汉中市汉台区人民法院民 事 判 决 书（2013）汉民初字第00249号原告李翠娥，女，生于1953年3月27日，汉族，初中文化，汉台区人，退休职工。委托代理人刚元宁，男，生于1951年1月1日，汉族，高中文化，居民，系李翠娥朋友。被告黄某某，男，生于1996年12月17日，汉族，学生，农民。法定代理人黄某甲，男，生于1963年3月27日，汉族，初中文化，农民，系黄某某之父。被告苏少明，男，生于1960年2月10日，汉族，高中文化，农民。被告袁玉莲，女，生于1963年11月11日，汉族，高中文化，居民。
原告李翠娥诉被告黄某某、苏少明、袁玉莲农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李翠娥及其委托代理人刚元宁、被告黄某某的法定代理人黄某甲、被告苏少明到庭参加诉讼，被告袁玉莲经传票传唤未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。
原告李翠娥诉称，被告黄某某之父母黄某甲、韩某某曾是夫妻，2006年黄某甲、韩某某离婚。2007年因离婚后财产纠纷经汉台区法院调解，判令将座落于汉台区某办事处某村组的夫妻共有房产确认归韩某某所有。2010年4月30日，原告李翠娥通过苏少明、袁玉莲中介同韩某某以18万元转让购买了韩某某的房子，签订了《房屋转让合同》。韩某某将其所有的混合结构房屋（正房三间、厨房一间、厦房、石棉瓦简易棚五间）全部归原告李翠娥居住。后因原告李翠娥在乡下居住不便于2010年11月将购得的房屋转让给了李凯旋，李凯旋随后在装修所购房屋时，被当地个别村民阻挠。2011年12月，李凯旋诉求法院确认其与原告李翠娥《房屋转让合同》无效，李翠娥也返还了李凯旋的全部购房款。2011年5月，被告黄某某之母韩某某去世，原告李翠娥购买韩某某的全部房屋由被告黄某某的监护人黄某甲强行占有和使用。至今原告李翠娥房、钱两空，损失巨大。综上所述，原告李翠娥在不知农村房屋买卖法律政策的情况下，购买了韩某某生前所有的农村房屋，因该房屋买卖违反了有关法律规定，现原告李翠娥无法办理该房屋过户手续和享有该房的合法产权。韩某某去世后该房屋当属其遗产，由于被告黄某某是韩某某的法定继承人，并享有对诉争房产的继承权，应由被告黄某某承担返还原告18万元购房款，鉴于被告黄某某尚未成年且属限制民事行为能力人，应由被告黄某某的法定监护人黄某甲承担相应的民事责任。现请法院判处：
一、请依法确认被告黄某某之母韩某某与原告李翠娥签订的农村《房屋转让合同》无效；
二、请依法判处被告黄某某返还原告购房款18万元，并赔付原告利息的损失（自2010年4月30日起至返还清偿之日，按银行同期贷款利率计算）；
三、请依法判处被告黄某某的法定监护人黄某甲承担未成年儿子黄某某返还购房款项的民事责任；
四、请依法判处兴汉房产信息部苏少明、袁玉莲退还原告李翠娥信息中介费3000元。
被告黄某某及法定代理人黄某甲辩称，韩某某出售的房子是韩某某、黄某某、黄某甲一人一份，原告李翠娥与韩某某买卖房屋是非法交易，原告李翠娥也有责任。2011年2月，黄某甲将该房上锁并堆放一些财物。原告李翠娥出示的证据中，韩某某收条不是韩某某的签字，韩某某给原告的集体土地使用证是假的，韩某某转让出售房屋无效。韩某某死后，没有留下什么遗产钱物，黄某某愿意继承韩某某的房产，但现在黄某某是学生，无钱也无能力给原告退钱。
被告苏少明辩称，他当年开了一个房产信息部。袁玉莲是他朋友，2010年4月，袁玉莲找到他说有朋友想买个带院子的房子，正好韩某某想出售在农村的房子，他看了韩某某的房子手续合法，认为农村的独立产权房子能买卖，就给袁玉莲的朋友李翠娥介绍，后来经过她们双方协商，李翠娥以18万元买下了韩某某的房子，双方签订了房屋转让合同，他和袁玉莲也在合同上作为中证人签了字，签合同之前李翠娥交给他一万元订金，后来他转给了韩某某，签合同当天李翠娥付给韩某某17万元，是通过长安银行打的款，他和袁玉莲都在场。由于都是朋友关系，所以他没有收中介费3000元。
被告袁玉莲辩称，她和李翠娥是朋友，2010年李翠娥想买农村的房子，她就把李翠娥带到苏少明的信息部，苏少明给李翠娥看了韩某某的房子手续。后来李翠娥与韩某某协商好后，双方签合同时她作为中证人也在合同上签了字，李翠娥以18万元买下了韩某某的房子，在银行李翠娥给韩某某打款时她在场，韩某某还给李翠娥打了收条。这件事她只是作为朋友介绍，没有收什么中介费。经本院审理查明，本案诉争的房屋位于汉中市汉台区某办事处某村组，原系该村村民韩某某、黄某甲夫妻共同财产，2006年韩某某与黄某甲离婚。2007年2月，韩某某以离婚后财产纠纷对黄某甲提起诉讼，经汉台区人民法院审理后作出（2007）汉民初字第276号民事调解书，确认本案诉争的房屋归韩某某所有。后来通过苏少明、袁玉莲介绍，2010年4月30日，韩某某与原告李翠娥签订了《房屋转让合同》，韩某某将其所有的房屋以18万元的价格卖给原告李翠娥，没有办理房屋过户手续。2010年11月19日，原告李翠娥与李凯旋就该房屋签订了《房屋转让合同》，将该房以22万元的价格出卖给李凯旋。2010年11月20日，李凯旋向原告李翠娥付清了全部房款，当李凯旋准备对房屋进行装修时，遭到村民阻挠。2011年10月14日，李凯旋对李翠娥提起诉讼，经本院审理，判决李凯旋与李翠娥签订的《房屋转让合同》无效，由李翠娥返还李凯旋购房款22万元。另查明，2011年2月，黄某甲将诉争房门上锁并堆放一些财物，该房由黄某甲占用。韩某某于2011年5月1日因病去世。韩某某第一顺序继承人有父亲韩某甲、母亲余某某（2008年去世）、儿子黄某某。在本院审理中，韩某甲自愿放弃继承权。上述事实，有下列证据证实：1、2010年4月30日韩某某与李翠娥签订的《房屋转让合同》；2、韩某某收条，证实收到李翠娥房屋总价款18万元；3、韩某某交物清单，证实韩某某将土地使用证及房门钥匙等交与李翠娥的有关事实；4、汉市集用土第31960号集体土地使用证，证实汉台区某办事处某村三组宅基地由韩某某使用；5、汉中市汉台区人民法院（2007）汉民初字第276号民事调解书，证实韩某某与黄某甲约定，韩某某与黄某甲婚姻期间共同修建的房屋三间、厨房一间、猪圈二间及院坝、房屋周边树木归韩某某所有，韩某某支付给黄某甲6万元；6、汉中市汉台区人民法院（2012）汉民初字第00024号民事判决书，证实李翠娥与李凯旋签订的《房屋转让合同》无效，李翠娥返还李凯旋购房款22万元；7、韩某某死亡注销证明，证实韩某某于2011年5月1日去世；8、证人韩某甲证言，证实韩某某继承人情况及他作为韩某某的父亲自愿放弃继承权的有关事项；9、李翠娥陈述、黄某甲陈述、苏少明陈述、袁玉莲陈述，证实本案相关情况。上述证据互相印证，本院予以确认。
本院认为，出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人，虽然原告李翠娥与房屋所有人韩某某签订了房屋转让合同，李翠娥支付了房款，韩某某交付了房屋，但房屋没有办理过户手续，房屋所有权没有合法转移。由于该房屋属于农村村民在宅基地上所建，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。”农民经批准建造住宅，政府颁发的只有宅基地集体土地使用证，对宅基地只有占有和使用的权利，所有权归集体所有。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。”由此可以得知，农村宅基地使用权不能随房转让和出卖，故韩某某与李翠娥签订的房屋转让合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。由于本案房屋转让人韩某某已死亡，故产生的法律后果应由其法定继承人承担。原告李翠娥要求被告黄某某赔付2010年4月30日起至返款清偿之日止的利息损失，因为双方未约定，本院不予支持。原告李翠娥要求被告苏少明、袁玉莲返还中介信息费3000元，因未提供证据证实，且不属本案处理范围，本院不予支持。原告李翠娥请求黄某甲承担民事责任，因黄某甲不属于继承人，与韩某某无权利义务关系，但黄某甲是黄某某的法定代理人，因黄某某属未成年人，其承担的民事责任应由其法定代理人黄某甲协助履行义务。
被告黄某某辩称，韩某某收条不是韩某某的签字，韩某某给原告李翠娥的集体土地使用证是假的，但均未提供相关证据证实，该辩解意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第二款、第六十一条第一款，《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条、第三十三条之规定，
判决如下：原告李翠娥与韩某某签订的《房屋转让合同》无效；
二、由原告李翠娥将位于汉中市汉台区某办事处某村组韩某某生前的房屋三间、厨房一间、厦房、石棉瓦简易棚五间返还给被告黄某某；
三、被告黄某某在继承韩某某遗产的范围内返还原告李翠娥购房款18万元，由其法定代理人黄某甲协助履行，限判决生效后二个月内付清；
四、驳回原告李翠娥的其他起诉请求。本案受理费3960元，由原告李翠娥承担1980元，由被告黄某某承担1980元。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。
审 判 长 郑 波
人民陪审员 张吉林
人民陪审员 陶仕平
二〇一三年五月十七日
书 记 员 蔡 杭 关注微信公众号“”