广西壮族自治区钦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）钦民一终字第32号上诉人（一审原告）欧xx，女，1956年7月30日出生，汉族，农民，南宁市人，住南宁市××区星光大道××楼××单××房。委托代理人黄xx，广西桂兴律师事务所律师。被上诉人（一审被告）广西xx公司，住所地钦州市××海景××号。法定代表人郑xx，该公司董事长。委托代理人郑xx，该公司办公室主任。委托代理人韦昌怀，广西律昌律师事务所律师。
上诉人欧xx因与被上诉人广西xx公司（以下简称广西xx公司）商品房预售合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2012）钦南民初字第1240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月30日立案受理后，依法组成合议庭于2013年2月25日公开开庭审理了本案。上诉人欧xx的委托代理人黄焕生到庭参加诉讼。被上诉人广西xx公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。一审法院
经审理查明，2011��8月18日，原告欧xx购买了被告广西xx公司开发建设的位于钦州港xx商品房并签订《商品房买卖合同》一份，合同约定了商品房交付期限、标准及条件、建筑面积及其他事项，后双方对合同部分条款进行补充说明及承诺免费安装隔层。合同签订后，原告欧xx当天按合同约定一次性向被告广西xx公司支付了全部购房款xx元。合同约定的交房期限届至时，原告欧xx接到被告广西xx公司的交房通知，并于2012年5月29日向被告广西xx公司交纳了契税xx元、房产办证款xx元、电费卡款xx元，同时领取房屋钥匙进行验收。在验收房屋过程中，原告欧xx发现被告广西xx公司交付的商品房没有安装隔层，没有验收质量合格证，不符合交房条件和标准。便于2012年6月4日向被告广西xx公司发出《请求承担违约责任的函件》及《律师函》，要求被告公司承担违约责任即支付违约金xx元及免费安装好隔层，却遭到拒绝。为此，2012年7月7日原告欧xx依约向被告公司发出《解除<；；商品房买卖合同>；；函》，提出解除合同并要求退还购房款和相关款项并支付违约金，但仍遭到拒绝。因而原告欧xx诉至人民法院请求处理。另查明，2010年6月10日钦州市建设规划委员会准予被告广西xx公司预售钦州港xx地块上的xx商住楼。被告广西xx公司于2011年5月20日获得房地产资质证书。一审法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》从事商品房买卖法律行为，未违反法律、法规的强制性规定，也出于双方当事人的真实意思表示，其行为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告广西xx公司作为具备从事开发钦州港xx地块上的xx房地产项目的房地产企业法人、自领取《中华人民共和国房地产企业开发暂定资质证书》、《商品房预售许可证》之日起已明确了所销售的商住楼用途、结���、交付期限等内容及承诺免费安装隔层的内容，但其在向原告欧xx交付房屋时并没有履行免费安装隔层的合同义务，已构成一般性违约，但尚未达到解除合同的法定事由。因此原告欧xx主张解除原、被告于2011年8月18日签订的《商品房买卖合同》并返还购房款xx元，契税xx元、房产证办款xx元、电费卡款xx元及利息，依法无据，该院不予支持。但被告广西xx公司没有履行免费安装隔层的合同义务，已构成一般性违约，应承担合同违约责任。故此原告欧xx主张被告广西xx公司支付违约金xx元，依法有据，该院予以支持。被告广西xx公司以按时按合同约定的标准和质量交房已履行完合同义务，不存在违约行为，不同意解除合同返还购房款为由进行抗辩，其部分理由合理，部分理由不合理，该院对合理部分予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解》第三条的规定，
判决如下：
一、被告广西xx公司支付违约金xx元给原告欧xx；
二、驳回原告欧xx的其他诉讼请求。案件受理费6168元，减半收取3084元，由被告广西xx公司负担。
上诉人欧xx不服一审判决，上诉称，被上诉人在合同约定的交房期限内，没有取得房屋竣工验收合格证，还不能将房屋交付给上诉人使用。上诉人验收房屋时，被上诉没能出示商品房买卖合同第八条规定的证明文件。被上诉人的交房行为已违反法律规定及合同约定，构成了根本性违约。一审判决认定被上诉人没有构成根本性违约，不支持上诉人提出的解除合同的请求，适用法律明显错误。一审判决还遗漏上诉人在《楼宇验收反馈表》提出了异议这个事实。上诉人在《楼宇验收反馈表》上明确提出被上诉人没有按承诺安装隔层，没有看到有关部门对楼房验收的质量合格证，被告所交付的房屋不能进行装修，没有达到合同约定的交房条件和标准。因此，一审判决遗漏案件事实，适用法律不正确，故请求：1、依法撤销一审判决主文中第二项判决，维持第一项判决；2、依法判令解除合同编号为xx《商品房买卖合同》；3、判令被上诉人退还购房款xx元、契税xx元、房产办证款xx元、电费卡款xx元，合计xx元；4、判令被上诉人支付从2012年8月8日开始，至生效判决书规定履行之日占用购房款的利息，按中国人民银行同期流动资金贷款利息暂计2000元，以后另计。被上诉人广西xx公司未出庭参加诉讼，也未向本院提交书面的答辩状。庭审后，被上诉人广西xx公司向本院提交以下证据材料：1、钦公消验（2012）第059号钦州市公安消防支队建设工���消防验收意见书，证明xx1、2、3#楼工程消防验收复验合格；2、xx总平面图，证明xx是经过设计的，符合规定。上诉人欧xx质证认为，证据1、2均是复印件，没有原件予以核对，对其真实性有异议，不同意质证。
本院认为，由于证据1、2，被上诉人没有提交原件进行质证，对其真实性，本院不予采信，证据1、2均不能作为本案认定事实的证据。一审法院查明的事实，除“电费卡款6元”有误外，其他事实属实，本院予以确认。本院另查明，上诉人欧xx交纳的电费卡款为5元。综合当事人在一、二审中的诉辩分歧意见，本案的争议焦点归纳为：1、上诉人请求解除《商品房买卖合同》（合同编号：xxx）是否有事实和法律依据？2、上诉人请求返还购房款、契税、房产办证款、电费卡款等费用是否有依据？本院对本案综合评判如下：关于上诉人请求解除《商品房买卖合��》（合同编号：xxx）是否有事实和法律依据的问题。上诉人欧xx认为，被上诉人在交房时没有按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定经钦州港建规委及建设、施工、监理、设计、勘验等单位联合验收合格，也没有按照签订合同时的承诺安装隔层致使上诉人无法按时装修入住，无法实现合同目的，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》。
本院认为，上诉人欧xx与被上诉人广西xx公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，是合法有效的，双方当事人应当诚信地履行合同。上诉人欧xx在签订合同后，已经按照合同的约定支付了全部购房款xx元，全部履行了合同义务。虽然被上诉人在合同约定的期限内向上诉人欧xx交付了房屋，上诉人欧xx也按照被上诉人广西xx公司的要求办理了接收房屋的相关手续，但是在交付房屋时就已经对交付的房屋的质量提出异议，而被上诉人广西xx公司未能提供证据证明其交付的房屋符合《商品房买卖合同》第八条交付条件的约定，无法证明其交付的房屋是合格的。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，被上诉广西xx公司应当承担举证不能的责任。并且经过现场勘察证实，讼争的房屋至今未按照销售房屋时的承诺安装隔层，与订立合同时被上诉人向上诉人提供的样板房不一致，无法实现上诉人欧xx订立合同时的合同目的，被上诉人广西xx公司的行为构成了根本违约，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，上诉人请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，本院应予支持。关于上诉人请求返还购房款、契税、房产办证款、电费卡款、违约金等费用是否有依据的问题。上诉人主张签订《商品房买卖合同》���，其已按照合同约定一次性交付购房款xx元，在交房时，也按照被上诉人的要求缴纳了契税xx元、房产办证款xx元、电费卡款xx元，上述费用合计xx元，解除合同后，应当予以返还。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，对于已经履行的合同，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，《商品房买卖合同》解除后，双方应将取得的财产及相应孳息返还给对方。本案中，上诉人欧xx要求被上诉人广西xx公司退还购房款xx元及利息、契税xx元、房产办证款xx元、电费卡款xx元，是符合法律规定的，本院予以支持。另外，由于导致合同解除的原因在于被上诉人广西xx公司未能按照合同约定履行义务，存在过错，应当支付相应的违约金，一审判决被上诉人广西xx公司向上诉人支付违约金符合法律规定，本院应予维持。综上所述，上诉人欧xx的上诉理由证据充分，上诉请求符合案件事实和法律规定，本院依法予以支持。一审法院认定事实基本清楚，适用法律部分错误，实体处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，
判决如下：
一、撤销钦州市钦南区人民法院（2012）钦南民初字第1240号民事判决；
二、解除上诉人欧xx与被上诉人广西xx公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：xx）；
三、被上诉人广西xx公司返还上诉人欧xx购房款xx元及利息（利息自2012年8月29日起计至本案生效判决确定履行期限最后一日止，按中国人民银行规定的金融机构计收一年期流动资金贷款利率计算）；
四、被上诉人广西xx公司返还上诉人欧xx契税xx元、房产办证款xx元、电费卡款xx元，合计xx元；
五、被上诉人广西xx公司支付违约金xx元给上诉人欧xx。一审案件受理费6168元，减半收取3084元，二审案件受理费6168元，合计9252元，由被上诉人广西越洋房地产有限公司负担。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期不履行的，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延误履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。本判决为终审判决。
审 判 长 钟 宪 林
审 判 员 文 其 谦
代理
审判员 何 海
二〇一三年五月十七日
书 记 员 ���秋玲 来源：