。田段心公司在原审中诉请：1、威视龙公司支付拖欠租金117500元及滞纳金43287元（暂计至2012年6月8日，实际计算至威视龙公司返还涉案房屋之日止）。2、威视龙公司搬离租用田段心公司的房屋。3、本案诉讼费用由威视龙公司负担。原审法院认为：田段心公司与廖国粦签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且符合法律规定，该租赁合同有效，双方的权利义务由法律和合同条款共同调整。廖国粦系威视龙公司的股东及法定代表人，涉案房屋由威视龙公司实际使用，且根据田段心公司提交的收款收据，威视龙公司作为交款主体，向田段心公司缴交租金。廖国粦主张其与威视龙公司之间系转租关系无证据证实，故原审法院认为廖国粦与田段心公司签订租赁合同的行为属于职务行为，其行为后果应由威视龙公司直接承担。田段心公司依约将租赁房屋交与威视龙公司使用，威视龙公司应当按照约定向田段心公司支付租金。双方确认自2011年12月开始，威视龙公司未履行缴交租金义务，属于违约，依照双方签订的合同第六条的约定，威视龙公司缴纳的押金22000元田段心公司可予没收，且不得抵扣租金。威视龙公司应支付田段心公司未支付五个月房租共计117500元。双方在租赁合同中约定的滞纳金超过法定标准，原审法院依法调整为每日0.3‰，计算至本判决确定支付之日止。田段心公司与威视龙公司双方签订的租赁合同已经到期，威视龙公司应当搬离租赁处所。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决：
一、威视龙公司应当于本判决生效之日起十日内支付田段心公司租金117500元；
二、威视龙公司应当于本判决生效之日起十日内支付田段心公司上述租金的滞纳金，以每日0.3‰计算。其中2011年12月的滞纳金自2011年12月6日起支付，2012年1月的滞纳金自2012年1月6日起支付，2012年2月的滞纳金自2012年2月6日起支付，2012年3月的滞纳金自2012年3月6日起支付，2012年4月的滞纳金自2012年4月6日起支付，均计算至本判决确定支付之日止；
三、威视龙公司应当于本判决生效之日起十日内从XX第二工业区一路8号厂房、宿舍搬离；
四、驳回田段心公司的其他诉讼请求。本案受理费3315.74元（该款项田段心公司已预缴）、保全费1324元，由威视龙公司负担。
上诉人威视龙公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，驳回田段心公司一审诉请；2、田段心公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：威视龙公司不是房屋租赁合同的主体，廖国粦才是房屋租赁合同主体，威视龙公司不是本案的适格主体，应当驳回田段心公司的诉请。田段心公司自2012年4月初就封锁了威视龙公司的大门，并且查封了威视龙公司的机器设备，严重影响了威视龙公司的生产经营，给威视龙公司造成了重大损失。田段心公司所主张的滞纳金没有事实和法律依据，不应当得到支持。因此，法院应当驳回田段心公司一审诉求。
被上诉人田段心公司答辩称：一审判决虽有漏判的情况，但是所依据的事实和法律均是正确的，威视龙公司上诉的事实和理由不能成立，请求二审法院依法予以驳回。廖国粦答辩称：一审在租赁合同责任主体的认定上有误。
二、由廖国粦租赁的场地虽然没有交租金，但是双方对于交租金的情况有商议和沟通，当时存在拆迁情况，双方有一直保持联系和沟通，对于其未交租金的状况是默认的，但是双方在沟通的过程中田段心公司就提起了诉讼。本院
经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，田段心公司作为出租人，未在一审法庭辩论终结前取得涉案房产的建设工程规划许可证。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”故廖国粦与田段心公司于2007年4月30日签订房屋租赁合同无效，原审法院认定涉案房屋租赁合同合法有效有误，本院予以纠正。本案中，关于应承担上述欠付的房屋使用费的民事责任主体的问题，本案双方当事人存在争议。
本院认为，上述合同于2007年4月30日签订，合同约定涉案房产用于工业生产，合同期限为2007年5月1日至2012年4月30日。威视龙公司于2009年1月6日注册登记，廖国粦为股东之一，并担任该公司的法定代表人。田段心公司在收取租金后，向威视龙公司出具XX街道办社区居委统一收款收据，收据均显示交款单位为“威视龙眼镜厂”，项目为厂租。由此可见，威视龙公司系涉案房产的实际承租人、使用人，田段心公司对此亦予以确认。廖国粦签订上述租赁合同的行为系威视龙公司在公司设立中的开业准备行为，因公司之设立需要营业地址，该租赁合同之签订为公司设立所必需，是以公司设立为直接目的以及为创立公司法所规定的公司设立的必要条件而进行的法律上、经济上所必要的行为。由此可见，廖国粦虽系上述租赁合同的签订人，但其行为系威视龙公司在公司设立中的开业准备行为，威视龙公司实际承租并使用了涉案房产，故相应民事责任应由威视龙公司承担。原审将廖国粦与田段心公司签订租赁合同的行为认定为职务行为不当，本院予以纠正，但原审判令由威视龙公司承担欠付的房屋使用费的民事责任正确，本院予以维持。关于欠付的房屋使用费的问题。
本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租赁标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。”原审按此标准计算威视龙公司欠付的房屋使用费并无不当。另一方面，廖国粦与田段心公司签订的租赁合同虽然无效，但双方当事人在租赁合同中约定的租金标准是双方协商一致的结果，威视龙公司使用了涉案房产，因此而获利，故该不当得利应按双方当事人协商一致的租金标准计算较为妥当，此计算标准符合上述司法解释的立法原意。关于威视龙公司上诉称田段心公司自2012年4月初就封锁了威视龙公司的大门，查封了威视龙公司的机器设备，给威视龙公司造成了重大损失。上诉人威视龙公司对此并未提交证据证明，故其应承担举证不能的责任，对威视龙公司的该项上诉请求，本院不予支持。综上，威视龙公司的上诉没有事实和法律依据，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币3315.75元，由上诉人威视龙眼镜制造（深圳）有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理
审判员 蔡妍婷
二〇一三年五月二十日
书 记 员 陈晓莹《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：